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年収が不動産投資に与える影響
年収1,000万円の人と年収500万円の人が
同じ物件に投資をしたら
どちらが、手取り収入が多いと思いますか？
『え、同じじゃないの？』
実は、本当の手取り額（税引後キャッシュフロー）
が10％以上違う場合があります。
例をあげます。
・物件価格 5,000万円
・家賃収入 45万円／月
に全額自己資金で投資した場合
▼年収1,000万円の人
税引後キャッシュフロー
3,293,966円
▼年収 500万円の人
税引後キャッシュフロー
3,508,599円
年間 約30万円の違いがでます。
これは、日本の所得税のルール
・ 総合課税制度
各種の所得金額を合計して
所得税額を計算するもの
・ 累進課税制度
所得金額が多いほど税率が
高くなる制度
の影響によるものです。
税金は不動産投資の収益に
大きな影響を与えます。
不動産投資の収益を考える場合には
税金のルールを十分に勉強、理解して
税引前のキャッシュフローで考えるのではなく
税引後のキャッシュフローで考えることが重要です。
土地価格を知る為に便利なサイト
9月18日に7月1日時点の基準地価が
発表されました。
景況感を反映して
都心部は多くの地点で地価が上昇しました。
価格調整の進んでいた商業地が
上昇したのは予測どおりでした。
やや驚いたのは、
まだまだ、価格調整が不十分な
『住宅地』でも、上昇地点が
多かったことです。
基準地価含め、土地価格を
調べるのに便利なサイトが
ありましたのでご紹介します。
土地価格と言っても
・ 公示地価
・ 基準地価
・ 路線価
・ 固定資産税評価額
など色々あります。
これらの価格をバラバラに
調べるのは大変です。
そんな時に便利なサイトが
▼全国地価マップ
http://www.chikamap.jp/commit.
です。
土地価格を調べたい場所を
選択すると
・ 公示地価
・ 基準地価
・ 路線価
・ 固定資産税評価額
の価格を確認することができます。
なかなか便利ですので
ぜひ、使ってみてください。
▼全国地価マップ
http://www.chikamap.jp/commit.
家は、買うより、借りた方が得か
いつの時代でも
『持家と賃貸どちらが得か』
という論争が存在します。
大家業を営む投資家からすると
｢賃貸の方が得ですよ｣
と囁きたくなります。
どちらが得かを考える際の視点は
色々あります。
・ 住替えの自由度
・ 月々の支払額
・ 間取り等の物件良し悪し
・ 一国一城の主になったという満足感
・ ローンを抱えない自由さ
などなど
比較する要素が多岐に渡ることが
論争を巻き起こす理由だと思います。
今日は、金銭の損得だけに的を絞って
『持家と賃貸どちらが得か』
を考えてみたいと思います。
家のグレード、立地、築年数など
すべて同じ条件の
持家と賃貸物件があるとします。
このような場合
・ 修繕費
・ 利息支払額
・ 元金支払合計額(資産額）
・ 経年劣化による資産価値下落額
・ 税金
を自分で支払った方が得か
家賃を払う代わりに大家さんに支払ってもらった方が得か
を考えることで、損得を比較できます。
計算式で表すと
（元金支払額－家賃支払合計額）－（元金支払額合計－
＝ 0以下の場合は持ち家が得
＝ 0以上の場合は賃貸が得
となります。
『持家と賃貸どちらが得か』
を考える場合には
お金の損得を考えるだけでも
これだけの項目を考える必要があります。
『持家と賃貸どちらが得か』
の論争に決着をつけるのは
なかなか大変そうです。
住宅ローン ＶＳ 投資ローン
不動産を買う場合に
必須とも言えるのが
『ローン』です。
ひと言に『ローン』と言っても
▼住宅ローン
と
▼投資ローン
では借入する際の基準が
かなり異なります。
この基準を理解することは
有利に借入をする為に非常に重要です。
それぞれのローンの特徴を書くと
▼住宅ローン
・ 物件の価値(積算価格）よりも
借りる人の収入を重視する
・ 借りる人の収入を重視するので
耐用年数より長い年数の借入ができる
・ 金利の高い、低いは借りる人の
属性のみでほぼ決まる
▼投資ローン
・ 物件の価値(積算価格）、収益性、
