キャッシュフローと税金の関係

2017-12-17

おはようございます。

アセットランク.Com
大塚　博之です。

「キャッシュフロー（CF)と課税所得の
違いを教えてください？」

先日、こんな質問を受けました。

不動産投資を考える上では
基本中の基本ですが、

実は、突き詰めて考えていくと
投資の成否にも影響を与える違いです。

まず、今日は、CFと課税所得の違いを説明します。

▼CF

現金の流れを表したもの

▼課税所得

税額を決定する基準金額
この金額に所定の税率をかけて税額を決定する

これだけ読んでも、何のことか分かりにくいので
計算式を書いて説明します。

▼CF

・家賃収入－管理費等費用－元金・利息支払額

入ってきたお金から、支払ったお金を引いて
残った金額がCFになります。

CFは実際に手元に残るお金の流れです。

しかし、課税所得は実際のお金の流れと異なります。

▼課税所得

・家賃収入－管理費等損金－利息支払額－減価償却費

CFとの違いは

・　元金支払額を引かない
・　減価償却費を引いている

が異なります。

元金支払額は、資本的支出（現金が物件に変わっただけ）
なので損金にはなりません。

その為、利息分のみ損金として引くことになります。

減価償却費は、CFにはない項目です。

減価償却費は、建物、設備を法定耐用年数で
案分した額を損金にするものです。

現金の動きはないのでCFに影響を与えません。

このように、CFと課税所得は

それぞれ違う計算になることを不動産投資の
基礎として知っておく必要があります。

実は、この違いが10年後、20年後の
不動産投資収益に影響を与えます。

次回のメールでお伝えします。