短時間でも効果的なシミュレーション方法
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
最近、コロナ後の社会に
ついて考えています。
コロナが治まった後、
数年をかけて
大きな社会変化が
訪れそうです。
コロナ前から既に
流れが始まっている
事柄ばかりですが
▼仕事の益々のオンライン化
▼グローバル化の収束
▼世界各国の債務増大
▼自由経済→管理経済
パッと思いついただけでも
どんどん挙がります。
不動産投資も含め
様々なことに
大きな影響を与える事柄です。
コロナ後に多くの方の
価値観がどうなっていくのか？
外出せずに考えられる
良い時間ですので
考えてみたいと思っています。
さて、今日は
一番最初に行う分析
簡易シミュレーションの
ポイントについてです。
簡易シミュレーションとは
物件探しの初期段階では
複数の物件を比較する場合が
有ります。
そんな場合には
1物件をシミュレーションする時の
ように時間を使えません。
こんな時に便利なのが簡易的に
シミュレーションを行うことです。
ただ、簡易的といっても
シミュレーションが大幅に
狂っては意味がありません。
そこで、短時間でも効果のある
シミュレーション方法について
書きたいと思います。
シミュレーションのポイント
簡易シミュレーションをする際に
入力する項目は以下の7項目です。
7項目の中でも※印の項目は
シミュレーション結果に
大きな影響を与えますので
簡易シミュレーションでも
必ず入力したい項目です。
重要な入力項目
※印の項目について説明します。
簡易シミュレーションを行う中で
一番重要で、一番難しのが
2.建物価格です。
正確な建物価格は契約直前まで
分からない場合がしばしばです。
しかし、減価償却額が
建物価格で決まる為
非常に重要な項目です。
簡易シミュレーションの段階では
▼物件価格-土地価格（路線価で計算）
▼積算価格法で計算
して入力します。
簡易シミュレーションだからと
この項目を考慮しないで
シミュレーションされる方も
いらっしゃいますが
不動産投資の重要な項目
税金シミュレーションが
不正確で意味のない
シミュレーションになります。
少し面倒でもこの項目は
入力必須です。
もう1つの重要な項目
建物価格ともう1つ重要な項目が
空室率です。
「空室0%＝常に満室」で計算する
シミュレーションは意味がありません。
例えば3年住んでもらい退去後
1か月半で次の入居が決まった
場合でも空室は約4%程度
になります。
最低でもこの倍8%程度の
空室率を考慮して
シミュレーションを行うべきです。
物件比較や、その地域の
物件の相場観を得るのに
簡易シミュレーションは便利です。
今日、ご紹介した7項目を
参考にシミュレーションして
いただければと思います。
キャッシュフロー分析だけでは不十分な理由 
