クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

売却価格（現在価値）がわかる、裏テクニック２

◆前回のメールで、キャップレートを使って
　売却可能価格を調べる方法について
　お伝えしました。

 

 

　今日は、積算価格法を使って計算する
　テクニックをお伝えします。

 

 

◆積算価格法とは

 

 

▼　　積算価格法

 

 

　　　土地価格（路線価）と建物価格を足して
　　　現在価格を割り出し、物件価格と比較する方法

 

 

　　　例　

 

 

　　　路線価１㎡　１０万円　　　新築時建物価格　５０００万円

 

 

　　　土地広さ　　１００㎡　　　経済耐用年数　　　３５年

 

　　　　　　　　　　　　　　　　築１０年

 

 

　　　土地価格　　１００㎡Ｘ１０万円＋
　　　建物価格　（５０００万÷３５年Ｘ（３５年－１０年））

 

 

　　　約４５７１万円が積算価格

 

 

◆この計算式を使って売却可能価格を
　計算する方法は、

 

 

（３５年【耐用年数】－１０年【築年数】）

 

 

　　の部分を

 

 

（３５年－（売却予定年－購入年））

 

 

　に変更して計算します。

 

 

　例

 

 

　2005年築　　2010年売却予定

 

 

　５０００万÷３５年Ｘ（３５年－（2010－2005））
　＝４２８５万円

 

 

　上記が建物の積算価格となります。

 

 

　この価格を使って2010年に売却すると

　過程して計算します。

 

『アセットランクシミュレーター』を使って
　計算する場合には

　

 

積算価格法計算画面の耐用年数の部分に、
　『耐用年数－（売却年－購入年)の年数』を
　入力して計算してください。

 

 

◆この計算方法の価格を
　前回、お伝えした、キャップレートで
　算出した売却可能価格と比較してください。

 

 

　近い数値が出た場合は、
　市場で売却できる価格に
　近い数値と考えられます。

 

 

　もし、大きくかけ離れていた場合は

 

 

　▼キャップレート価格　＞　積算価格法

 

 

　融資が問題になり、売却価格が
　積算価格に近いところまで下がる
　可能性有　

 

 

　積算価格とキャップレートの価格の
　中間点を売却可能価格としてください。

 

 

　▼キャップレート価格　＜　積算価格法

 

 

　融資は問題になりにくい為
　キャップレートの価格で売却できる
　可能性大

 

 

　キャップレート算出価格を
　売却可能価格としてください。

 

 

◆積算価格、キャップレートの売却可能価格を
　利用してＩＲＲがどうなるか
　確認してください。

 

 

不動産投資支援ソフトAssetRankSimulatorのＩＤを無料で取得