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不動産価格暴落は、本当にありうるのか

2020-06-08

おはようございます。
 
アセットランク
大塚 博之です。

 

今回のコロナ禍によって
インターネットの記事などで
 
「不動産価格が暴落する」
 
というような記事を頻繁に
見かけるようになりました。
 
ただ、このような記事は
不動産価格を決める大事な
2つのポイントが抜けている場合が
多いです。
 
今日は不動産価格を決める
大事なポイントについて書きます。
 
 

価格を決める2つの要素

 
不動産価格を決める要素は
色々ありますが大きな要素は
 
■家賃
■キャップレート
 
です。
 
つまり、暴落が起こる時には
必ず、家賃相場とキャップレートの
どちらか又は両方に
大きな変動が起こります。
 
この視点を持つことで
暴落? と冷静に判断できます。
 

 

価格形成イメージ(家賃)

 
さて、不動産価格の形成イメージは
 
不動産価格形成(家賃÷キャップレート)

 
着目して頂きたいのは
  
家賃 ÷ キャップレート
 
の式です。
 
この式によって
不動産価格は形成されます。
 
例を挙げると
 
■家賃(年):100万円
■キャップレート:10%
 
100万円 ÷ 10% = 1,000万円
 
1,000万円が妥当な
不動産価格となります。
 
キャップレートが同じ場合、
年家賃が80万円の時には
800万円が妥当な不動産価格です。

 

このように家賃が高い物件は
物件価格も高くなります。
 
ただ、家賃だけで価格が
形成される訳ではありません。
 
もう1つの要素はキャップレートです。
 

 

キャップレートとは

 
キャップレートのイメージは
 
不動産価格形成(キャップレートとリスクプレミアム)

 
まず、キャップレートは
地域毎に異なります。
 
例えば、都心と郊外を比較した場合
都心のキャップレートの方が
郊外に比較して低くなります。
 
上のイメージだと
 
・A地域=都心
・B地域=郊外
 
です。
 
では、キャップレートはどのように
決まるのでしょうか。
 
ポイントは
 
■地域毎のリスクプレミアム
 
です。
 
地域毎のリスクプレミアムは
以下のような様々な条件で
決まります。
 
■インフラの良し悪し
■災害への強さ
■将来人口の予測
■将来の開発予定
■etc・・・
 
上の各条件が良ければ
リスクプレミアムが低くなり
悪ければ高くなります。
 
この地域毎のリスクプレミアムを
安全な投資先と言われている
国債金利に+することで
地域毎のキャップレートが決まります。
 

家賃が高くても
キャップレートが低ければ
(広いけど不便等)
物件価格は低くなりますし、
 
家賃が低くても
キャップレートが高ければ
(狭いけど便利等)
物件価格は高くなります。
 
この家賃とキャップレートの関係は
不動産投資では無論
不動産価格を推測するには
絶対に必要な知識です。
 

 

不安を煽る記事に惑わされない

 
家賃とキャップレートの関係を
理解できると
 
「不動産価格暴落」と不安を煽る
記事に疑問を持つと思います。
 
不動産価格が暴落するには
 
■家賃が極端に下落
■キャップレートが極端に上昇
 
が必要だと分かるからです。
 
現実にこのようなことが
本当に起こるのか?
 
起こるとしたら、
どのような条件が必要なのかを
冷静に判断することが必要です。

 


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