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不動産投資　経費と資本的支出の違いⅡ

前回のメールでは、修繕費300万円が損金として
認められた場合と資本的支出となった場合を比較しました。

 

修繕を行った年の税金支払額は

 

・損金の場合⇒　1,576,821円→676,821円
（90万円減少）

 

・資本的支出の場合⇒1,576,821円→1,516,821円
（6万円減少）

 

と損金に認められた時の方が84万円も税金支払額が
少なくなりました。

 

では、資本的支出となった場合には
本当に損してしまうのか？
について考えていきます。
　

 
◇　修繕費が損金となった場合の
　　税引後キャッシュフロー（ＣＦ）推移
1,290,975
3,366,219
3,340,913
3,315,043
3,286,430
3,256,696
3,226,300
3,195,230
3,163,468
3,131,001
3,097,813
3,063,887
3,029,207
2,993,756
2,957,517
2,920,473

 

累計　48,634,928円

 
◇　修繕費が資本的支出となった場合の
　　税引後キャッシュフロー（ＣＦ）推移
　450,975
3,426,219
3,400,913
3,375,043
3,348,600
3,321,569
3,292,300
3,261,230
3,229,468
3,197,001
3,163,813
3,129,887
3,095,207
3,059,756
3,023,517
2,920,473

 

累計　48,695,971円

 

減価償却が終わるまでの15年間のＣＦ累計を
比較すると6万円の違いしかでません。

 

長い目でみればＣＦに与える影響はありません。
しかし、投資家はできるだけ損金にしたい
と思うことが多いです。

 

 

理由は

 

 

・　修繕した年のＣＦが極端に悪化するのを避ける為

・　本当に15年間　物件を所有しているかわからない

 

 

と考えているからです。

 

 

『損金と資本的支出は長期的にはＣＦに影響を与えないが、
　短期的にはＣＦに大きな影響を与える』

 

 

といえます。

 

 

 

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