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サブリース契約を利用する際の注意点

2021-10-03

不動産投資で、もっとも身近で、もっとも気になるリスクが空き室リスクです。この空き室リスクを無くす有効な方法として、サブリース契約があります。
 
そこで、今日は、サブリースを利用することは、不動産投資をする上で有益なのかをシミュレーションを通して検証します。
 
いつものように、客観的に分析できるように、サンプル物件を使って検証します。

 

サブリース契約について知りたい場合はこちら

 

 

サブリースは必要か

 

新築木造アパート 表面利回り8%の物件を使ってシミュレーションを行ないます。
 

サブリース比較のサンプル物件の概要
※物件取得費用は概算値です。
 
年収1,000万円の人が30年ローンで購入する想定でシミュレーションしています。

 

 

サブリース契約の内容

 

サブリース契約の条件は以下です。
 
サブリース契約の内容

 
サブリース契約をする場合、だいたい、満室想定家賃(潜在的総収入)の80〜90%程度です。今回は83%の保証賃料が受け取れる契約です。
 
また、初回免責期間として60日必要という契約です。これは、サブリース契約後の60日間分の賃料を受け取れない契約となります。
 
サブリース契約の内容としては一般的ある内容です。

 

 

サブリース有りと無しの比較

 

それでは、サブリース契約を利用する場合と、しない場合を比較します。
 
サブリース契約をしないシミュレーションは、空室率10% 家賃を築20年迄1%下落させて、より、現実に近いシミュレーションにしています。
 

サブリース契約物件の不動産投資シミュレーション結果

サブリース契約なし物件の不動産投資シミュレーション結果
※アセットランクシミュレーターでシミュレーション 一部期間を抜粋して表示
 
上がサブリース契約有りの場合、下がサブリース契約無しの場合です。
 
赤い点線で囲った、自己資金回収率を比較していくと、最初のうちはサブリース契約の方が低いですが、サブリース契約無しの家賃が下落することで、11年後の2033年に、サブリース契約の方が投資効率が高くなっています。
 
サブリース契約無しは、空き室率10%、家賃下落1%と、普通に運用していても発生する変動でのシミュレーションです。
 
これだけ確認すると、サブリース契約の方がリスク管理を考慮しても良いように見えます
 
しかし、サブリース契約で見落としがちな注意点を考慮したシミュレーションをすると、単純にそうとも言えなくなります。

 

 

サブリース契約の注意点

 

最近は、サブリース契約で問題が発生してニュースになった為、だいぶ、浸透してきましたが、サブリース契約の保証家賃は契約期間中一定ではありません。数年に1度、見直して欲しいと、サブリース会社から言われることがあります。
 
保証家賃を見直した場合にどうなるかシミュレーションをします。
 

サブリース契約物件_満室想定家賃見直しの不動産投資シミュレーション結果
 
このシミュレーションは、5年毎に保証家賃を、家賃下落に合わせて見直した場合のシミュレーションです。
 
このシミュレーションをすると、サブリース契約無しの収益率をサブリース契約有りが下回ることが分かります。
 
ちなみに、サブリース契約無し物件の空室率が12%程度と近い収益率です。

 

 

サブリースは損か、得か

 
つい、安心だから、楽だからという理由で、しっかりシミュレーションをしないで、サブリース契約を考えてしまう場合もあるかもしれません。
 
しかし、投資する物件の地域の平均空室率と比較して、サブリース契約で差し引かれる金額が妥当なのかを比較してから意思決定をしないと、大きく収益率を落とす結果になりかねません。
 
このメールセミナーが、サブリース有りと無しを比較するご参考になれば幸いです。

 

※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、サブリース物件のシミュレーションをする方法を紹介しています。

 


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