借りる人の属性のすべてを重視する
・ 耐用年数以上の借入は難しい
・ 金利の高い、低いは物件の価値(積算価格）、
収益性、借りる人の属性の3つで決まる
このように比較すると
▼住宅ローン ⇒ 物件に貸すのではなく人に貸す
▼投資ローン ⇒ 物件、収益性、人の3つのバランス
がよい場合のみに貸す
と言えます。
同じローンでも、銀行の考え方は
かなり異なります。
この特徴をとらえることは
借入を有利に進める際のヒントになります。
歴史上、もっとも低い金利をどう利用すれば成功できるか
『０．５００%』
これは2014年8月15日の
長期金利の数値です。
歴史上で類を見ない低金利です。
不動産投資家としては
『今後、現れない千載一遇のチャンス』
とも言えます。
しかし、低金利だから
『とにかく銀行からお金を借りれば
成功できる』
わけでもありません。
借入で成功できるかを考える時
一番最初にチェックしたいのが
『Ｋ％』です。
この指標を使うことで
非常に簡単に借入（レバレッジ）
の有効性をチェックできます。
◆ K％ ＝ 支払額（年）÷ 借入金残高
◆ FCR ＝ ネット収入（年） ÷ 総購入コストx100
◆ CCR ＝ キャッシュフロー（年）÷ 自己資金x100
３つの指標を比較するだけで
レバレッジが『＋の力』か、『－の力』か
を確認できます。
比較方法は
◆ Ｋ% ＜ ＦＣＲ
◆ Ｋ% ＜ ＤＣＲ
であるかを確認するだけです。
Ｋ％がＦＣＲ、ＤＣＲ未満の場合
レバレッジがマイナスに働きます。
この歴史的低金利を上手く利用し
不動産投資家、大家として成功する為に
◆ Ｋ% ＜ ＦＣＲ
◆ Ｋ% ＜ ＤＣＲ
を使ってレバレッジの有効性を
確認してください。
銀行が融資を決める基準
不動産投資で収益を拡大するには
『融資を受ける』
ことは必須と言えます。
ただ、銀行に融資を申し込んだのに
思うように融資が実行されない時に
｢こんな、いい物件なのに何で融資してくれないんだ｣
と思うことがあるかもしれません。
こんな場合、もしかすると
『積算価格』
が低いことが原因かもしれません。
一般的な積算価格は
『建物価格 ＋ 土地価格 ＝ 積算価格』
で計算します。
しかし、銀行が融資の基準にする積算価格は
銀行によっても違いますが
『建物価格×0.7 ＋ 土地価格×0.8』
というのが一般的です。
例えば、一般的な積算価格が
・建物価格 ⇒ 1,000万円
・土地価格 ⇒ 2,000万円
・積算価格 ＝ 3,000万円
だった場合
銀行の積算価格は
・建物価格 ⇒ 1,000万円×0.7
・土地価格 ⇒ 2,000万円×0.8
・積算価格 ＝ 2,300万円
一般的な積算価格よりも
700万円評価が低くなります。
銀行から借入をする場合に
積算価格を計算する際には
『借入額 ＜ 建物価格×0.7 ＋ 土地価格×0.8』
であるかを確認して
借入可能か判断するといいです。
不動産は本当にインフレに強いのか
『不動産 ＝ インフレに強い』
というイメージがあります。
インフレに強い資産の特徴は
『インフレ（物価上昇率）と同じか
それ以上に価格が上昇する資産』
です。
不動産は、インフレに強い資産の
特徴を持っているのか？
日本の不動産が
インフレ（物価上昇率）と同じか
それ以上に価格が上昇するのか？
を決めるポイントは
『所得が上昇するか』
つまり、
『給料が上がるか』
です。
日本の不動産を利用する
大部分が日本国民です。
日本国民の所得が上がらない限りは
日本の不動産価格は上がりません。
（一時的なバブルは除く）
日本の不動産が物価上昇率より
上がる場合の流れは
・給料が物価上昇率より上がる
↓
・物件価格が高くても買える
↓
・物価上昇分を販売価格に上乗せできる
↓
・不動産の価格も上がる
この流れになれば
物価上昇率以上に物件価格が
上がる可能性が高いです。
日本の不動産価格の動きは
所得（給料）が上がるかに
大きく影響されます。
知っておきたい税金ルールの変更点
確定申告（3月16日迄）の時期は税金に
一番関心が高まる時期です。
そこで、今日は、今年から変更になる
税金ルールについて書きます。
今年、大きく変更になる点は
・ 所得税の最高税率ＵＰ
・ 法人税の減税
です。
まず、所得税の最高税率ＵＰ
の内容は以下です。
