サブリースを利用する大家さんの割合はどの位か
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
1月9日～13日迄
友人家族と越後湯沢に
スキーに行っていました。
20年以上行っていますが
こんなに雪が少ないのは
初めてでした。
経営上、重大な影響があるだろうなと
感じられるレベルです。
自然にコントロールされる部分が
多いので仕方が無いと思いますが
コントロールできないリスクが
顕在化した時の怖さを感じました。
不動産投資でもコントロールし難い
リスクはいくつかあります。
機会を見て
このメールセミナーで触れられればと
思います。
さて、NHKのニュースでも
報道されていましたが、
サブリースのグレーな契約を
無くす為に、新法が国会に
提出されます。
主な内容は
■サブリース業者の登録義務化
■賃料減額の可能性等の説明の必須化
■入居状況等の定期報告義務化
です。
そこで、今日は、サブリースについて
少し、考えてみたいと思います。
サブリースの割合
まず、サブリースをどの位の投資家が
利用しているかのグラフを確認
いただければと思います。
出典：国土交通省「賃貸住宅管理に係るアンケート」
40%程度の投資家が
利用しているようです。
私の周りにいる投資家さんは
上記グラフの4.8%の半数未満又は
利用していない人が多いです。
そのような投資家さんとの付き合いが
多かったので
サブリース利用している大家さんって
意外と多いなと感じました。
どのようにお感じになったでしょうか？
サブリースを利用すべきか
サブリースを利用すると
賃貸管理料5%程度に
プラスして10%程度余分に
費用が掛かります。
単純に考えると
■家賃が90%以下
■空室率が10%以上
■家賃下落と空室増の複合で
潜在的総収入（満室想定家賃）
の90%以下
のいずれかに成った場合
サブリース契約を結んで
良かったということになります。
現在の賃貸事情を考えると
十分あり得るので
サブリースを利用することで
安心を買う投資家さんが
40%程度いるのだと思います。
ただ、物事はそう単純では
なかった訳です。
新法ができた理由
単純でないとは、
悪質なサブリース会社は
自分達の損しそうなラインに
達する前に、サブリース契約の
家賃を一気に減額するからです。
特に、このような悪質は会社は
建築とサブリースをセットで
販売する会社が多いです。
（真っ当な会社さんも無論ありますが）
このような会社の儲けの仕組みは
■安普請の建物を高い価格で売る
■新築の一番美味しい時期に
サブリースの手数料で儲ける
そして、その後は
■保証賃料をがっつり下げる
このような仕組みで回しています。
このような仕組みから
投資家や入居者を保護する為に
新法を作る訳です。
新法ができても
新法ができれば詐欺的な手法は
減ると思います。
しかし、根絶される訳ではありません。
彼らは、あの手、この手で必ず
上手いことを言ってきます。
サブリースはリスク管理の
１つの手法でしかありません。
サブリースを利用する場合にも
■賃貸需要はあるのか
■出口を考慮しても投資になるか
■サブリースを利用しなくても
投資として成り立つか
等をシミュレーションした上で
サブリースを利用するか
しないかを決めることが
必要なことに変わりはありません。
