固定期間中の借り換えをシミュレーションする

2014-04-05

不動産投資を続けて、自分自身の属性が上がると
こんな場面に遭遇するかもしれません。

『○○の物件のローンを借り換えてもらえれば
　金利○%でお貸ししますよ』
『お、いいな、借り換えようかな』
と思ってしまいそうです。

しかし、冷静になって考える必要があるのが

・　固定期間中での解約は違約金が発生する点

・　借り換え後のローンに、再度、印紙税などがかかる点

特に違約金は、某政府系金融機関では5%という
違約金を求められた場合もあるようです。

（全期間固定35年で、実際あった例）

5%は極端な例にしても、2%、3%という例は結構あるようです。
例えば　5000万円　30年（固定15年）金利2.8%のローンを
5年後に借換　金利2.3%になる場合で考えてみると

　　　　　　金利　　　　総返済額
▼借換なし　2.8%　　　　73,960,770

▼5年後借換　2.3% 70,351,039

約350万円支払が少なくなります。

しかし、先ほど書いたように違約金を
考慮する必要があります。

違約金（借換時元金　45,496,266円）

・　1%　　454,962

・　2%　　909,924

・　3%　　1,364,886

・　4%　　1,819,848

・　5%　　2,274,820

＋約15万円～20万円程度　ローン借換時の手数料がかかります。
今回の場合違約金を5%払っても借り換えた方が
得になります。

ただし、借り換え時に数百万円単位でお金が必要になります。
支払利息が減少することによって、このお金を回収できるのは
数十年後です。

このように分析していくと、固定期間中の借換は
かなりの金利差がないとメリットが少ないことがわかります。