4,000万円超の項目が追加されました。
これまでは、1,800万円超は
最高税率 40%でしたが
4,000万円を超える部分に関しては
5%ＵＰの45%の税率が適用されます。
4,000万円を超える所得のある人は
1%を大きく切る人数しかいない為
影響を受ける人は少ないと思いますが
大家さんであれば、4,000万円超の人も
多数存在します。
不動産投資で考えると
・ 投資というリスクある判断
・ 満室にする為の努力
・ 物件価値を維持する為の工夫
をして稼いだ収入の約半分を税金に
取られることを考えると
税金が、不動産投資にとって
最大のコストであることは間違いありません。
それだけに、税金のルールはしっかり
理解しておく必要があります。
大家さんの必須知識『青色申告』
いよいよ、確定申告の季節になりました。
多くの大家さんは白色申告ではなく
青色申告で申告していると思います。
その理由の１つは
『青色申告特別控除』
を利用できるからです。
詳しくは
↓
※ 国税庁 青色申告特別控除
青色申告特別控除を利用すると
所得から最大65万円控除することができます。
このことはご存知だと思います。
しかし、この65万円の控除が
長期間で考えた時に
どの程度収益に良い影響を与えるかに
ついては考えていないかもしれません。
65万円の青色申告特別控除が収益に
どの程度、よい影響が与えるかを比較しました。
【青色申告特別控除無しの収益例】
【青色申告特別控除有りの収益例】
今回の例の場合
65万円の青色申告特別控除ありとなしでは
約20万円 税金支払い額が違います。
投資期間中の収益性を確認する為に
税引後キャッシュフロー累計を比較すると
【10年後】
▼ 青色申告特別控除なし 約2,779万円
▼ 青色申告特別控除あり 約2,954万円
【20年後】
▼ 青色申告特別控除なし 約5,604万円
▼ 青色申告特別控除あり 約5,975万円
と収益に大きな影響を与えています。
一定規模以上の賃貸経営を行う上では
青色申告控除は必須の項目だということが
分かります。
なぜ、銀行はお金を貸してくれないのか
収益還元法ではこんな風に収益がでるのに
銀行がお金を貸してくれない。
こんな時に、考えられる主な理由は３つあります。
１ 空室率、家賃下落率などの基準が銀行で収益還元法の計算を行う基準と異なる。
２ 積算価格法で計算すると積算価格より物件価格が割高
３ 個人の属性があまりにも悪い
１については 7月8日のメール
↓
銀行は、どんな収益還元法計算をしているのか
をご確認ください。
３については、機会を見つけて書きます。
今日は２について書きます。
銀行の融資評価の１つの柱が
収益還元法です。
▼ 収益還元法とは・・・
将来あげるであろう収益をベースに
物件の価値を計算するもの。
そして、もう１つの柱が
積算価格法です。
▼ 積算価格法とは・・・
建物の価格と土地の価格を足して
現在の物件価値を計算したもの。
・ 収益還元法 → 未来の評価
・ 積算価格法 → 現在の評価
と言い換えることもできます。
収益還元法で十分に割安でも
銀行によっては、積算価格法で
計算した価値までしか融資しません。
積算価格法までしか融資されない
イメージはこんな感じです。
・ 物件価格 → 1億2千万円
・ 積算価格 → 1億円
・ 借入したい額 → 1億円
これだけ見ると積算価格と借入したい額が
同じ金額ですので借入できそうです。
しかし、銀行は積算価格の
90%まで、80%までしか融資しない
という基準を持っています。
今回の銀行が積算価格の80%までしか
融資しないとすると
・ 1億円ｘ80% ＝ 8千万円
までしか融資されないことになり
借りたい額まで借りられないことになります。
銀行から希望通り借りられない場合は
１ 空室率、家賃下落率などの基準が
銀行で収益還元法の計算を行う基準と異なる。
２ 積算価格法で計算すると
積算価格より物件価格が割高
３ 個人の属性があまりにも悪い
の何に原因があるかを考えてみるといいです。
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表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由 
