空室率には３種類あることをご存知ですか？
不動産投資の中で
もっとも怖いリスクが
｢空室｣です。
リスクの中身を知って
始めて対策が打てます。
そこで、今日は、空室率の定義について
詳しく考えたいと思います。
空室率には3つの種類があります。
▼ 時点ベース空室率
▼ 賃料ベース空室率
▼ 稼動ベース空室率
それぞれ説明すると
▼時点ベース空室率
空室数÷総戸数×100
例
10室のアパートを経営
そのうち3室が空室
この場合
3÷10＝30%
時点ベース空室率30%ということになります。
一般的に考えられている空室率は
｢時点ベース空室率｣の場合が多いです。
▼稼動ベース空室率
（空室数x空室期間）÷（総戸数ｘ稼動期間）ｘ100
例
10室のアパートを経営
そのうち2室が3ヶ月間空室
この場合
（2室x3ヶ月）÷（10室ｘ12ヶ月）x100＝5%
稼動ベース空室率5%となります。
稼働日数を加味するため
時点ベースの空室率よりも
大塚さん自身の感覚に近い
空室率になると思います。
▼賃料ベースの空室率
（予定賃料ー実入金）÷予定賃料ｘ100
10室 1室12万円で賃貸住宅を経営
この場合１ヶ月に満室で受け取る賃料は
12万円Ⅹ10室＝120万円となります。
しかし、１室空室があったために
実際に受け取った賃料収入は
12万円x9室＝108万円でした。
（120万円－108万円）÷120万円
賃料ベースの空室率は10%となります。
全室同じ賃料の場合には、
あまり意味のない計算です。
しかし、部屋によって賃料が違う場合などは
賃料ベースの空室率で考えると、
15万円の部屋が1室空いているのと
7万円の部屋が1室空いているのでは
空室率が違ってきます。
不動産投資分析をする場合
一番最初の分析は、その地区の平均的な
｢時点ベース空室率｣で分析し、
徐々に情報が増えたら
｢稼動ベース空室率｣｢賃料ベース空室率｣
と色々分析するといいと思います。
空室率と一言で言っても
3つも定義があります。
不動産投資は、本当に奥の深い
一生勉強が必要なものです。
それだけに、楽しいのかもしれません。
