クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から5,006人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

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キャッシュフローを増やすテクニック

『このお金が、すごく不動産経営を圧迫していますね。』

 

現在のデフレ傾向からすると
なかなか、家賃は上げられません。

 

そんな時、キャッシュフローを
増加させる為に注目するのが、

 運営費（月々経費）です。

 

 

運営費（月々経費）とは

 

固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など、
毎月かかる経費のことです。

 

運営費の家賃額に対する比率（運営費比率）
が高すぎるとキャッシュフローに強烈な悪影響
をおよぼします。

 

なぜなら、キャッシュフローは

 

キャッシュフロー＝　家賃収入－元利返済額－運営費－修繕費

で計算されるからです。

 

つまり、キャッシュフローを増加させるには

▼　家賃額を上げる。

▼　金利を下げる。

▼　修繕費を下げる

 

そして、もうひとつの項目が

 

▼　運営費（月々経費）を下げる

ことが必要になります。

 

では、不動産投資分析をする際に
どの程度の運営費が適正かというと、

 

東京圏では、固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営費は家賃の１７％前後です。
（ＲＣ一棟マンションの場合）

 

東京圏の平均値を元に、他地域の運営比率を推測すると
東京圏と運営費の金額で変わるものは固定資産税と
家賃の何％で計算する賃貸管理費のみです。

 

家賃が東京圏よりも安くなることを考慮すると、
運営費比率は当然高まります。

 

東京圏と比較すると１．５～１．８倍位の
運営比率、２５～３０％前後だと推測できます。

 

あくまで概算値ですが、運営費が家賃の３０％以上に
なっている場合は、無駄な運営費がかかっている
可能性があるので見直しが必要です。

 

最後にもう一度、キャッシュフローを増やす為の
方程式をまとめます。

 

家賃額を　　↑　増加させる

金利を　　　↓　低下させる

修繕費を　　↓　低下させる

運営費を　　↓　低下させる

 

キャッシュフローを増減させる要素は
この４つしかありません。

 

家賃増加、金利低下よりも
運営費を管理することが
一番簡単だと思います。

 

ぜひ、この機会に運営費がどの程度
キャッシュフローに影響をあたえているか
不動産投資分析をしてみてください。

 
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空室率を下げる過激な方法

空室対策に効果が期待できる過激な方法を
ご存知ですか？
ただし、劇薬なので副作用も大きいです。
 
 
それは”フリーレント”期間を設ける方法です。
 
フリーレントとは２，３ヶ月とただで入居できる期間を
設けて入居者募集することです。
 
 
最近、フリーレント期間を設けて入居者募集する物件が増えています。
２ヶ月程度のフリーレント期間を設ける物件が多いようです。
５ヶ月というところも見たことがあります。
 
フリーレントは、空室対策に効果があります。
しかし、副作用も強力で不動産投資で一番大切な
キャッシュフローに大きな影響をあたえます。
 
 
例えば、家賃１０万円、１０室のマンションで
５室をフリーレント期間２ヶ月で募集した場合
 
フリーレント無　　家賃収入／年　１２００万円
フリーレント有　　家賃収入／年　１１００万円
 
年間１００万円　約１０％家賃収入に差がでます。
 
 
フリーレント期間を設けて、入居者募集をする場合、
不動産投資分析をして家賃収入がどのくらい減少し
投資効率にどんな影響があるかを考える必要があります。

 

 
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融資を受けられる人と受けられない人の違い

今日は、とある著名な不動産投資家から聞いた話です。

 

私　　　『銀行で融資を受ける際に、ソフトを使って
　　　　　作った長期収支計画は持っていくとして
　　　　　それ以外に何を持っていきますか？』
 

Ｍさん　『大塚くん、収支計画は重要だね。第一条件かな。
　　　　　それと、僕はね、銀行に融資をお願いに行くときに
　　　　　必ず、持っていくものがあるんだ』
 

私　　　『なんですか？』
 

Ｍさん　『履歴書というか、自己紹介書を持って行くんだ』
 

私　　　『どんなことが書いてあるんですか？』
 

Ｍさん　『まずは、どこ大学卒、どこで働いている
　　　　　家族何人、奥さんこんなことやっている
　　　　　親は会社役員とか身上書だよね。』
 
　　　　『それと、資産状況、保険を含めて
　　　　　あるったけ書いていくんだ
　　　　　探すと結構あるもんだから細かいものまで
　　　　　全部書くんだ』
 

私　　　『確かに、一枚の紙になっていると
　　　　　銀行側もわかりやすいですよね』
 

Ｍさん　『それからポイントは不動産投資を
　　　　　こんな思いでやって、こんな工夫を
　　　　　しているよということも書くんだ』
 
 
話を聞いていると、かなり細かいことまで書くそうです。
 

それと、もうひとつ重要な部分として言っていたのが
 

【悪いことも、全部ちゃんと書くこと】
だそうです。
 

いいことばかり書くと信憑性がないそうです。
 

Ｍさんの提出書類は、レポート用紙何枚分もありました。
 

このＭさん２カ月ほど前にも、新しい不動産投資物件を
手に入れました。
 

土地価格の色々

土地価格と一言で言っても、色々な種類があります。

 

