クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

リフォーム時の耐用年数の考え方

　おはようございます。
　
　アセットランク
　大塚　博之です。
　
　メールセミナーで
　先行告知している
　アセットランクシリーズの
　新機能
　
　「月次収支管理機能」を
　9月にお届けできるように
　開発を進めています。
　
　より、便利に使って
　いただけるように
　機能を追加した為

　

　ギリギリ間に合うかな
　という状況です。
　
　取得時のシミュレーション
　　　　　↓
　投資中の管理
　　　　　↓
　売却シミュレーション迄
　
　トータルに収益状況の確認を
　行えるようにと考えています。
　
　お待ちいただき申し訳
　ありませんが、
　詳細のご案内については
　少々お待ちください。
　
　

　
　さて、2013年頃から
　物件価格が上昇し
　利回り低下が
　顕著になりました。
　
　そんな背景もあってか
　リフォームをして価値を
　高めてから貸すという方も
　増えています。
　
　そこで、今日は
　リフォームをした際の
　耐用年数について書きます。
　
　
　減価償却に利用する
　耐用年数ですが
　
　当然、新築の場合は
　法定耐用年数が
　耐用年数になります。
　
　例えば、住居用の場合
　
　・木造=22年
　・RC＝47年
　
　といった具合です。
　
　このように新築の場合は
　簡単です。
　
　
　問題は中古の場合です。
　
　本来は、
　
　「使用可能期間（残存耐用年数）
　を見積もって」
　
　耐用年数を計算することに
　なっています。
　
　しかし、実際は根拠を持って
　使用可能期間を見積もるのは
　困難です。
　
　そこで一般的には
　
　▼簡便法
　
　という方法を使って
　計算します。
　
　
　おそらく、あなたが
　投資中の物件も簡便法で
　耐用年数を計算していると
　思います。
　

　計算方法は

　▼法定耐用年数全て経過
　
　・法定耐用年数×20％
　
　▼法定耐用年数一部経過
　
　・法定耐用年数-経過年数
　 ＋経過年数×20％
　
　※2年以下は2年
　※小数点は切捨て
　
　
　です。
　
　減価償却が必要な
　リフォームをした際も
　基本は簡便法で計算します。
　
　つまり、建物をリフォーム
　した場合には
　
　
　（建物取得価格+リフォーム代）
　　　　　　×
　　簡便法で計算された耐用年数
　　の償却率
　
　で年間の減価償却費を計算します。
　
　
　ここまでであれば
　リフォームしても、しなくても
　大きな違いはありません。
　
　
　しかし、リフォーム代が
　一定以上にかかった場合には
　耐用年数の計算方法が
　ことなります。
　
　ポイントは
　
　▼リフォーム代が
　「購入価格×50%」
　を超えないか
　
　▼リフォーム代が
　　「再取得価格×50%」
　を超えないか
　
　です。
　
　
　この基準により
　
　1.折衷法で計算
　　　　又は
　　リフォーム代のみ
　　新築の耐用年数を適用
　
　2．リフォーム対象資産
　　全体に新築と同じ
　　法定耐用年数を適用
　
　する必要が出てきます。
　
　
　少し、長くなりましたので
　1，2の基準については
　次回のメールセミナーに
　続けます。