Archive for the ‘メルマガ・ブログの人気記事’ Category
借金をパワーに変える方法
『レバレッジ』
不動産投資で成功するには
かかせない力です。
レバレッジとはテコの意味です。
テコはプラスに使えば成功の力になります。
しかし、マイナスに使えば
失敗の方向に力を向かわせます。
今日は、レバレッジを成功の力にする為
に必要な３つ指標をご紹介します。
◆ K％ ＝ 支払額（年）÷ 借入金残高
◆ FCR ＝ ネット収入（年） ÷ 総購入コストx100
◆ CCR ＝ キャッシュフロー（年）÷ 自己資金x100
３つの指標を比較するだけで
レバレッジが『＋の力』か、『－の力』か
確認できます。
比較方法は
◆ Ｋ% ＜ ＦＣＲ
◆ Ｋ% ＜ ＤＣＲ
これだけです。
Ｋ％がＦＣＲ、ＤＣＲ未満の場合
レバレッジがマイナスに働きます。
この場合儲かるのは
『銀行』です。
無用な借金をしない為にも
銀行に駆け込む前にレバレッジ効果を
確認してください。
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不動産投資家なら知っておきたいホームページ
今日は、不動産投資家なら
“絶対”に知っておきたい
ホームページをご紹介します。
国土交通省がデーターをまとめている
『土地総合情報ライブラリー』です。
このページは、公示地価など
土地価格のデーターを
色々検索できます。
特に、『不動産取引価格情報』は
おすすめです。
読んでのとおり、実際にあった
不動産取引の価格が掲載されています。
路線価、公示地価などとは違い
本当に売買されたデーターなので
より、現実に近い価格といえます。
▼ 不動産投資している地域
▼ 物件を探している地域
の価格を検索して参考にしてみてください。
不動産屋さんから、
『割高（割安）に！価格提示されている』
なんてことに気づくかもしれません。
住所、駅名などからも検索できるので
簡単に検索できます。
『土地総合情報ライブラリー』
↓
http://tochi.mlit.go.jp/
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不動産投資市況が変わりつつあります。(2010年7月の記事です）
ここ１ヶ月位、不動産投資へ資金が
流れ始めたというニュースが
目立つようになりました。
◆ 外資不動産投資 復調の兆し
◆ 地価下げ止まりの兆し？ 欧米勢、買いに動く
◆ ＲＥＩＴの資金調達、「リーマン」前を回復
ただ、すべて、
『大きなファンドにお金が流れ始めた』
という記事です。
不動産価格上昇前の順序を書いてみると
▼新聞などで不動産価格がさらに下落
という記事が目立つようになる
↓
▼ＲＥＩＴなど大手ファンドの
不良物件処理が進んでいる
↓
▼銀行の大手ファンドなどへの
融資姿勢が緩みはじめる
↓
▼ファンドが割安になった
物件を購入し始める
↓
▼新聞などにファンドが物件取得の
ニュースが伝わる
↓
▼属性のいい個人不動産投資家への
融資姿勢が変化する
▼ファンドが割安になった
物件を購入し始める
が2009末～2010初
▼新聞などに取得のニュースが伝わる
が2010/4月～現在
のように思えます。
しかし、すでに
▼属性のいい個人不動産投資家への
融資姿勢が変化する
の状況に入っています。
不動産投資仲間と話をしていると、
属性のいい人への、銀行の融資姿勢が
変化しているのを感じられます。
また、○○建託、レオ○レス、○建
などの営業活動も活発になっています。
銀行から融資を引っ張りやすく
なっているのも1つの理由のようです。
まだ、まだ、メディアには
出てこない情報です。
しかし、1年前とは雰囲気が変化しています。
まだ、市況が悪いと思われている
ここ半年位が、安く、優良な投資物件を
手に入れるチャンスかもしれません。
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お金持ち ＶＳ 貧乏 どちらが幸せか？
お金の知識が少なかった7年ほど前、
不動産投資の先生からこんな話を
教えてもらいました。
先生『こんなことを聞いたことないかな大塚くん』
私 『どんなことですか？』
先生『お金を持つとロクなことがない』
