Archive for the ‘不動産投資出口・売却’ Category
出口（売却）まで考えて、資産がいくら増えるか確認する方法
11月13日のメールセミナーで、預金、債権、株式、J-REIT等の運用先を比較して有利な投資をする為に、どのような比較を行えばいいかについてお伝えしました。
※11月13日メールセミナーはこちらから確認できます
11月13日のメールセミナーでは、インカム（家賃収入等）のみに焦点を当てました。
しかし、実際は、キャピタル（売却）も含めて比較する必要があります。
今日は、キャピタルを含めた比較をします。
比較するポイント
11月13日のメールセミナーでも書きましたが、まったく異なる運用先で、どこが一番いいかを決定するのに、最初に意識すべき点は
目的が、資産の「運用」だと明確にすることです。
運用を、簡単に書けば、今、手元にある資産を増加させることです。
つまり、1,000万円の資産を1,100万円、1,200万円と増やすことが目的です。
また、金額と同様に重要なのが時間軸です。同じ、1,000万円⇒1,100万円でも、3年後になるのと、5年後になるのでは、まったく価値が異なります。
運用先を比較するポイントは、何年後に、どの程度資産が増加するかです。
このポイントに的を絞って考えた時に、重要になる指標は、「自己資金回収率」です。
運用先の比較
ここからは、前回と同様のサンプルを使って比較します。
比較するのは、J-REIT、中古ワンルーム、中古木造です。
それぞれの運用先の概要は
それぞれ、年収800万円の人が、自己資金約1,000万円を投資した場合です。J-REITと中古ワンルームは、全額自己資金。中古木造は、約4,000万円借入をしてのシミュレーションです。
インカムのみの結果
以下はインカムのみを比較した結果です。
※J-REIT以外のシミュレーションにはアセットランクシミュレーターを使用
※結果を抜粋して掲載
赤枠で囲った自己資金回収率を比較すると、
自己資金回収率は、運用資金として利用した1,000万円を、何%回収できたかを表しています。
インカムだけの結果は、自己資金回収率の高い順に
中古ワンルーム ⇒ 中古木造 ⇒ J-REITの順でした。
キャピタルを含めた結果
ところが、キャピタルを含めると大きく結果が異なってきます。
20年後の2041年に、2022年に購入したのと同額で売却できた場合の結果は
※J-REIT以外のシミュレーションにはアセットランクシミュレーターを使用
※結果を抜粋して掲載
出口（売却）を迎えた20年後の結果を確認すると
中古木造 ⇒ 中古ワンルーム ⇒ J-REITの順になっています。
今回の売却も含めたシミュレーションは、分かりやすいように、購入価格と同額で売却できた場合のシミュレーションをしています。
しかし、現実的には、中古の木造は20年後には、土地値に近い価格になる可能性があります。また、中古ワンルームも、値下がりしている可能性が高いです。
現実の物件を分析する場合には、この点も加味して比較する必要があります。
インカムだけでは分からない
この結果からも分かるように、運用効率を比較する場合にも、必ず、出口（売却）を考慮して比較する必要があります。
今日のメールセミナーが、少しでもお役に立てれば幸いです。
※以下の動画でアセットランクシミュレーターを使用して、売却を考慮した自己資金回収率を確認する方法を紹介しています。
IRRの利用方法と目標値の決め方 
