金利上昇とDCRの関係

2017-09-02

おはようございます。

アセットランク.Com
大塚　博之です。

不動産投資の安全性を確認する指標としてよく利用するものに
『ＤＣＲ』があります。

ＤＣＲとは
▼計算式　『ネット収入（年） / 支払額（年）』

年間ネット収入を年間の元利返済額（ＡＤＳ）で割り出した数値です。

ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。

この数値が1.2を下回るようだと
リスクの高い状態になっていると考えられます。

1.3以上あるかを目安に考えてください。

ＤＣＲは時系列で数値を確認することで
将来にわたる安全性を確認できます。

金利が上昇した場合の安全性について
確認する際にも効力を発揮します。

【金利変動なし　2.5%】

【金利変動あり　　3年目3%　6年目4%　10年目5%】

この物件の場合、2.5%の金利であれば
1.76と非常に安全性の高い投資になっています。

しかし、金利が上昇するたびに

・3%　→　1.65
・4%　→　1.49
・5%　→　1.36

とリスクが高まっていきます。

今回のシミュレーションの場合は
家賃下落、空室率増は考慮に入れていません。

金利5%の場合、空室率が5%上昇すると
ＤＣＲ1.27と危険水域に近づきます。

金利上昇の影響を見るのには
ＤＣＲの推移を確認すると良いです。

投資中の物件、投資予定の物件で
推移を確認してみてください。