リフォーム時の耐用年数の考え方
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
メールセミナーで
先行告知している
アセットランクシリーズの
新機能
「月次収支管理機能」を
9月にお届けできるように
開発を進めています。
より、便利に使って
いただけるように
機能を追加した為
ギリギリ間に合うかな
という状況です。
取得時のシミュレーション
↓
投資中の管理
↓
売却シミュレーション迄
トータルに収益状況の確認を
行えるようにと考えています。
お待ちいただき申し訳
ありませんが、
詳細のご案内については
少々お待ちください。
さて、2013年頃から
物件価格が上昇し
利回り低下が
顕著になりました。
そんな背景もあってか
リフォームをして価値を
高めてから貸すという方も
増えています。
そこで、今日は
リフォームをした際の
耐用年数について書きます。
減価償却に利用する
耐用年数ですが
当然、新築の場合は
法定耐用年数が
耐用年数になります。
例えば、住居用の場合
・木造=22年
・RC＝47年
といった具合です。
このように新築の場合は
簡単です。
問題は中古の場合です。
本来は、
「使用可能期間（残存耐用年数）
を見積もって」
耐用年数を計算することに
なっています。
しかし、実際は根拠を持って
使用可能期間を見積もるのは
困難です。
そこで一般的には
▼簡便法
という方法を使って
計算します。
おそらく、あなたが
投資中の物件も簡便法で
耐用年数を計算していると
思います。
計算方法は
▼法定耐用年数全て経過
・法定耐用年数×20％
▼法定耐用年数一部経過
・法定耐用年数-経過年数
＋経過年数×20％
※2年以下は2年
※小数点は切捨て
です。
減価償却が必要な
リフォームをした際も
基本は簡便法で計算します。
つまり、建物をリフォーム
した場合には
（建物取得価格+リフォーム代）
×
簡便法で計算された耐用年数
の償却率
で年間の減価償却費を計算します。
ここまでであれば
リフォームしても、しなくても
大きな違いはありません。
しかし、リフォーム代が
一定以上にかかった場合には
耐用年数の計算方法が
ことなります。
ポイントは
▼リフォーム代が
「購入価格×50%」
を超えないか
▼リフォーム代が
「再取得価格×50%」
を超えないか
です。
この基準により
1.折衷法で計算
又は
リフォーム代のみ
新築の耐用年数を適用
2．リフォーム対象資産
全体に新築と同じ
法定耐用年数を適用
する必要が出てきます。
少し、長くなりましたので
1，2の基準については
次回のメールセミナーに
続けます。
