クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

不動産でFIREを考えた時に忘れてはいけない視点

最近、不動産でFIRE*を目指すといった記事が目立ちます。

　

これ系の記事を読むと、月収100万円とか年収2,000万円とかインカムゲインに関する記述がほとんどです。出口（売却）までこんな風に考えて、計画を立てているという記事はあまりありません。
　
不動産投資は、家賃収入（インカムゲイン）だけでは成功しません。必ず、売却益（キャピタルゲイン）とセットで考える必要があります。つい、今、手元に入る収入に気を取られがちですが、売却戦略を検討しておくことは非常に重要です。
　
そこで、今日は、売却シミュレーションをする際に、確認すべきポイントを2つに絞ってご紹介します。

　

*FIRE=早期リタイアのこと

　

2つのポイント

　

売却シミュレーションで、最低、確認が必要なポイントは以下の2つです
　
１．売却時に借入が返済できるか
　
２．期間中の合計税引き後キャッシュフローで予定した自己資金回収率を超えるか
　
の2点です。
　
では、なぜ、最低、この２つの確認が必要なのでしょうか。

　

安全性と収益性

　

不動産シミュレーションをする際に、重要なのは安全性と収益性の両方をしっかり確認することです。これは、売却シミュレーションでも同じです。
　
最低限確認したいポイントとして挙げた
　
１．売却時に借入が返済できるか
　
２．期間中の合計税引き後キャッシュフローで予定した自己資金回収率を超えるか
　
１．は、借入を返せなくては、売却も困難になりますので、安全性確認の意味合い
　
２．は、投資しても自分の資産を、運用できないと意味がないので、収益性確認の意味合い
　
で行う必要があります。
　
では、具体的な例を確認します。

　

成功例と失敗例

　

成功例と失敗例の2つを挙げました。
　
価格1億円の物件です。

　

	不動産投資　売却の成功例と失敗例
	成功例
	年数	2021	2022	～	2029	2030		売却価格	88,888,879
	潜在的総収入（年）	7,999,992	7,999,992	～	7,999,992	7,999,992		譲渡費用	3,555,555
	維持管理費（年）	1,199,999	1,199,999	～	1,199,999	1,199,999		借入金残高	65,757,762
	ネット収入（年）	6,799,993	6,799,993	～	6,799,993	6,799,993		売却キャッシュフロー	19,575,562
	支払額（年）	3,991,884	3,991,884	～	3,991,884	3,991,884		取得費用	105,000,000
	キャッシュフロー	2,808,109	2,808,109	～	2,808,109	22,383,671		減価償却費累計	15,120,000
	所得税等税金	0	956,464	～	1,069,114	1,086,734		売却価格	88,888,879
	税引き後キャッシュフロー	2,808,109	1,851,645	～	1,738,995	21,296,937		売却課税所得	-4,546,676
	税引き後キャッシュフロー累計	2,808,109	4,659,754	～	17,180,982	38,477,919		売却税額	0
	自己資金回収率	14.04%	23.30%	～	85.90%	192.39%		売却税引きキャッシュフロー	19,575,562
	失敗例
	年数	2021	2022	～	2029	2030		売却価格	60,000,000
	潜在的総収入（年）	7,999,992	7,999,992	～	7,999,992	7,999,992		譲渡費用	2,400,000
	維持管理費（年）	1199999	1,199,999	～	1,199,999	1,199,999		借入金残高	65,757,762
	ネット収入（年）	6,799,993	6,799,993	～	6,799,993	6,799,993		売却キャッシュフロー	-8,157,762
	支払額（年）	3991884	3,991,884	～	3,991,884	3,991,884		取得費用	105,000,000
	キャッシュフロー	2,808,109	2,808,109	～	2,808,109	-5,349,653		減価償却費累計	15,120,000
	所得税等税金	0	956,464	～	1,069,114	1,086,734		売却価格	60,000,000
	税引き後キャッシュフロー	2,808,109	1,851,645	～	1,738,995	-6,436,387		売却課税所得	-32,280,000
	税引き後キャッシュフロー累計	2,808,109	4,659,754	～	17,180,982	10,744,595		売却税額	0
	自己資金回収率	14.04%	23.30%	～	85.90%	53.72%		売却税引きキャッシュフロー	-8,157,762

※アセットランクシミュレーターを利用してシミュレーション
　
成功例（上）：約8,800万円で売却
　
自己資金回収率は、192.39% と約2倍。借入を返済しても、1,957万円が残ります。
　
それに対して、
失敗例（下）：約6,000万円で売却
　
自己資金回収率は、53.72% 自己資金の半分を失っています。また、借入を返済しようとしても、815万円足りません。
　
下の例は、
　
「不動産投資なんてしなきゃよかった」
　
と叫んでしまうパターンです。その時には遅いのですが。

　

インカムだけでは成功できない

　

不動産への投資は、インカムゲインだけでは成功できません。上の例を見ても分かるように、インカムゲインが毎年黒字でも、キャピタルロスが発生すれば、一発で吹き飛びます。
　
不動産シミュレーションをする場合、インカムのシミュレーションとキャピタルのシミュレーションはセットです。
　
今日のメールセミナーが、売却シミュレーションを確認するご参考になればと思います。
　

※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、売却シミュレーションをする方法を紹介しています。