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減価償却の知識再調達価額

2019-10-15

 おはようございます。

 

 アセットランク
 大塚 博之です。

 

 今日は関東、東海、南東北では
 台風が心配です。

 

 19号は関東近辺に来る
 台風としては本当に
 強い勢力なようです。

 

 被害が拡大しないことを願って、
 念の為の準備をしています。

 

 

 先日よりメールセミナーを
 ご覧のお客様にご案内しております

 

 月次収支管理機能ですが
 10月リリースに向けて
 急ピッチで準備を進めています。

 

 機能の一部をご紹介しますと

 

 ■入居者管理機能
 入居者の家賃額等の管理を
 行えます。

 

 ■支払管理機能
 維持管理費等の管理を
 行えます。

   

 ■月次収支機能
 入居者管理、支払管理と
 連携して月次収支を管理できます。

  

 ■年次管理機能
 青色、白色、決算月を考慮した
 年次収支を管理できます。

  

 詳細については、近日中に
 ご案内させていただきます。

 

 

 さて、前回、前々回のメールセミナー
 でリフォームを行った際の減価償却の
 考え方について書きました。
 (未読の場合はこちらから確認できます)

 

 前回のメールセミナーでは

 

 リフォーム代が「購入価格×50%」超
 の場合は「折衷法」で耐用年数の
 計算が必要であることをお伝えしました。

 

 今日は、 リフォーム代が
 「再取得価格×50%」超

 

 の場合の耐用年数の計算方法に
 ついて書きます。

 

 

 耐用年数は基本的に短い方が
 投資戦略を立てやすいです。

 

 単純に、投資開始当初から
 1年分の償却費が増えますので
 税金支払額が少なくなります。

 

 その分、早く減価償却が
 終了してしまいますので
 その時期を見極めながら
 出口戦略を検討します。

 

 ただ、リフォーム代が
 「再取得価格×50%」超
 の時はそうはいきません。

 

 なぜなら、新築と同じ扱いで
 耐用年数が決まるからです。

 

 つまり、
 法定耐用年数=耐用年数
 となります。

 

 賃貸住宅用の場合は

 

 ■RC⇒47年
 ■鉄骨⇒34or27年
 ■木造⇒22年

  

 です。

 

 それぞれ、この年数で償却する
 必要があります。

 

 では、再調達価格とは
 何でしょうか。

 

 単純に書くと
 新築で同じ建物を建てた場合に
 必要な価格です。

 

 例えば、

 

 RCの場合は1㎡
 20万円が目安になります。

 

 床面積500㎡の場合は

 

 500㎡×20万円=1億円

 

 が再調達価格となります。

 この再調達価格の50%
 5,000万円を超えたリフォームを
 行った場合は

 

 新築と同じ耐用年数で
 償却する必要があります。

 

 再調達価格は、
 投資判断に使う積算価格と
 同様の考え方と言えます。

 

 再調達価格ですが
 実際に建てる価格とは
 乖離がある場合はほとんどです。

 

 ざっくり10~20%は低いと思います。

 

 再調達価格が気になる場合は
 アセットランクシミュレーターの

 

 基本情報入力画面の
 「積算価格法・相場的価格法」
 ボタンより計算できますので
 お試しください。

 


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