銀行では、どのように積算価格がきまるのか

2013-03-16 　　　　　　　　　　　　

『こんな、積算価格では、銀行でマイナス査定だよ』
なんて話を不動産投資家同士したりします。

ただ、この積算価格、なかなかの曲者で
”銀行によって”評価の仕方がまちまちです。

例えば、Ａ銀行では、ＲＣの耐用年数が５０年だったり
Ｂ銀行では、４５年だったりします。

また、建物の平米単価も、
２０万円で計算したり、
２３万円で計算したりします。

築１０年　５００平米　　
Ａ　耐用年数　５０年　　単価２３万円　
Ｂ　耐用年数　４５年　　単価２０万円

で、積算価格を比較した場合

積算建物価格は
Ａ　92,000,000円
Ｂ　77,777,777円

と1500万円近い評価額の違いがでます。

銀行融資がうまくいかずに
『なぜ？』とおもった場合には
積算価格計算の違いかもしれません。

土地に関しても、固定資産税評価額で計算するのか
路線価で計算するのかなど銀行によって
計算方法は違います。

土地の広さによっては、
こちらも数百万円～数千万円の違いがでます。

土地価格＋建物価格で考える積算価格は
銀行によって、数千万円の違いがでます。
ただし、評価方法は、銀行の重要機密ですので
公表されることはありません。

友人の不動産投資家は、銀行と長い付き合いを
続けながら、査定の特徴をみつけています。
このあたりが”本当のノウハウ”と言えそうです。