現実感あるシミュレーションをする方法
不動産シミュレーションを行うポイントして、時間経過を意識したシミュレーションを行う点があります。不動産を購入した場合、短くても5年長ければ20年、30年と運用します。これだけの期間、購入当初と同様に運用できる可能性は非常に低いです。
しかし、10年後のシミュレーションを現実に近づけて行うのは難しいのも事実です。そこで、長期シミュレーションをできるだけ、現実に近づけて行う方法をご一緒に考えられればと思います。
現実に近いシミュレーション
現実に近いシミュレーションを行うためには、家賃等の各項目の変動を、いかに、現実に近い値で設定できるかがポイントです。まず、不動産投資で変動が発生する主な項目を挙げると
・金利
・空室率
・家賃
・維持管理費
・修繕費
・その他課税所得（不動産以外の所得）
です。
それでは、それぞれ項目の変動シミュレーションを行う際にどのような値を設定すべきか考えてみたいと思います。
項目毎のポイント
それぞれの項目の変動シミュレーションの設定内容についてまとめました。
より、現実に近いシミュレーションを行っていただく参考にしていただければと思います。
変動ありとなしの比較
それでは、サンプル物件を使って「変動あり」と「変動なし」シミュレーションの比較をしてみます。
※家賃と金利の変動あり、なしのシミュレーション。修繕費、
変動ありと変動なしでは、税引後CFで約200万円、自己資金回収率で約10%の違いが出るのが分かります。変動シミュレーションを行っておくべき理由がお分かりいただけると思います。
線（時系列）で考える
不動産購入を検討する際、つい、購入時の点の内容で判断してしまいがちです。しかし、実際は時系列（線）の良し、悪しで判断する必要があります。また、時系列（線）のシミュレーションを行う際も、何の変動も無い状態で分析しても、現実感がありません。現実感あるシミュレーションを行うためには家賃等の各項目を変化させて分析することが必要です。
今日のメールセミナーが、より、現実に近いシミュレーションを行うご参考になれば嬉しく思います。
※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、
キャッシュフロー分析だけでは不十分な理由 
