クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標（K%＜FCR編)

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚　博之です。

 

今日は、不動産投資で重要な指標の
第6回目です。

 

前回のメールでは

 

「Ｋ％」について書きました。

 

■Ｋ％とは

 

「年間の元利返済額（ADS)÷ローン残高」

 

年間の元利返済額（ADS)のローン残高に対する割合。

 

借入金額に関係なく、金利と期間のみによって決まる指標。
融資金調達コスト＝銀行側から見る利回りと言える指標。

 

前回のメールでもお伝えしましたが
Ｋ％単独ではあまり意味がありません。

 

これまで紹介してきた

 

■ＦＣＲ(Free and Clear Return)
「ネット収入（年） / 総購入コスト * 100」

 

家賃収入とその他収入の合計値から維持管理費を
引いた額と購入時にかかった経費を割り利回化したもの。

 

実質収入と実質購入価格で計算されるため
利回り指標の中ではもっとも正確性が高い指標。

 

■ＣＣＲ(Cash On Cash Return)

 

「キャッシュフロー / 自己資金 * 100」

 

投資した自己資金を手元に残る現金（キャッシュフロー）で割り
自己資金に対する投資効果を確認する指標。

 

と比較することでレバレッジ（借入）の効果を
簡単に比較することが可能。

 

比較方法は

 

「Ｋ% < ＦＣＲ」

 

「Ｋ% < ＣＣＲ」

 

であるかを確認するだけです。

 

上記のようにＦＣＲ、ＣＣＲがＫ％を上回っている場合
レバレッジ（梃子）が 正しく働いています。

 

しかし、

 

「Ｋ% > ＦＣＲ」

 

「Ｋ% > ＣＣＲ」

 

の場合はレバレッジ（梃子）が
マイナスに働いている状態です。

 

このような状態になる時は
銀行から借入をしての不動産投資は中止すべきです。

 

銀行から借入をして不動産投資をする場合は

 

「Ｋ% < ＦＣＲ」

 

「Ｋ% < ＣＣＲ」

 

の状態になる投資なのかを確認することが必要です。

 

その理由については
次回に続けます。