私 『あ～、よく聞きますね』
先生『でも、これって本当かな？
お金を持つと本当にロクなことがないのかな』
私 『たしかに、宝くじが当たってその後、
家を買い、高級車を買い、
あっという間に借金までしてしまったとか
お金を持って、派手な生活をしていた芸能人が
売れなくなって、借金をして破産してしまったとか』
先生『うん、そういう話聞くよね
これだけを聞くと、お金を持つことによって
悪い状態になったように感じるよね』
私 『確かに、お金があったから
派手な生活をして
破産したわけですから』
先生『でも、よく考えてみて、言葉の使い方を
間違っているんじゃないかな』
私 『間違っている？』
先生『お金の使い方を間違えるとロクなことがない
これが、本当の言葉の使い方なんだよ』
先生『もし、大塚くんがお金で困りたくないなら
お金を持っているからロクなことがないのではなく
お金の使い方を知らないからロクなことがない
こをと知っておくのは重要だよ』
私 『なぜですか？』
先生『だって、お金を持つとロクなことがないと
思ったらお金が欲しくないって
言っているのと同じだろ。
ロクなことがないものは近づけたくなくなるだろ
お金の使い方を間違えるとロクなことがないと思うと、
使い方を注意するから、無駄使いしない。
だから、お金に困らなくなるんだ。』
お金を持つとロクなことがない、
この、考え方だと貧乏に近づきます。
お金を使い方を間違えるとロクなことがない
この考え方をもたないと、これも、貧乏に
近づきます。
せっかく、よい利回りの物件に不動産投資をして、
多額のキャッシュを手にいれても、
使い方を間違えれば、お金持ちにはなれません。
私の、不動産投資の先生は、
キャッシュができた後の使い方がお金での
成功を決めることを教えてくれました。
不動産投資の知識以上に
お金の使い方は重要かもしれません。
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デフレ時代に不動産投資で成功する為のポイント(2010年の記事）
『いまの中国なら、こんなことを
考えなくてもいいんだろうな』
しかし、日本で不動産投資をする場合には
必ず、考える必要があります。
それは、『不動産価値下落』です。
不動産の資産価値は大きくわけると
◆ 土地価格
◆ 建物価格
にわけられます。
では、ここ数年、それぞれの
資産価値がどうなっているか
確認してみます。
◆土地価格（住宅地の全国平均下落率）
2000年 約7%下落
2001年 約7%下落
2002年 約8%下落
2003年 約10%下落
2004年 約11%下落
2005年 約10％下落
2006年 約7%下落
2007年 約3%下落
2008年 約3%下落
2009年 約2%下落
毎年、前年に比較して
価格が下落しています。
つまり、１億円の価値があると
思っていた土地も、毎年、毎年
１億円 ⇒ 9800万円 ⇒ 9500万円 ⇒ 9300万円
と下落しています。
人口減少を考慮すると、
今後も同様の傾向が続くことが
予測されます。
◆建物価格
建物価格の資産価値は耐用年数に
大きく影響されます。
法定耐用年数は下記のように
定められています。
物件種類 法定耐用年数
・SRC・RC （47年）
・重量鉄骨 （34年）
・軽量鉄骨 （27年）
・木造 （22年）
耐用年数を過ぎた建物価値は
理論上は無価値とされます。
では、それぞれの建物の
１年間の価値下落率をみてみると
・SRC・RC 2.12%
・重量鉄骨 2.94%
・軽量鉄骨 3.70%
・木造 4.54%
毎年2～4.6%の間で資産価値が
下落していきます。
3000万円の木造アパートでは
3000万円 ⇒ 2863万円 ⇒ 2726万円 ⇒ 2589万円
と資産価値が下落していきます。
高度成長期の日本のように
土地価格が上昇している場合は
『建物価値下落額 ＜ 土地価格上昇額』
となり資産価値は毎年上昇していました。
しかし、今後、その流れを
望むことは大変困難です。
資産価値が下落していくことを
考慮して投資することが、
デフレ時代の不動産投資には必要です。
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１億円 築10年のRC物件に投資した場合の注意点
