ここ数年、不動産投資の話題でかぼちゃの馬車、レオパレス等のサブリース会社の問題を含めてマイナスの話が少なくありません。
失敗事例
私の周辺は成功している人が多いのですが、全員がそうでは有りません。
「キャッシュフローがマイナスになって、貯金が減りそう」
「収支状況が悪いので売りたいけど、売っても借入を返済できない」
また、以前のメールセミナーでもお伝えしましたが
「満室で物件購入したけど3ヵ月で半分近く退去になった」
といった話を聞きます。
詳細の理由は色々ですが大きな視点で捉えると2つの理由に大別できます。
失敗する理由１
まず、1つ目は
投資として成立するかの視点が抜けている点です。
前回のメールセミナーで数分で確認できる最低限、チェックしたい項目として
1.税引後CFに赤字の年が無いか
⇒赤字がある場合には要注意
2.自己資金はいつ回収できるか
⇒10年以内が目安
3.ＢＥ％※が70%以下か
⇒70%超の場合は要注意
※ＢＥ％とは
「（維持管理費（年）＋支払額（年）） / 潜在的総収入（年） * 100』」で計算。損益分岐点を表す指標。空室、家賃下落等のリスクに対する許容度を計ることができる。
をご紹介しました。
物件を購入する前にわずか数分を使って
この3つを見るだけでも相当数の物件が投資に見合わないことが判明します。
投資として見合うかを確認しないで、勧められるままに投資をしてしまう方が多いです。
不動産投資は、1度開始すると上手くいかないから「やーめた」と出来ない投資です。
それだけに投資として見合うかの視点で開始前に検討するのは重要です。
これが1つ目の理由です。
理由その2
2つ目の理由は経営の視点が抜けている点です。
物件購入後、すぐに賃貸経営が始まります。
サブリースで失敗する場合は特にそうですが経営の視点が決定的に抜けています。
▼ 入居者募集
▼ 入居者管理
▼ 修繕対応
▼ 入金管理
▼ 出金管理
▼ 税務申告
など賃貸経営で行うべきことを全てサブリース会社に任せきりにしてしまいます。
こうなると、万が一、サブリースが上手に働かなくなった際に、にっちもさっちも行かなくなります。
また、賃貸経営の視点を持ってしっかり管理を継続することで
不動産投資で一番難しい出口（売却）を検討する際も適切なタイミング、価格を選択出来る可能性を高められます。
不動産で失敗しない為に
不動産投資は
「投資」と「経営」
の2つの視点を持って進めていくことが重要です。
今日、ご紹介した内容とアセットランクシミュレーターを投資と経営の両立にお役立ていただければ幸いです。 |
