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妥当な自己資金額を見極める為の方法

2019-12-22

 おはようございます。

 

 アセットランク
 大塚 博之です。

 
 本年、最後のメールセミナーと
 なります。

 

 1年間ありがとうございました。

 

 今年は、予測通り、かぼちゃ等の
 事件の影響で、銀行の融資姿勢が
 厳しくなり、買いたくても
 買いずらい状況が続きました。

 

 逆に、明らかに割高だった
 物件の価格が下がり始めた
 1年と言えます。

 

 特にRCの1棟物の価格が1番下落
 しています。そん中、上手に投資を
 されたお客様もいらっしゃいました。

 

 いずれにしろ、3,4年続いた
 投資環境が変化した年だったな
 というのが感想です。

 

 

 さて、物件購入時の意思決定の中
 でも重要な意思決定の1つが

 

 「自己資金額をどの程度にするか」
 です。

 

 最近の融資傾向からすると
 物件価格の30%程度は入れないと
 銀行が融資をしてくれない場合が
 多いようです。

 

 

 本日のメールセミナーでは
 前回のメールセミナー(12月7日)

 に続て自己資金が投資に与える
 影響について考えます。

 

 前回のメールセミナーでは
 収益面の影響について
 シミュレーションを交えて

 考えました。

 

 今日は収益面と並んで
 リスクコントロールとして
 絶対必要な安全性の視点から
 シミュレーションをします。

 

 前回のメールセミナーで使用した
 サンプル物件でシミュレーション

 をします。

 

 

自己資金シミュレーション物件概要

 

 

 この物件の自己資金額を変化させ

 ながら安全性にどの程度影響が

 あるか比較します。

 

 安全性の比較に使う指標は

 

 ・BE%

 

 です。

 

 ■BE%・・

 

 (維持管理費合計 + 支払額)
 / 潜在的総収入(年) * 100

 

 損益分岐点のパーセンテージを
 求めることにより投資の安全性が
 確認できます。
 数値が低いほど安全性が高いです。

 

 シミュレーション結果を確認すると

 

 

自己資金変化による収益性シミュレーション

 

 

 左側に安全性、右側に収益性の
 指標を記載しています。

 

 BE%を確認すると自己資金割合
 10%でも最低線の安全性を確保
 する為に必要な70%を切っています。

 

 今回のサンプルの場合は
 安全性という点では
 自己資金10%でも
 GOサイン出せるレベルです。

 

 このような形で収益性と
 安全性を比較して
 どの程度の自己資金が
 1番バランスが良いか考えます。

 

 上記シミュレーションでは
 家賃額を一定としていますが

 

 本来は以下のように
 当初10年程度は年1%程度
 下落させたシミュレーションで
 比較すると良いです。

 

【自己資金10%】
家賃変動による収益性シミュレーション

 

 

 1%づつ下落しても10年程度は
 BE%は70%を超過しませんので

 

 ある程度収益性に目を向けて
 投資しても問題ない物件だと
 考えられます。

 

 このように自己資金の意思決定
 だけではなく、

 

 不動産投資の意思決定をされる

 場合は条件を変化させながら

 シミュレーション
 することをお勧めします。

 

 

 アセットランクシミュレーターで
 このような比較が3分程度で
 可能ですのでお試しください。

 

 来年も、お役に立てる情報を
 提供できればと考えております。

 

 来年も引続き
 よろしくお願いいたします。

  

 良いお年をお迎えください。


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