不動産価格暴落は、本当にありうるのか
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
今回のコロナ禍によって
インターネットの記事などで
「不動産価格が暴落する」
というような記事を頻繁に
見かけるようになりました。
ただ、このような記事は
不動産価格を決める大事な
2つのポイントが抜けている場合が
多いです。
今日は不動産価格を決める
大事なポイントについて書きます。
価格を決める2つの要素
不動産価格を決める要素は
色々ありますが大きな要素は
■家賃
■キャップレート
です。
つまり、暴落が起こる時には
必ず、家賃相場とキャップレートの
どちらか又は両方に
大きな変動が起こります。
この視点を持つことで
暴落？ と冷静に判断できます。
価格形成イメージ（家賃）
さて、不動産価格の形成イメージは
着目して頂きたいのは
家賃 ÷ キャップレート
の式です。
この式によって
不動産価格は形成されます。
例を挙げると
■家賃（年）:100万円
■キャップレート:10%
100万円 ÷ 10% = 1,000万円
1,000万円が妥当な
不動産価格となります。
キャップレートが同じ場合、
年家賃が80万円の時には
800万円が妥当な不動産価格です。
このように家賃が高い物件は
物件価格も高くなります。
ただ、家賃だけで価格が
形成される訳ではありません。
もう1つの要素はキャップレートです。
キャップレートとは
キャップレートのイメージは
まず、キャップレートは
地域毎に異なります。
例えば、都心と郊外を比較した場合
都心のキャップレートの方が
郊外に比較して低くなります。
上のイメージだと
・A地域＝都心
・B地域＝郊外
です。
では、キャップレートはどのように
決まるのでしょうか。
ポイントは
■地域毎のリスクプレミアム
です。
地域毎のリスクプレミアムは
以下のような様々な条件で
決まります。
■インフラの良し悪し
■災害への強さ
■将来人口の予測
■将来の開発予定
■etc・・・
上の各条件が良ければ
リスクプレミアムが低くなり
悪ければ高くなります。
この地域毎のリスクプレミアムを
安全な投資先と言われている
国債金利に＋することで
地域毎のキャップレートが決まります。
家賃が高くても
キャップレートが低ければ
（広いけど不便等）
物件価格は低くなりますし、
家賃が低くても
キャップレートが高ければ
（狭いけど便利等）
物件価格は高くなります。
この家賃とキャップレートの関係は
不動産投資では無論
不動産価格を推測するには
絶対に必要な知識です。
不安を煽る記事に惑わされない
家賃とキャップレートの関係を
理解できると
「不動産価格暴落」と不安を煽る
記事に疑問を持つと思います。
不動産価格が暴落するには
■家賃が極端に下落
■キャップレートが極端に上昇
が必要だと分かるからです。
現実にこのようなことが
本当に起こるのか？
起こるとしたら、
どのような条件が必要なのかを
冷静に判断することが必要です。
IRRの利用方法と目標値の決め方 
