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サブリースを利用する大家さんの割合はどの位か

2020-01-19

おはようございます。

 

アセットランク
大塚 博之です。

 

1月9日~13日迄
友人家族と越後湯沢に
スキーに行っていました。

 

20年以上行っていますが
こんなに雪が少ないのは
初めてでした。

 

経営上、重大な影響があるだろうなと
感じられるレベルです。

 

自然にコントロールされる部分が
多いので仕方が無いと思いますが
コントロールできないリスクが
顕在化した時の怖さを感じました。

 

不動産投資でもコントロールし難い
リスクはいくつかあります。

 

機会を見て
このメールセミナーで触れられればと
思います。

 

 

さて、NHKのニュースでも
報道されていましたが、

 

サブリースのグレーな契約を
無くす為に、新法が国会に
提出されます。

 

主な内容は

 

■サブリース業者の登録義務化

 

■賃料減額の可能性等の説明の必須化

 

■入居状況等の定期報告義務化

 

です。

 

そこで、今日は、サブリースについて
少し、考えてみたいと思います。

 

 

サブリースの割合

 

まず、サブリースをどの位の投資家が
利用しているかのグラフを確認
いただければと思います。

 

首都圏賃料推移グラフ
出典:国土交通省「賃貸住宅管理に係るアンケート」

 

 

40%程度の投資家が
利用しているようです。

 

私の周りにいる投資家さんは
上記グラフの4.8%の半数未満又は
利用していない人が多いです。

 

そのような投資家さんとの付き合いが
多かったので
サブリース利用している大家さんって
意外と多いなと感じました。

 

どのようにお感じになったでしょうか?

 

 

サブリースを利用すべきか

 

サブリースを利用すると
賃貸管理料5%程度に
プラスして10%程度余分に
費用が掛かります。

 

単純に考えると

 

■家賃が90%以下

 

■空室率が10%以上

 

■家賃下落と空室増の複合で
潜在的総収入(満室想定家賃)
の90%以下

 

のいずれかに成った場合
サブリース契約を結んで
良かったということになります。

 

現在の賃貸事情を考えると
十分あり得るので

 

サブリースを利用することで
安心を買う投資家さんが
40%程度いるのだと思います。

 

ただ、物事はそう単純では
なかった訳です。

 

 

新法ができた理由

 

単純でないとは、

 

悪質なサブリース会社は
自分達の損しそうなラインに
達する前に、サブリース契約の
家賃を一気に減額するからです。

 

特に、このような悪質は会社は
建築とサブリースをセットで
販売する会社が多いです。
(真っ当な会社さんも無論ありますが)

 

このような会社の儲けの仕組みは

 

■安普請の建物を高い価格で売る

 

■新築の一番美味しい時期に
サブリースの手数料で儲ける

 

そして、その後は

 

■保証賃料をがっつり下げる

 

このような仕組みで回しています。

 

このような仕組みから
投資家や入居者を保護する為に
新法を作る訳です。

 

 

新法ができても

 

新法ができれば詐欺的な手法は
減ると思います。

 

しかし、根絶される訳ではありません。
彼らは、あの手、この手で必ず
上手いことを言ってきます。

 

サブリースはリスク管理の
1つの手法でしかありません。

 

サブリースを利用する場合にも

 

■賃貸需要はあるのか

 

■出口を考慮しても投資になるか

 

■サブリースを利用しなくても
投資として成り立つか

 

等をシミュレーションした上で
サブリースを利用するか
しないかを決めることが
必要なことに変わりはありません。

 


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