築25年超RC物件へ投資する際に確認すべき2つのポイント
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
さて、9月26日のメールセミナーで
1棟RC物件が利回上昇（価格低下）
しているとお伝えしました。
※9月26日メールセミナー（RCの修繕費について）
ただ、利回りが上昇している物件を
見ていると、
いわゆる「築古物件」が多いです。
築古1棟RCの難しさ
9月26日のメールセミナーでは
築古RC購入時の注意点を書きました。
築古RCは購入時よりも
さらに、出口が難しい場合が多いです。
基本的に不動産投資の
出口は2種類しかありません。
1.売却する
2.建て替える
築古RCのシミュレーションを行うと
2つの出口ともに厳しくなる
傾向にあります。
売却して出口をむかえる
まず、売却する場合には
2つの方法が考えられます。
1．建物を含め売却
2．更地にして売却
です。
いずれの場合もポイントは
以下の赤枠で囲った状況で
出口をむかえられるかです。
※アセットランクシミュレータ－物件に対するコメントより
■自己資金＋α いくら回収できるか
■売却時に借入を返済できるか
この2点がポイントになります。
更地にして売却する場合は
解体費用も入れての
シミュレーションが必要です。
シミュレーションする際の
RCの解体費はアスベストを
考えない場合で
坪5万～8万程度で
シミュレーションすると良いと思います。
取り壊して新築
取り壊して新築する場合も
確認すべきポイントは同じです。
■自己資金＋α いくら回収できるか
■売却時に借入を返済できるか
ただ、取り壊した後で新築する場合
継続して投資を続けられますので
新築後のシミュレーションも加味して
上記2つのポイントを確認することに
なります。
慎重な検討が必要
前回のメールセミナーで書きましたが、
ファミリータイプの区分と異なり
1棟RCは投資家にしか売却できません。
さらに、築30年前後のRCだと
銀行からの借入期間は
いいところ20年程度です。
この借入年数でキャッシュフローを
プラスで維持できる投資家は
それなりの自己資金を
投入できる人に限られます。
つまり、売却できる対象者が
とてつもなく限られるということです。
それだけに、築年数が経過した
RCへの投資を検討する場合には
投資開始時の利回だけに囚われず
出口をどのようにむかえるかを
より慎重に検討する必要があります。
IRRの利用方法と目標値の決め方 
