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不動産投資指標を利用して物件価格が割安か確認する方法

2022-08-22

株、FX、仮想通貨にない、不動産投資の大きな魅力の1つは「価格が同一でない」ことです。
 
株などは、新聞を広げれば価格が分かります。また、それを購入しようとした場合、皆が同じ価格で購入することになります。
 
しかし、不動産はそうではありません。売り手と買い手の様々な状況で大きく価格が変動します。逆に言えば、意図的に高い値段で買わされてしまう可能性もあります。
 
そんな状況に陥らないために、投資に適した物件かを判断するのに、不動産投資指標はとても便利です。一部を一覧表でご紹介すると
 
不動産投資指標一覧

※不動産投資指標の説明は「不動産投資で利用したい各種指標のご紹介」をご確認ください。

一部を記載しただけでも、これだけの数になります。この中から、今日、ご紹介したいのは提示されている物件価格が割高か割安かを簡単に比較できる指標です。

 

 

物件価格が適正か判断する

 

物件価格が割高か割安か比較する際に、もっとも利用されるのは「積算価格」だと思います。
 
積算価格とは・・
 
新築の建物価格(再調達価格)から経過の耐用年数分の償却費を引いた建物価格と路線価等から計算される土地価格を加算した金額
 
今日、ご紹介するのは、物件価格が適正価格か判断する、もうひとつの方法「相場的価格」です。
 
 

 

相場的価格

 

相場的価格は、近隣の物件価格と、投資を検討している物件価格を比較する方法です。
 
計算式は
 
(物件1価格÷物件1広さ)~(物件7価格÷物件7広さ)の平均値×購入予定物件広さ
 
です。
 
近隣類似物件の平均平米単価に購入予定物件の平米をかけて推定相場価格を計算します。
 
とても単純ですが時間をかけずに、割高か割安かを確認できます。特に、区分所有を比較するのに便利です。
 
それでは、具体的な手順をご紹介します。

 

 

相場的価格の計算手順

 

まず、不動産ポータルサイトや不動産取引事例(国土交通省)で購入を検討している物件と
 
1.近い地域
2.近い利便性(駅徒歩分数等)
3.同じ構造
4.近い築年数
5.近い平米数
 
の順に最低3物件、できれば5~7物件探します。このような検索が、ポータル等だと簡単にできるので、昔と比較すると本当に便利になりました。
 
抽出したら、あとは、
 
(物件1価格÷物件1広さ)~(物件7価格÷物件7広さ)の平均値 ×購入予定物件広さ
 
に当てはめるだけです。
 
では、具体的に例を挙げて計算します。購入しようとしている物件は83平米です。
 

不動産投資指標_相場的価格の計算サンプル
アセットランクシミュレーター相場的価格法計算機能を利用
 
類似物件を調べた結果、上記5件が見つかったとします。この物件を先ほどの計算式に入れて計算します。今回の結果は44,360,977円です。
 
この44,360,977円が推定相場価格になります。これより安ければ、相場より割安、高ければ割高だと判断できます。
 
ただ、この価格だけで判断するのは危険です。

 

 

複数の方法で比較する

 

相場的価格は、ご紹介したように簡単に計算できます。しかし、この情報だけで投資判断するのは危険です。
 
投資判断をする際は
 
1.収益還元法・・キャッシュフローを中心に収益上問題ないか
 
2.積算価格法・・積算価格と比較して適正か
 
の2つも問題ないか確認して、相場的価格も割安ならば投資対象として土俵にのせるという判断をすると良いです。
 
違う視点で計算を行う複数の指標を利用することで、物件価格が割安かどうかをより的確に判断できます。
 
アセットランクシミュレーターを利用して相場的価格と積算価格を計算できます。動画でご紹介します。

 
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