クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

ローン年数　20年　VS　30年　どちらが得か

おはようございます。

 

 

アセットランク.Com
大塚　博之です。

 

 

｢リスクを考えてローン年数は
短くした方がいいですか｣

 

 

このような質問を受けました。

 

 

単純に考えると

 

 

借金の年数は短い方がリスクが低く感じます。

 

 

しかし、ローン年数を短く
することには一長一短があります。

 

 

では、ローン年数を短くする
ことの短所は何か？

 

 

ローン年数20年と30年を

 

 

『税引後キャッシュフロー（CF)の累計』
を使って比較します。

 

 

条件

 

 

・物件価格　5,000万円
・自己資金　1,500万円
・元利均等返済　金利2.5%
・表面利回り10%

 

 

の5年後の税引後CF累計を比較すると

 

 

・ローン年数20年　⇒　132万円

 

 

・ローン年数30年　⇒　481万円

 

 

約350万円もローン年数の短い方が
少なくなります。

 

 

これがローン年数を短くする一番の短所です。

 

 

ローン年数が短い分
1回のローン支払額が多くなり

 

 

CFに悪影響を与えてしまいます。

 

 

20年は30年と比較して
約60万円　年間支払額が多くなります。

 

 

2棟目、3棟目の物件取得に向けて
早くお金を貯めたい場合は、

 

 

ローン年数の短いことは不利になります。

 

 

しかし、ローン年数が短いことは
絶対にダメかと言うと

 

 

そうではありません。

 

 

比較する指標を変えて
30年後の自己資金回収率で比較すると

 

 

ローン年数20年　⇒　200%

 

 

ローン年数30年　⇒　168%

 

 

ローン年数32%収益性に差がでます。

 

 

ローン年数が短いと

 

 

『キャッシュを貯めるには不利だが
収益性は上昇する』

 

 

と言えます。

 

 

同じ物件でも、投資戦略によって
これだけの差がでます。

 

 

不動産投資では

 

 

『絶対にこっちの方がいい』

 

 

と言えることは少ないです。

 

 

その人の目的、考え方、状況にそって
シミュレーションをすることが重要です。