2006、2007年に流行った、
レバレッジ、ばりばりの典型的な
投資をした場合、今後どうなるか？
シミュレーションしてみました。
条件は
取得年度 2007年
物件購入価格 100,000,000円
建物価格 40,000,000円
土地価格 60,000,000円
自己資金 10,000,000円
借入金 98,264,500円
物件取得費用 8,264,500円
ローン支払方法 元利均等返済
ローン年数 30年
ローン金利 2.5%
物件構造 RC造
築年数 10年
収入（年）
9,999,996円
表面利回り
10.00%
管理維持費合計
2,179,992円
実質利回り
7.82%
ネット収入（年）
7,820,004円
年収は1000万円程度
課税所得 500万円
さて、この投資をした場合
今年(2010年）の
キャッシュフロー
2,160,849円
税引き後キャッシュフロー
1,452,967円です。
税金を払っても150万円近く
お金が残ります。
悪くないですよね。
さて、ここからがRC物件に
投資する場合の注意点です。
2011～2030年までの
税引き後キャッシュフローを
確認すると注意点がよくわかります。
2011 1,340,767円
2012 1,305,865円
2013 1,287,677円
2014 1,108,348円
2015 1,085,746円
2016 1,062,476円
2017 1,038,522円
2018 1,013,861円
2019 988,474円
2020 962,339円
2021 935,434円
2022 907,739円
2023 879,230円
2024 849,882円
2025 819,672円
2026 788,576円
2027 756,568円
2028 723,622円
2029 689,712円
2030 654,810円
『え～、毎年減ってるなんで？』
これが、RCに投資した場合の
典型的な例です。
理由は
◆ 減価償却費の減少 ↓
◆ 元金支払分の増加 ↑
◆ 減価償却費 ＝ 経費対象
◆ 元金支払分 ＝ 課税対象
つまり、税金支払が増えるために
税引き後キャッシュフローが
減っているということです。
減価償却費の
2011～2030年の推移をみると
2011 1,379,487円
2012 1,318,803円
2013 1,318,803円
2014 769,231円
2015 769,231円
2016 769,231円
2017 769,231円
2018 769,231円
2019 769,231円
2020 769,231円
2021 769,231円
2022 769,231円
2023 769,231円
2024 769,231円
2025 769,231円
2026 769,231円
2027 769,231円
2028 769,231円
2029 769,231円
2030 769,231円
元金支払分の
2011～2030年の推移は
2011 2,462,024円
2012 2,524,285円
2013 2,588,121円
2014 2,653,570円
2015 2,720,674円
2016 2,789,477円
2017 2,860,018円
2018 2,932,344円
2019 3,006,498円
2020 3,082,528円
2021 3,160,481円
2022 3,240,403円
2023 3,322,345円
2024 3,406,364円
2025 3,492,506円
2026 3,580,825円
2027 3,671,379円
2028 3,764,224円
2029 3,859,415円
2030 3,957,014円
このように、
経費化できる
『減価償却費減少↓』
課税対象となる
『元金支払分上昇↑』
する為、年々税金支払いが増えていきます。
基本的に、ＲＣへの投資は同じ動きになります。
この点を十分にシミュレーションした上で
RCへの投資準備をする必要があります。
また、長期的な視点では、
◆ 物件の入れ替え
◆ 物件の売却
なども考える必要があります。
何度も、何度も出口を考えながら
不動産投資をする必要性をお伝えするのは、
