不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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不動産投資の失敗事例

2019-07-08

 アセットランク
 大塚 博之です。
 
 
 先日、会社経営者の
 A社長とお話する機会が
 ありました。
 
 A社長ありがとうございました。
 
 
 色々なお話を
 聞けたのですが
 
 まだ、こんな話が
 あるんだなという
 話がありました。
 
 
 ▼A社長
 
 「先日、話題のS銀行から
 融資を受けて、満室で
 物件を購入した直後から
 
 家賃未納、退去等が
 続いて困っていると相談を
 受けたんですよ」
 
 
 ▼私
 
 「S銀行だと金利も4%超と
 高いしきついですよね」
 
 
 ▼A社長
 
 「何とかならないかと
 言われたので売却できる
 価格計算したら
 
 7,000万程度で購入した
 らしいのですが、4,000万程度が
 やっとかなという結果でした」
 
 
 ▼私
 
 「3,000万円持出ですか
 キツイですね」
 
 
 ▼A社長
 
 「相談を受けた方に
 その話したら、
 
 空室埋められないか
 もう少し頑張ると
 言われました」
 
 
 ▼私
 
 「確かに、損を確定して
 自己資金からそれだけ
 持出となると勇気要りますよね
 
 注意して投資しないと、
 こういった話あるんですね」
 
 

 購入時満室想定で利回り
 13%程度あったそうです。
 
 いわゆる収益還元法では
 金利が高くても回る
 かなという水準です。
 
 ただ、常に満室で、
 購入時の家賃で
 運営するという
 
 努力を続ける
 条件がつきます。
 
 
 積算価格では
 4,000万円程度の価値しか
 無かったそうです。
 
 
 やはり、収益還元法と
 積算価格法と両輪で計算して
 比較するのは重要だと
 改めて思いました。
 
 大きく乖離がある場合には
 なぜか? と考えた方が
 良いと思います。
 
 
 また、収益還元法も
 
 100%満室で、家賃下落無し
 という状況は続かないと
 考えてシミュレーションして
 おく必要があります。
 
 
 後付けなので何とでも
 言えると思いますが
 少しシミュレーションしたら
 違和感に気づけたかもしれません。
 
 
 このような例があると
 危ない投資と思われがちですが
 
 しっかりしたシミュレーション
 とそれに基づいた運用を
 続ければ、
 
 ミドルリスク・リターンの
 投資になり得るだけに
 残念な事例だなと感じ
 ご紹介しました。

 

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