不動産はインフレに強いは本当か
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
コロナ後の社会は
大きな価値観と経済変化が
起こりそうです。
デフレが数十年続き
忘れがちですが
コロナ後はインフレ傾向に
なる可能性もあります。
（スタグフレーション含む）
そこで、インフレ気味の経済に
なった場合の不動産投資への
影響を考えてみたいと思います。
インフレ率と3つの要素を比較します。
1.物件価格
まず、物件価格は
物価が上昇した場合
イメージ図のように
少し遅れて物価上昇分に
追いつくパターンになる
可能性が高いです。
物価上昇分に追いつくまでは
投資中の物件の資産価値は
相対的に下落します。
タイミングによっては
物価に対して割安に物件購入
できる時期も出ると思います。
もちろん、地域や物件によって
物価上昇率を超える物件と
超えない物件が出ます。
基本的には少し遅れて
物価上昇に近い分、
物件価格が上昇すると
考えられます。
残り2つ要素は投資中の物件に
大きな影響を与える
可能性がある項目です。
2.金利
不動産投資の収益に
大きな影響を与えるのが
金利です。
変動金利の場合は
イメージ図のように
物価上昇率を少し超える程度の
金利上昇が起こる
可能性が高いです。
金利は、コンマ数%の
上昇でも数十万円～
数百万円の支払増になります。
例えば、5,500万円の借入で
2.5%の金利が3%に4年後に
なった場合、年15万円程度
支払が増加します。
ただ、このマイナス分を
家賃上昇で補えれば問題ありません。
3.家賃
家賃については以下の
イメージ図のようになる
可能性が高いです。
イメージ図のように
家賃が物価上昇に遅れて
追いついて来ます。
つまり、追いつくまでは
家賃が下落しているのと
同様になります。
金利上昇で支払が増え
それを補えるだけ
家賃が上昇するには
少し時間が必要です。
この期間を何とか耐える必要が
出るかもしれません。
前回のメールセミナーでも
お伝えしたBE%に余裕のある
投資の場合は耐えられます。
経済変動が予測される時は
特に、BE%などのリスク指標には
敏感になっておく必要があります。
不動産はインフレに強いか
一般的に不動産はインフレに強い
イメージです。
確かに、資産保全という意味では、
現金と比較すると強いです。
しかし、一時的には
キャッシュフローが悪化する場面に
直面する可能性があります。
コロナ後には社会活動の
変化が予測されます。
在宅で時間のあるこの機会に
変動シミュレーション等を行い
どの程度の変動まで
受け入れられるか見直す時間に
していただければと思います。
キャッシュフロー分析だけでは不十分な理由 
