ローン年数 20年 VS 30年 どちらが得か
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
｢リスクを考えてローン年数は
短くした方がいいですか｣
このような質問を受けました。
単純に考えると
借金の年数は短い方がリスクが低く感じます。
しかし、ローン年数を短く
することには一長一短があります。
では、ローン年数を短くする
ことの短所は何か？
ローン年数20年と30年を
『税引後キャッシュフロー（CF)の累計』
を使って比較します。
条件
・物件価格 5,000万円
・自己資金 1,500万円
・元利均等返済 金利2.5%
・表面利回り10%
の5年後の税引後CF累計を比較すると
・ローン年数20年 ⇒ 132万円
・ローン年数30年 ⇒ 481万円
約350万円もローン年数の短い方が
少なくなります。
これがローン年数を短くする一番の短所です。
ローン年数が短い分
1回のローン支払額が多くなり
CFに悪影響を与えてしまいます。
20年は30年と比較して
約60万円 年間支払額が多くなります。
2棟目、3棟目の物件取得に向けて
早くお金を貯めたい場合は、
ローン年数の短いことは不利になります。
しかし、ローン年数が短いことは
絶対にダメかと言うと
そうではありません。
比較する指標を変えて
30年後の自己資金回収率で比較すると
ローン年数20年 ⇒ 200%
ローン年数30年 ⇒ 168%
ローン年数32%収益性に差がでます。
ローン年数が短いと
『キャッシュを貯めるには不利だが
収益性は上昇する』
と言えます。
同じ物件でも、投資戦略によって
これだけの差がでます。
不動産投資では
『絶対にこっちの方がいい』
と言えることは少ないです。
その人の目的、考え方、状況にそって
シミュレーションをすることが重要です。
