不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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重要な指標「IRR」をしっかり理解する。

2019-06-24

 おはようございます。

 

 アセットランク
 大塚 博之です。
 
 先週、1週間程
 シドニーを訪れました。
 
 東京と比較すると
 コンパクトな街ですが
 きれいな街並みで
 とてもいい街でした。
 
 日本の金利も低いですが
 オーストラリアも
 少しずつ金利を
 引き下げています。
 
 2011年に5%程度あった
 政策金利が過去最低の
 1.25%まで切り下げ
 られています。
 
 低金利が世界的潮流
 であることが分かります。
 
 歴史的に、
 金利は同じ方向に
 20年~30年は動きます。
 
 その潮目にいつ変化が
 あるのか?
 
 不動産投資を続ける上で
 常にアンテナを張っておく
 ことが必要です。
 
 

 さて、たまにこんな
 質問をされます。
 
「不動産投資でもっとも
 重要な指標は何ですか」
 
 一概に言えないのですが
 私が個人的に大事に
 しているのが
 
 
 ・BE%(損益分岐点)
 
 ・IRR
 
 です。
 
 
 この2つの指標は
 不動産投資を続ける間
 常にウォッチしておく
 必要があると思います。
 
 重要な指標ですので
 このメールセミナーでも
 何度もお伝えしています。
 
 
 今日は、指標の中でも
 理解しにくい
 IRRについて、
 再度、触れていきます。
 
 
 IRRを単純に言えば
 使った自己資金が
 何%で運用できたかを
 確認する指標です。
 
 
 例えば
 
 ・物件価格
  1,000万円
 
 ・自己資金
  1,000万円
 
 ・家賃収入(年)
  100万円
 
 ・売却価格(10年後)
  1,000万円
 
 
 この場合IRRは10%になります。
 
 つまり、自己資金を10年間
 毎年、10%で運用できたことに
 なります。
 
 
 この投資を
 
 自己資金500万円
 借入金500万円
 
 で行った場合
 
 IRRは23.28%になります。
 
 借入(レバレッジ)を
 使ったことによって
 倍以上で運用できている
 ことが分かります。
 
 
 投資の最大の目的は
 純資産(自己資金)を
 増やす(守る)ことです。
 
 
 気持ちはとても
 分かるのですが
 
 目先の家賃収入が
 入ると安心してしまう
 方が多いです。
 
 しかし、本来の目的は
 資産を増やす(守る)
 ことだと思います。
 
 
 この目的を達成するには
 IRRは必須の指標です。
 
 
 例えば、10年で純資産を
 倍にしたいと考えた場合
 IRR約10%での運用が
 必要です。
 
 
 その目的を達成するには、
 借入は〇円して、
 〇円で売却する必要がある
 
 ということを知っておく
 必要があります。
 
 
 収益物件の保有を
 投資としてお考えの場合
 
 ・IRRが何%になっているか?
 
 ・所有中の物件全てを
  合計したIRRが何%に
  なっているか?
 
 を知る機会に
 なさってください。

 


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