レバレッジを使った不動産投資のリスク
前回のメールで不動産投資をする際の
レバレッジ（借入）の魅力についてお伝えしました。
※前回のメールをご覧になっていない場合は
こちらからご確認ください。
プラス面の大きいレバレッジには
当然、マイナス面も含まれています。
今日は、レバレッジのリスクについて
書いていきます。
レバレッジのリスクで
もっとも大きいのは
『金利上昇リスク』です。
前回と同じサンプル物件を使って
金利上昇が与える影響を考えます。
サンプル物件は
・物件価格 2730万円
・表面利回り 9.7%
・自己資金 1000万円
・借入 2000万円
・金利 3%
10年後の自己資金回収額は
・金利 3% 13,195,565円
・金利 3.5% 12,410,575円
・金利 4% 11,614,309円
・金利 4.5% 10,807,408円
・金利 5% 9,990,601円
金利がわずか0.5%上昇するだけで
約70万円～80万円 自己資金回収額が減少します。
10年物国債で1000万円を運用した場合
10年後のリターン額が
『11,046,221円』であることを考えると
金利4%を超えた時点で国債利回りを下回り
レバレッジの力がまったく働いていない状態に
なっています。
少しの金利上昇でもレバレッジの力を
無意味にする可能性があります。
また、空室増加、家賃下落した際には
キャッシュフロー赤字になり借入を
返済できなくなるリスクを抱えることになります。
自己資金だけならばこのような心配はありません。
しかし、レバレッジの力を利用することもできません。
基本的に不動産投資はレバレッジの力を
適度に使うことに魅力があると投資です。
それだけに、レバレッジを使う場合は
自己資金で投資する時以上にしっかりとした
投資計画を立てる必要あります。
