利回上昇中の中古RC物件への投資

2020-09-28 　　　　　　　　　　　　

おはようございます。
　
アセットランク
大塚　博之です。
　
さて、9月12日のメールセミナでも
書きましたが、高額物件の利回りが
上昇してきています。
　
特にRCの築年数が経過した物件は
1~2%程度は上昇しているようです。
表面利回り10%超の物件も増えています。
　
このような物件から、
利回りが上昇（物件価格下落）
するのには訳が有ります。
　
「それ相応のリスクがある」
からです。
　
今日は、このリスクについて
シミュレーションで検証したいと思います。
　

ＲＣ物件のリスク

　
ＲＣ物件のリスクは様々ありますが、
今日は、その中から修繕費に絞って
シミュレーションを行います。
　
まず、ＲＣ物件の修繕費が
どの程度必要か
　
国土交通省
「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドマップ」
を参考に確認していくと
　
■ＲＣ20戸の例
　
・5~10年目：170万円
・11~15年目：1,090万円
・16~20年目：460万円
・21~25年目：2,320万円
・26~30年目：460万円
　
このように目安が示されています。
　
修繕が必要な主な項目として
　
▼ベランダ等の塗装費用
▼屋上防水
▼給排水設備修繕
▼各戸水回り修繕
　
といったところだと思います。

修繕を考慮したシミュレーション

　
■新築
■物件価格：2.5億円
■建物価格：2億円
■表面利回：8.5%
■自己資金：4,000万円
　
以上の条件で修繕費を
考慮しない場合、考慮した場合
2つのシミュレーションをすると
　

※アセットランクシミュレーターを利用
※項目を抜粋して表示
※修繕費は「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドマップ」を基に１年毎に按分して入力
　
　
30年後の投資成績を確認すると
税引後ＣＦで約8,000万円の差が出ます。
2.5億円の投資で8,000万円ですので
　
いかに修繕費の影響が大きいか
分かります。
　

築古ＲＣへの投資

　
さて、ここまでシミュレーション
してきた物件を
　
オーナーチェンジで
築25年の時に購入した場合は
どうなるでしょうか？
　

※アセットランクシミュレーターを利用
※項目を抜粋して表示
※築21~25年に行われなかった修繕を27~31年にかけて行う
　

1つ目は前のオーナーが
しっかり修繕を行っていた場合
　
2つ目は大きな修繕が必要なので
ギリギリで売り抜けた場合
　
2つ目の試算を見るとゾッとすると
思います。
　
「こんなオーバーな」
　
と思われる方も
いらっしゃると思いますが
　
金額等は物件によって異なりますが
築古ＲＣ投資では
よくある、大失敗投資の事例です。
　　

修繕費を考慮する

　
ＲＣ物件の場合は修繕費が
高額になります。
　
新築、中古を問わず
修繕費を考えた分析は
必須と言えます。
　
特に、オーナーチェンジの場合
やらなければいけない修繕を
先延ばしにして売り抜けることを狙う
オーナーさんもいます。
　
「表面利回が高いな」
　
という事に惑わされず、
修繕が的確に行われていたかを
確認した上で
　
必要な修繕費を見込んだ
投資計画を立てる必要があります。

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