重要な指標「IRR」をしっかり理解する。
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
先週、1週間程
シドニーを訪れました。
東京と比較すると
コンパクトな街ですが
きれいな街並みで
とてもいい街でした。
日本の金利も低いですが
オーストラリアも
少しずつ金利を
引き下げています。
2011年に5%程度あった
政策金利が過去最低の
1.25%まで切り下げ
られています。
低金利が世界的潮流
であることが分かります。
歴史的に、
金利は同じ方向に
20年～30年は動きます。
その潮目にいつ変化が
あるのか？
不動産投資を続ける上で
常にアンテナを張っておく
ことが必要です。
さて、たまにこんな
質問をされます。
「不動産投資でもっとも
重要な指標は何ですか」
一概に言えないのですが
私が個人的に大事に
しているのが
・BE%（損益分岐点）
・IRR
です。
この2つの指標は
不動産投資を続ける間
常にウォッチしておく
必要があると思います。
重要な指標ですので
このメールセミナーでも
何度もお伝えしています。
今日は、指標の中でも
理解しにくい
IRRについて、
再度、触れていきます。
IRRを単純に言えば
使った自己資金が
何%で運用できたかを
確認する指標です。
例えば
・物件価格
1,000万円
・自己資金
1,000万円
・家賃収入（年）
100万円
・売却価格（10年後）
1,000万円
この場合IRRは10%になります。
つまり、自己資金を10年間
毎年、10%で運用できたことに
なります。
この投資を
自己資金500万円
借入金500万円
で行った場合
IRRは23.28%になります。
借入（レバレッジ）を
使ったことによって
倍以上で運用できている
ことが分かります。
投資の最大の目的は
純資産（自己資金）を
増やす(守る)ことです。
気持ちはとても
分かるのですが
目先の家賃収入が
入ると安心してしまう
方が多いです。
しかし、本来の目的は
資産を増やす（守る）
ことだと思います。
この目的を達成するには
IRRは必須の指標です。
例えば、10年で純資産を
倍にしたいと考えた場合
IRR約10%での運用が
必要です。
その目的を達成するには、
借入は〇円して、
〇円で売却する必要がある
ということを知っておく
必要があります。
収益物件の保有を
投資としてお考えの場合
・IRRが何%になっているか？
・所有中の物件全てを
合計したIRRが何%に
なっているか？
を知る機会に
なさってください。
