3つの出口戦略で絶対に確認すべき指標
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
確定申告は終わりましたか？
私は、いつも、ギリギリに
なってしまうので
今年は、早めにと思い
今週提出してきました。
早くできたのは、申告書類を
WEB上で簡単に作成
できるようになったのも
大きいなと思います。
お役所が作ったシステムとしては
分かりやすく、使いやすい印象です。
以下からアクセスできます。
↓
確定申告書等作成コーナー
来年も、これ位の時期に
完成できるように
日頃から準備したいと思います。
さて、今日は出口（売却）戦略時に
必ず確認しておきたい3つの
指標について書きます。
最近、大家さん、投資家さんと
話していると
「出口戦略を考えず
投資を続けている」
方が多いと感じます。
本当にもったいないです。
このメールセミナーでも
何度もお伝えしていますが
順調に家賃収入があっても
出口で失敗すれば
それが吹き飛びます。
また、
「ずっと所有するつもりだから」
という方もいらっしゃいますが
▼デッドクロス
（元金支払>減価償却費）
となり税金支払が多くなる
▼老朽化により修繕費が
過大にかかる
日がいずれ訪れます。
そんな日が来る前に
売却を検討する方が
有利に働く場合が多いです。
ぜひ、可能ならば投資する前に
そうでなければ、早い段階で
出口（売却）した場合に
どのような結果になるのか
確認していただければと思います。
出口（売却）時に確認すべき
指標は、最低３つです。
１．返済CF<売却CF
２．自己資金回収率（額）
３．IRR
の3つは最低でも
確認しておくべき指標です。
まず、「返済CF<売却CF」であるかは
安全性を確認する為に必須です。
CF（キャッシュフロー）ベースで
基準を超えない場合
売却する際に、自己資金を
追加して返済する必要が
出てしまいます。
万が一の場合、返済できない為
売却もできない状態になります。
こうなるとデフォルト
という最悪の事態も頭をよぎります。
「返済CF<売却CF」は
絶対にクリアしておく必要があります。
ちなみにアセットランクシミュレーター
では、「物件の売却」で売却予定あり
を選択してシミュレーションできます。
もし、売却価格の勘所が無い場合
売却予定年度を購入年月の
10～15年後で入力した上で、
購入時の表面利回の
⁺0.5～1.5%程度を足した数値を
以下の欄に入力して確認してください。
プラチナID以上の
機能にはなりますが
以下のようなコメントで
売却のCFで返済が可能か
確認できます。
以上の基準をクリアしたら、
次に確認すべき指標は
２．自己資金回収率（額）
です。
投資時に投入した
自己資金を売却後に超えて
いるか確認するものです。
もし、超えていない場合は
投資をせずに、貯金して
いた方が良かったことに
なります。
これも、不動産投資をする
からには、絶対に超える
必要のある基準です。
自己資金回収率（額）についても
コメント機能や収支詳細機能で
簡単に確認できますので
確認してみてください。
ここまで、2点は
出口（売却）時に最低限、
超えておきたい基準です。
最後に、残ったのはIRRです。
IRRは、出口（売却）を加味した
投資成績を確認するのに
もっとも、使いやすい指標です。
少し、長くなりましたので
次回に、続けます。
取引価格・公示地価検索システムに推定価格機能を追加 
