大家さんが注意して確認する必要がある項目

2014-11-02 　　　　　　　　　　　　

不動産投資を考えた際には、
ついリターンについてばかり考えがちです。

しかし、大家業を長く続けていくには
リスクコントロールをしっかりしていくことが重要です。

リスクが高まっていないかを一目で確認できる
便利な指標が、何度かご紹介しているＤＣＲです。

▼ＤＣＲとは(Debt Coverage Ratio)
　　　　

　『ネット収入　（経費を引いた実質収入）
　　　　/ 支払額（元金＋利息の返済額）』

　年間ネット収入を年間の元利返済額（ＡＤＳ）で割り出した数値です。
　不動産投資によるリスクを回避するための指標です。

　ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
　投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
　この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。

大家業が破綻をむかえる時は

『収入　＜　銀行への支払』

となった時です。

ＤＣＲは、収入が支払額の何倍あるかを表した指標です。

ＤＣＲ　＝　1.1ならば、破綻まで10%の余裕
ＤＣＲ　＝　1.2ならば、破綻まで20%の余裕

という表現ができます。

例えば、ＤＣＲが1.1の物件を持っている場合
ネット収入が11%減るか、支払額が11%減ることで
破綻につながってしまいます。

つまり、現状より空室率が10%以上増えれば
即危険信号となります。

即破綻する危険性の少ない
ＤＣＲ水準は、最低でも1.2以上

できる限り1.3以上の水準を目標とする必要があります。

ＤＣＲを確認することでリスクコントロールを
することは、賢い大家さんにとっての必須項目です。