このような理由があるからです。
ぜひ、この機会に具体的な物件を使って
その物件がどのような推移になるか
シミュレーションしてください。
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売却価格（現在価値）がわかる、裏テクニック２
◆前回のメールで、キャップレートを使って
売却可能価格を調べる方法について
お伝えしました。
今日は、積算価格法を使って計算する
テクニックをお伝えします。
◆積算価格法とは
▼ 積算価格法
土地価格（路線価）と建物価格を足して
現在価格を割り出し、物件価格と比較する方法
例
路線価１㎡ １０万円 新築時建物価格 ５０００万円
土地広さ １００㎡ 経済耐用年数 ３５年
築１０年
土地価格 １００㎡Ｘ１０万円＋
建物価格 （５０００万÷３５年Ｘ（３５年－１０年））
約４５７１万円が積算価格
◆この計算式を使って売却可能価格を
計算する方法は、
（３５年【耐用年数】－１０年【築年数】）
の部分を
（３５年－（売却予定年－購入年））
に変更して計算します。
例
2005年築 2010年売却予定
５０００万÷３５年Ｘ（３５年－（2010－2005））
＝４２８５万円
上記が建物の積算価格となります。
この価格を使って2010年に売却すると
過程して計算します。
『アセットランクシミュレーター』を使って
計算する場合には
積算価格法計算画面の耐用年数の部分に、
『耐用年数－（売却年－購入年)の年数』を
入力して計算してください。
◆この計算方法の価格を
前回、お伝えした、キャップレートで
算出した売却可能価格と比較してください。
近い数値が出た場合は、
市場で売却できる価格に
近い数値と考えられます。
もし、大きくかけ離れていた場合は
▼キャップレート価格 ＞ 積算価格法
融資が問題になり、売却価格が
積算価格に近いところまで下がる
可能性有
積算価格とキャップレートの価格の
中間点を売却可能価格としてください。
▼キャップレート価格 ＜ 積算価格法
融資は問題になりにくい為
キャップレートの価格で売却できる
可能性大
キャップレート算出価格を
売却可能価格としてください。
◆積算価格、キャップレートの売却可能価格を
利用してＩＲＲがどうなるか
確認してください。
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売却価格（現在価値）がわかる、裏テクニック
◆『ＩＲＲが大切なのはわかるけど
計算するには売却価格が必要でしょ。
そんなのわからないよ。』
なぜ、ＩＲＲが大事かというと、
その視点がないと、“含み損”
を抱えて、マイナス利回りに
陥る可能性があるからです。
▼ＩＲＲとは
当初投資額＝Ｃ1／（１＋Ｒ）＋Ｃ2／（１＋Ｒ）2＋
・・・・・・・＋Ｃｎ／（１＋Ｒ）ｎ
Ｃn ＝ n年目のキャッシュフロー
Ｒ ＝ 内部収益率
計算式にするとわからないので、
単純に説明すると、
【毎年のキャッシュフロー ＋ （売却額 －投資額）】
で出た収益を、毎年の複利で考えた場合
何％くらいになるかを表した数値です。
◆では、ＩＲＲに必要な売却価格を
どう調べればいいかを考えていきます。
まず、思いつく方法は
▼売却した場合の価格を不動産屋に聞く
▼周辺同等物件の販売価格を調査する
しかし、この両方ともに
手間がかかり現実的ではありません。
そこで売却可能価格を調べる方法を
ご紹介します。
▼現在家賃から、キャップレートを使って割り出す
▼積算価格法を利用して現在価値を割り出す
◆今日は、キャップレートを使って割り出す
方法をご紹介します。
その手順は、
１、ＨＯＭＥＳ、ノムコム、健美家など
不動産投資物件サイトで、所有物件と
同等の物件を探す
２、その物件の表面利回りを見てみる
３、その利回りから－２％した
利回りを計算する
例 相場平均が１０％なら８％
４、空室まで考慮した家賃収入を
確認する（実質家賃収入）
５、実質家賃収入（年） ÷ 計算した利回り
を計算してみる
例 １０００万円（実質家賃収入）÷ ８％
＝１２５００万円
６、計算で出た答えを、売却可能価格とする
◆不動産投資物件を売却する相手は
当然、投資を目的としています。
投資目的の人は、利回りで
『割安か、割高か』を判断します。
そこで、市場相場より－２％した