一覧表にしてみると
 
名称　　　　　　　評価元　　　　評価時点　　　　公表
 
１　公示地価　　　　　国土交通省　　　１月１日　　　３月下旬
 
２　基準地価　　　　　都道府県　　　　７月１日　　　９月下旬
 
３　相続税路線価　　　国税庁　　　　　１月１日　　　８月１日
 
４　固定資産税路線価　各自治体　　　　１月１日　　　３～４月
 
５　不動産鑑定評価額　鑑定士　　　　　　鑑定日
 
６　取引価格　　　　　取引相手　　　　　取引日
 
公表時期などがことなるので、この一覧表を参考にして
チェックしてもらえればと思います。
 
さらに、３月２３日に発表される公示地価との関係は
 
①　相続税路線価＝地価公示価格×約80％
 
②　固定資産税評価額＝地価公示価格×約70％
 
③　固定資産税路線価≒相続税路線価÷80％×70％
 
の関係になっています。
 
これらの関係を理解しておくと
 
公示地価の上昇・下落でその他の土地価格も
予測することが可能になります。
 

良い借金（レバレッジ）と悪い借金（レバレッジ）を見分ける方法

Ａさん『いや～、やっと、銀行からお金借りられたよ』
 
Ｏ『本当に厳しいですよね』
 
Ａさん『こんな条件だったんだ。』
 
Ｏ『ちょっと、計算してみますね。』
 
Ｏ『この借金で、この収益だと銀行を儲けさせるだけですよ。』
 
こんな借金をしている方が
不動産投資分析をしてみると
本当に多数いらっしゃいます。
 
何千万円の借入金リスクを背負って
銀行にばかり利益（利息）をあげさせても意味がありません。
 
しかし、多くの不動産投資家が、
 
▼　不動産物件を手に入れること
 
▼　銀行からお金を借りること
 
にばかり目が行くため、
 
『良い借金か悪い借金か』
の視点を忘れています。
 
その借金と２０年、３０年付き合うことになるにも関わらずです。
 

良い借金と悪い借金を見分ける方法は意外と簡単です。
 
◆　K% < FCR
 
◆　K% < CCR
 
であるかどうかを確認するだけです。
 
悪い借金になっていないか確認してみてください。
 
＊　K%　→　年間の返済額÷ローン残高＊100
＊　FCR　→　ネット収入（年） / 総購入コスト * 100
＊　DCR　→　ネット収入（年） / 支払額（年）

 

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年収1000万円の人と年収500万円の人 　どちらが、不動産投資の収入が多いと思いますか？

◆年収１０００万円の人と年収５００万円の人
　どちらが、不動産投資の収入が多いと思いますか？

 

　『え、同じじゃないの？』
　
　実は、本当の手取り額（税引き後キャッシュフロー）
　が１０％以上違う可能性があります。

 

◆例をあげて計算してみます。

　

　物件価格　5000万円

　家賃収入　　　４５万円／月

　建物　木造新築　価格2000万円　

　全額自己資金で投資

 

　で比較してみます。

 

　年収1000万円の人も500万円の人も
　基礎控除などが税控除が150万円として
　課税所得850万円、350万円で計算します。

 

◆結果は

　▼年収1000万円の人

　　　　　税引き後キャッシュフロー
　１年目　　　　　4,321,200円
　２年目　　　　　3,293,966円

　　
　▼年収　500万円の人　

　　　　　税引き後キャッシュフロー
　１年目　　　　　4,321,200円
　２年目　　　　　3,508,599円

　

  １年目は取得費用を経費化している為
　課税所得がマイナスなり
　税金を払っていませんので変化はありません。

 

　しかし、２年目から年間３０万円もの違いがでてきます。
　約１０％も年収の多い人は少ない人より手取り収入が
　少なくなります。

 

◆不動産投資は収入が多い人の方が有利と
　考えられがちです。
　
　しかし、税金の視点で見ると
　収入が少ない人の方が有利です。
　

　さらに、借入金がある場合
　年数が経つごとに手取り収入の差が
　広がっていきます。

　これは、利息分の経費額が少なくなり
　課税対象額が多くなるからです。

 

 
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お金持ちが0.1％にこだわる理由

◆不動産投資では、レバレッジ（借入金）を
　上手く利用するのが重要です。

 

　その中でも重要なのが”金利”です。

 

　不動産投資で成功する人は例外なく
　金利の0.1％にこだわります。

 

◆では、0.1％がどれほど大切かを
　例をあげて説明してみます。

　
　▼　借入金1000万円
　▼　元利均等
　▼　１５年ローン
　▼　金利　３％

 

　１か月の支払額は６９０５８円になります。

 

　金利を３．１％にすると
　６９５４０円となります。
　たった５００円と思うかもしれません。

 

　しかし、支払総額にすると90,000円の違いがでます。

 

　１億円になれば９０万円
　１０億円になれば９００万円になります。

 

　これが扱う金額が大きくなるお金持ちほど
　0.1％にこだわる理由です。

 

 
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