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1億円の壁と不動産所得

2021-10-16

さて、10月31日に行われる衆議院議員選挙の論点の1つとして、1億円の壁の話題が上りました。
 
1億円の壁とは、課税所得が1億円を超過したあたりから、負担税率が下落していくというものです。
 
その一因は、1億円を超過する課税所得のある方は、金融資産(株式等)からの所得割合が高く、その金融所得(株式等)への税率が一律20%の為、実質の税率が下落していくことです。
 
そこで、今日は、不動産投資の税金は、どうなっているかについて考えます。

 

 

不動産投資の税金

 

不動産投資をした場合、本当に様々な税金がかかります。
 
取得時に必要な税金⇒ 印紙税・登録免許税・不動産取得税
 
所有中に必要な税金⇒ 固定資産税・都市計画税
 
収益にかかる税金⇒ 所得税・住民税
 
このメールセミナーでも、何度もお伝えしているのですが、不動産投資シミュレーションを行う場合に、これらの税金を考慮しないで行った分析は意味が無いといえるくらい、不動産は税負担の大きい投資です。
 
今回は、不動産で運用する際に必要な税金の中から、収益にかかる税金の所得税・住民税に的を絞って、次の項目で確認します。

 

 

累進課税

 

以下が不動産を個人で所有した場合に課税所得にかかる所得税率の表です。ご確認いただくと分かるように、4,000万円を超過する課税所得には55%の税率が適用されます。金融所得の20%と比較すると大きな差があることが分かります。
 
不動産投資所得に必要な所得税の累進課税表
 

また、所得税・住民税は、不動産所得と給与所得等のその他所得を合算して課税所得が決定されます(総合課税)。
 
つまり、給与等の所得が多いほど税金の負担は重くなります。
 
それでは、不動産所得以外の所得が、どの程度、収益に影響を与えるか検証します。

 

 

不動産収益への影響

 

以下は家賃収入約800万円のシミュレーションです。
 
不動産所得以外の給与等の所得が0円、1,000万円、2,000万円、それと1億円の壁という話題がありましたので1億円の4種類の比較です。
 
不動産所得以外の所得の影響
 
それぞれ、赤枠の所得税の部分を確認すると、同じ不動産所得でも、その他の所得によって年間100万円程度の違いがあることが分かります。率にすると、課税所得の約27%~50%程度の税金の支払いが必要になります。
 
今回の場合は、様々な控除や、節税対策を一切しないでのシミュレーションですので、マックスに税金を払っている状態での分析ですが、確かに、金融所得への一律20%課税が低く感じられるのは分かります。

 

 

税金シミュレーションは必須

 

今回のシミュレーションでお分かりいただけるように、不動産所得以外の所得を考慮した、長期シミュレーションが、不動産投資の意思決定には重要です。
 
ぜひ、アセットランクシミュレーターをご利用いただき、不動産以外の所得が、不動産での資産運用にどのような影響を与えるかご確認いただけれと思います。

 

※以下の動画でアセットランクシミュレーターを使用して、給与所得等を考慮したシミュレーションをする方法を紹介しています。


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