レバレッジを使った不動産投資のリスク

2015-03-08 　　　　　　　　　　　　

前回のメールで不動産投資をする際の
レバレッジ（借入）の魅力についてお伝えしました。

※前回のメールをご覧になっていない場合は
こちらからご確認ください。

プラス面の大きいレバレッジには
当然、マイナス面も含まれています。

今日は、レバレッジのリスクについて
書いていきます。

レバレッジのリスクで
もっとも大きいのは

『金利上昇リスク』です。

前回と同じサンプル物件を使って
金利上昇が与える影響を考えます。

サンプル物件は

・物件価格　　2730万円
・表面利回り　　　9.7%
・自己資金　　1000万円
・借入　　　　2000万円
・金利　　　　　　　3%

10年後の自己資金回収額は

・金利　　3%　　13,195,565円

・金利　3.5%　　12,410,575円

・金利　　4%　　11,614,309円

・金利　4.5% 　 10,807,408円

・金利　　5%　　 9,990,601円

金利がわずか0.5%上昇するだけで
約70万円～80万円　自己資金回収額が減少します。

10年物国債で1000万円を運用した場合
10年後のリターン額が

『11,046,221円』であることを考えると

金利4%を超えた時点で国債利回りを下回り
レバレッジの力がまったく働いていない状態に
なっています。

少しの金利上昇でもレバレッジの力を
無意味にする可能性があります。

また、空室増加、家賃下落した際には
キャッシュフロー赤字になり借入を
返済できなくなるリスクを抱えることになります。

自己資金だけならばこのような心配はありません。
しかし、レバレッジの力を利用することもできません。

基本的に不動産投資はレバレッジの力を
適度に使うことに魅力があると投資です。

それだけに、レバレッジを使う場合は
自己資金で投資する時以上にしっかりとした
投資計画を立てる必要あります。