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繰上返済は収益にプラスかマイナスか

2019-02-01

 おはようございます。 
       
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
  
 
 昨日から浜松に来ています。
 主な目的は仕事なのですが

 

 せっかくなので
 遠州灘のふぐを食べる為に
 宿泊することにしました。

 

 私も遠州灘のふぐをブランド化
 しようとしていることは
 先日まで、知らなかったのですが

 

 下関で水揚げされる
 ふぐの多くは遠州灘付近
 で獲られているそうです。

 

 下関で水揚げされた物は
 ブランドになり高値が付くそうです。

 

 私も含めブランドの捉えかたや
 人間が何に価値を置くかを
 考えると不思議なものです。

 

 


 さて、繰上返済を実行されたことは
 あるでしょうか?

 

 私は無いです。

 

 今日は、繰上返済は投資にとって
 プラスなのか、マイナスなのか
 検討してみたいと思います。

 

 視点を

 

 ▼マクロ→日本の経済

 

 ▼ミクロ→物件と投資家の個別事情

 

 の2つに分けて考えます。

 

 まず、マクロの視点で考えると
 重要な視点は2つです。

 

 「今後、金利ががるか、下がるか」

 

 「インフレになるか、デフレになるか」
 
 です。

 

 

 まず、金利について考えると

  

 ▼1,2年後の金利昇を予測
      ↓
 繰上返済を検討

 

 ▼1,2年後の金利横ばい、
 低下を予測
      ↓ 
 繰上返済は検討しない

 

 

 当然、金利が昇すれば
 利息支払が増加してCFに
 悪影響を与えます。

 

 それを予測するならば、
 繰上返済をして利息負担を軽減
 することにメリットがあります。

 

 逆に、金利昇を予測しないならば
 その手元資金を

 

 次の物件や別の投資先に振り向け
 新たなCFを確保した方が
 得策かもしれません。

 

 

 次にインフレになるかデフレに
 なるかです。

 

 ▼3~10年後にインフレになる
      ↓
 繰上返済しない

 

 ▼3~10年後にデフレになる
      ↓
 繰上返済する

 

 

 まず、インフレになると予測する場合
 金利が一定であると仮定するならば

 

 借入金はインフレ率の分だけ
 減価していきますから

 

 繰上返済せず、借入を続けた方が
 良いです。

 

 逆にデフレになると予測する場合

 

 デフレ率の分、借入金は増価して
 いきますから、繰上返済を進めた
 方がいいです。

 

 

 繰上返済を含め
 不動産投資戦略を考えるには

   

 このようなマクロの視点も
 常に持っておく必要があります。

 

 ぜひ、不動産投資戦略を
 考える機会にしていただければ
 と思います。

 

 

 次回のメールセミナーで
 繰上返済をすべきか、しないべきか
 をミクロの視点から考えます。

  

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