利回りであれば売却できる可能性が高いと
考えて売却可能価格を計算する方法が
１～６の手順です。
利回りを－２％した、かなりシビアな
売却可能価格ですので、これでもＩＲＲが
プラスならば運用は順調と考えられます。
入居率も高く、売却しやすい物件だと
考えられる場合は、－１％にするなど
マイナス部分を調整しながら検討してください。
この売却可能価格を、今年売却すると仮定して
ＩＲＲがプラスになるか計算してみてください。
また、５年後、１０年後に売却した場合
どうなるかも確認してください。
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不動産投資の目的は何ですか？
◆『不動産投資の目的はなんですか？』
この質問に対して返ってくる
答えを予測してみると、
▼ 本業の収入が不安定なので収入を安定させる為
▼ 年金が不安なので老後の資金の為
▼ アーリーリタイアの為
などなど色々な答えが考えられます。
ただ、共通することは
『不動産投資を利用して
キャッシュフローを増やす為』
であるという点です。
◆しかし、こんな質問をすると
急に答えられなくなる人が多くなります。
『では、キャッシュフローがいくらになるまで
不動産投資を続けますか？』
不動産投資の目的がキャッシュフローを
増やすことならば、いくらまで続けるのか
知っている事が重要です。
◆ご存知のように、目標のキャッシュフローを
達成する為には、複数の物件を取得していく必要があります。
例えば、
目標のキャッシュフローが
１００万円／月とします。
現状の所有２物件から得られる
キャッシュフローは７５万円です。
つまり、あと２５万円キャッシュフローが
必要になります。
この目標を達成する為に物件を
探していく必要があります。
◆目標キャッシュフローを決める
↓
目標を達成する為の物件を探す
↓
目標を達成させる為に物件を
増やしていく
↓
目標達成後、それを維持するために
運営、物件の入れ替えなどを行う
このような視点で見ることによって
不動産投資戦略を物件単体で
考えるのではなく
『所有物件を複合的に
考える必要がある』
ということに気づきます。
◆複合的考える場合、５年、１０年単位で
▼減価償却費の合計推移はどうなるか？
▼課税額の合計推移はどうなるか？
▼税引き後ＣＦの合計推移はどうなるか？
▼将来物件を入れ替える場合
ＲＣ、木造など、どのような物件と
入れ替える資産戦略が必要か？
▼万が一売却しなければならない場合
税引き後合計ＣＦは、どの売却価格まで
プラスをたもてるか？
などをチェックしながら
不動産投資戦略を練る必要があります。
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あの数値が60%以下なら、次の物件が手に入りやすいかもしれません
◆『ＢＥ％は60％以下で
○判定する方がいいと思うな』
これは、本も出版している著名な
不動産投資家の意見です。
ＢＥ％とは
▼計算式
『(維持管理費合計 + 支払額（年）) / 収入（年） * 100』
損益分岐点のパーセンテージを求めることにより
投資の安全性が確認できます。
数値が低いほど安全性が高いといえます。
◆『アセットランクシミュレーター』の
初期設定では、70％以下で
○判定がでるようになっています。
しかし、今回意見をもらった
不動産投資家の話では、
『銀行から、次の物件を購入する際の
借り入れをしやすくすることを考えると
損益分岐点（BE%）は60%以下に保った方がいいよ』
BE％を60%以下で保っている
不動産投資家は、融資の際に
銀行の見る目が違うと言うのです。
確かに、40%も赤字になるまでに
余裕があれば、融資する立場に
なって考えれば、
“貸しやすい”だろうな
というのはうなずけます。
◆あなたの物件の
BE%はどの位でしょうか？
ぜひ、『アセットランクシミュレーター』
デフォルト設定機能を使い
60％に設定した上でどんな判定がでるか
ご確認ください。
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表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由 
