表面利回り5%以下の物件への投資する際の注意点
不動産価格上昇(国土交通省HP)
の影響で低利回りの物件が増加しています。
変動シミュレーションを行う方法
表面利回り5%以下の物件購入
表面利回り5%を切るような物件への投資は、より慎重な判断が求められます。少しの変化で大きな赤字を出す可能性があるからです。
不動産投資は長期間（数年～数十年）に及ぶ投資です。その期間内には様々な変動（リスク）がほぼ必ず発生します。不動産投資の3大リスクは
1.空室リスク
2.家賃下落リスク
3.金利上昇リスク
です。
表面利回り5%を切る投資では、これらの変動に非常に弱くなります。
表面利回り5%と8%の物件を比較
不動産投資で絶対に避けたいのはキャッシュフロー赤字です。キャッシュフロー赤字になると他の収入から補填が必要な最悪の状況になります。
それでは、表面利回り5%と表面利回り8%の変動に対する許容度を比較します。以下のサンプル物件を使います。
以下の表はキャッシュフロー赤字に転落しないギリギリの変動を比較したものです。
※不動産投資ツール アセットランクシミュレーターの時系列変動機能の結果を利用して集計
表面利回り5%はわずかな変動で赤字キャッシュフローに転落します。それに対して表面利回り8%は比較的大きな変動に耐えられます。
どの程度変動に強いかを確認できる不動産投資指標のBER（BE%）は、表面利回り8%は63.23%に対して、表面利回り5%は92.16%と非常にリスクの高い投資になることが分かります。
※不動産投資指標のBER（BE%）については「不動産投資で利用したい各種指標のご紹介」をご確認ください。
それでは、低利回りの投資は絶対にNGでしょうか？そうとも言い切れません。
表面利回りが高いのにはワケがある
一般的に表面利回りが高いのには理由があります。その理由は「表面利回り高い=将来性が低い」可能性が高いです。
つまり、現状より将来は家賃下落の可能性が高い。空き室増加の可能性が高い。そして、もっとも大きいのは資産価値下落(売却時の価格低下)する可能性が高い。ということです。
それに対して、低利回りの物件はその逆の可能性が高いです。
低利回りと高利回り物件の一般的な傾向を比較すると
低利回り物件の方が将来の資産価値を守られる可能性の高いことが分かります。
では、将来の資産価値まで考慮した投資成績を比較するとどうなるでしょうか。
将来の物件価値を考慮した分析
将来(10年後)の資産価値を考慮した比較を行なった結果です。
※不動産投資ツール アセットランクシミュレーターグラフ機能を一部抜粋
表面利回り5%の物件が資産価値6,000万円(1,000万円増加)、表面利回り8%の物件が資産価値3,750万円(1,250万円減少)になった場合に投資成績は逆転します。
不動産投資指標のBTIRRについては「2000万円の運用先を不動産以外で選択肢する方法」をご確認ください。
低利回り物件投資の注意点
低利回り物件は、家賃・空き室等の変動に非常に脆弱です。しかし、これらを上手くコントロールできる場合は出口(売却)時に大きな収益を生める可能性があります。
但し、低利回り物件への投資に借入を利用する場合は、金利変動のリスクが非常に高いため注意が必要です。金利上昇を自分でコントロールするのは本当に難しいです。
低利回り物件へ投資する際は、どの程度変動に耐えられるのか？将来の資産価値（物件価格）は上昇しそうなのか？は大きなポイントになります。
（動画）変動シミュレーションを行う方法
※不動産投資ツールのアセットランクシミュレーターを利用して 家賃下落等の変動シミュレーションを行う方法
※不動産投資ツールのアセットランクシミュレーターを利用して 税引き後キャッシュフロー 自己資金回収率 IRR（内部収益率）をシミュレーションする方法
低金利を前提した物件購入の危険性
キャッシュフロー赤字の物件を購入して問題ないか
