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50種類以上ある不動産指標を効率よく使いこなす方法

2021-02-08

投資指標には色々な指標があります。パッと思いついただけでも
 

良く利用される指標一覧

 
これだけの指標があります。物件の選定をする際の利用順で考えると
 
■利回り系で物件絞り込み
    ↓
■投資効率系で投資に見合うか検討
    ↓
■安全性系で安全性を検討
    ↓
■CF系で最終確認
    ↓
■意思決定
 
こんな流れで検討する方が多いように思います。
 
私も、だいたいこんな流れで検討します。いかがでしょうか。
 

 

指標を利用する際のポイント

 
上の表で紹介した指標でも、世の中に出回っている指標のごく一部です。正直、全部の指標を網羅して確認することはできません。
 
そこで、今日は、効率よく指標を利用する方法について考えます。
 
ポイントは「バランス」です。
 

 

バランスよく確認する

 
「バランス」とは上の表の〇〇系が同じ指標を確認するのではなく、それぞれ、違う系統の指標をバランスよく確認するという意味です。 指標をバランス良く確認することで効率よく、見落としも少なくなります。
 
よくやりがちなのは、投資効率系のみ色々な指標を確認してしまい、安全性系の確認を怠ってしまうパターンです。これをやってしまうと、思わぬ落とし穴に気付けない可能性があります。
 
とくにかく、バランスよく確認することを意識していただければと思います。
 

 

確認すべき指標

 
このメールセミナーでも何度かご紹介しましたが最低限確認すべき指標は
 
1.税引後CFに赤字の年が無いか赤字がある場合には要注意
 
2.自己資金はいつ回収できるか10年以内が目安(CCR※10%以上)
 
3.BE%※が70%以下か70%超の場合は要注意
 
※CCRとは
「CF /  自己資金 * 100」で計算。
  
※BE%とは
「(維持管理費(年)+支払額(年)) / 潜在的総収入(年) * 100」で計算。損益分岐点を表す指標。空室、家賃下落等のリスクに対する許容度を計ることができる。
 
各項目をバランスよく確認しているのがお分かりいただけると思います。
 

 

時系列で確認

 
さらに、投資指標を確認する場合、重要なのは時系列で確認することです。
 
不動産は1度購入すると長い付き合いになります。多くの投資家さんは、各指標を購入時には確認します。しかし、家賃変動、空室率変動等で常に、指標の数値は変化します。その時点の状況を把握するには各指標を以下のようなイメージで時系列で確認することが必要です。
 
アッセトランクシミュレーター_BE%_DCR_LTV_CCRの時系列表示
※アセットランクシミュレーター賃貸経営サポート機能を利用した指標の時系列表示
 
このように時系列で確認を行うことで、BE%が、当初は63.22%だったけど、5年後には65.55%になりそうだから注意が必要だ等、様々なことに気付き、対策を打つことが可能になります。
 
ぜひ、このメールセミナーを投資指標の年度変化を確認する機会にしていだければと思います。


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