クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

空室率には３種類あることをご存知ですか？

不動産投資の中で
もっとも怖いリスクが

 

 

｢空室｣です。
 

リスクの中身を知って
始めて対策が打てます。
そこで、今日は、空室率の定義について
詳しく考えたいと思います。
 

空室率には3つの種類があります。
 

▼　時点ベース空室率

 

 

▼　賃料ベース空室率

 

 

▼　稼動ベース空室率

 

 

それぞれ説明すると

 

 

 

▼時点ベース空室率

 

 

空室数÷総戸数×100

 

 

 

例

 

 

10室のアパートを経営
そのうち3室が空室

 

 
この場合

 

 

3÷10＝30%

 

 

時点ベース空室率30%ということになります。

 

 

一般的に考えられている空室率は
｢時点ベース空室率｣の場合が多いです。
 

▼稼動ベース空室率
 

 

（空室数x空室期間）÷（総戸数ｘ稼動期間）ｘ100
 

例
 

 

10室のアパートを経営
そのうち2室が3ヶ月間空室

 

 

 

この場合
 

 

（2室x3ヶ月）÷（10室ｘ12ヶ月）x100＝5%
 

 

 

稼動ベース空室率5%となります。
 

 

稼働日数を加味するため
時点ベースの空室率よりも

 

 

大塚さん自身の感覚に近い
空室率になると思います。

 

 

 

▼賃料ベースの空室率

 

 

 

（予定賃料ー実入金）÷予定賃料ｘ100

 

 

 

10室　1室12万円で賃貸住宅を経営
 

 

この場合１ヶ月に満室で受け取る賃料は
12万円Ⅹ10室＝120万円となります。

 

 

しかし、１室空室があったために
実際に受け取った賃料収入は

 

 

12万円x9室＝108万円でした。
 

 

（120万円－108万円）÷120万円
 

 

賃料ベースの空室率は10%となります。
 

 

全室同じ賃料の場合には、
あまり意味のない計算です。

 

 

しかし、部屋によって賃料が違う場合などは
賃料ベースの空室率で考えると、

 

 

15万円の部屋が1室空いているのと
7万円の部屋が1室空いているのでは
空室率が違ってきます。

 
不動産投資分析をする場合

 

 

一番最初の分析は、その地区の平均的な
｢時点ベース空室率｣で分析し、

 

 
徐々に情報が増えたら

 

 

｢稼動ベース空室率｣｢賃料ベース空室率｣
と色々分析するといいと思います。

 
空室率と一言で言っても
3つも定義があります。

 

 
不動産投資は、本当に奥の深い
一生勉強が必要なものです。

 

 
それだけに、楽しいのかもしれません。