10年後の物件価格を予測する方法
メールセミナーで、売却シミュレーション（出口）の重要性についてお伝えしたところ、こんな質問をいただきました。
「具体的に売却額をいくらに設定して、シミュレーションすればいいですか」
たしかに、10年後、20年後に、どの位の価格で売却できるか、正確に判断するのは難しいです。ただ、その中でも、できる限り、現実に近いシミュレーションをすることは可能です。
ポイントは「表面利回り」 です。
10年後の価格
おそらく、不動産を購入する際に、一番最初に確認するのは「表面利回り」だと思います。そのことを、頭において、売却のことを想像しながら売却相手の属性を考えると、多くの場合、自分と同じ不動産投資家です（ファミリータイプ区分除く）。
つまり、売却相手が検討に使う指標も表面利回りの可能性が高いということです。そう考えると、売却価格を検討する際も、表面利回りを使用して、現実に近い価格を推測できることが分かります。
具体的な計算方法
売却シミュレーションを行う際の売却価格の計算方法は
想定売却価格 ＝ 満室想定家賃 ÷ 想定表面利回り
年間家賃収入が100万円で想定表面利回り10%の場合は、100万円÷10%＝1,000万円。1,000万円が売却想定価格になります。
さて、この計算が基本になりますが、現実に近づける為に、少し工夫が必要です。
現実に近い売却価格
現実に近い売却価格を計算する為のポイントは
▼家賃下落を考慮
▼売却可能な表面利回りを設定
この2つです。
まず、家賃ですが、築20年程度までは地域等によって異なりますが平均年1%程度ずつ下落します。
例えば、
新築時に100万円の家賃の場合は、10年後満室想定で90万円程度になります。
2つめに売却可能な表面利回りの設定が必要です。
売却シミュレーションをする物件の購入時の表面利回りが10%だったとします。10%の表面利回りで購入した物件を、10年後、20年後に同じ10%で売却するのは、なかなか難しいです。
築年数が古くなれば、表面利回りは上昇（物件価格下落）します。これを考慮して、例えば、売却を10年後に行う場合、購入時の1〜2%表面利回りを高くして計算する必要があります。今回の物件の場合、11〜12%を売却時の表面利回りとして考えます。
ここから先は、「満室想定家賃÷表面利回り」の計算式に当てはめるだけです。
今回の表面利回り10%の物件の場合
90万円÷11%=818万円
が想定の売却可能価格として計算できます。
この想定の売却価格を使って、不動産シミュレーションを行います。
購入前に必ず確認する
人間、10年後、20年後のことを考えて行動するのは難しいです。
しかし、不動産投資を成功させるには出口で失敗しないことが非常に重要です。
このメールセミナーを、売却シミュレーションを行う際のご参考にしていただければと思います。
※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して売却シミュレーションする方法をご紹介しています。
IRRの利用方法と目標値の決め方 
