不動産投資で成功する人と成功しない人の３つの違い

2013-03-23 　　　　　　　　　　　　

◆年収、職業、学歴、年齢、不動産投資への熱意など
　同じような、ＡさんとＢさんがいました。

　Ａさん、Ｂさんともに、将来の収入に不安を感じ、
　同じ時期に不動産投資を始めました。

　しかし、それから５年後・・・・

◆Ａさんは、５棟の不動産物件を所有し
　家賃収入も２０００万円を超えました。

　それに対し、Ｂさんは、
　１棟しか購入できていません。

　それどころか、キャッシュフローも
　マイナスになり、物件を手放したくて
　しょうがない状況になっていたのです。

　Ａさんと、Ｂさんの違いは何だったのか・・・

◆このＡさんと、Ｂさんの話は
　フィクションです。

　ただ、現実でも、不動産投資が
　『順調な人』と『うまくいかない人が』
　存在します。

　多くの不動産投資の友人の話を聞いた中から
　成功している人のポイントがどこにあるのか
　考えてみました。

▼　【１棟目を慎重に選択し２棟目以降の
　　　融資が受けやすい物件を選択する
　　（収益上も、積算価格上も）】

　　不動産投資を継続できている人は
　　”１棟目”によい物件を手に入れて
　　いる人が圧倒的に多いです。

　　１棟目にうまくいかないと、次の融資が
　　厳しくなり、不動産投資を継続するのが
　　困難になります。

　　キャッシュフローがプラスなのは当然、
　　購入価格より積算価格が高い物件を
　　選択するのがポイントです。

▼　【２棟目以降もキャッシュフローが
　　プラスの物件を確保するとともに
　　将来のキャピタルロスが生じにくい物件を選択する】

　　２棟目以降も１棟目と同様に、
　　キャッシュフロー、積算価格ともに
　　チェックしながら物件選択をします。

　　
　　また、立地など、キャピタルロス（売却損）
　　が生じにくいという条件も加味しながら、
　　物件バランスをとっていきます。

▼　【古い物件を、新しい物件に組み替えていく】

　　不動産投資初期に購入して、古くなった為
　　資産価値が下落しそうな物件を、売却し
　　新しい物件との入れ替えを行います。

　　この時に、新築物件などを組み入れ
　　物件の若返りをはかり、資産バランスを
　　整える選択肢もあります。

◆長年に渡って、不動産投資を
　続けている投資家は、ご紹介した
　流れを継続している場合がほとんどです。

　成功者の戦略を考えると、不動産物件、
　１件、１件、単独の分析だけをしていても
　長期的な成功が困難なことに気づきます。　

　戦略的に売却時期、購入時期を検討し
　収益性向上を図っていくことが重要になります。

　複数物件を所有している場合は
　すべての物件を合計して考え、
　１０年、２０年の投資計画を立てる必要があります。