Archive for the ‘メルマガ・ブログの人気記事’ Category
金利と物件価格の逆相関
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
最近、一雨ごとに涼しく
なってきましたね。
9月24日（月）は
中秋の名月でした。
当日、雲がかかっており
なかなか見えなかったのですが
20時頃からは見えたり
雲に隠れたりしながら
楽しむことができました。
昔の人は物質的には
何もないなかで
色々な楽しみを
工夫していたんだなと
そんなことを考えながら
季節を意識して空を見上げるのも
いいものだな思いました。
さて、今日は、金利と物件価格の関係
について考えたいと思います。
結論から書くと
▼金利上がる → 物件価格下がる
▼金利下がる → 物件価格上がる
という逆相関になります。
今の不動産価格を考えると、その関係が
成り立っているのが分かります。
アベノミクスが導入される
2012年12月の少し前
2011年6月からのフラット35の
金利推移と
住宅総合指数（マンション）を
比較してみるとよくわかります。
金利が下がるのから少し遅れて
物件価格が上昇して
いくのが分かります。
金利と不動産価格は逆相関などと
書くと難しそうに感じますが
単純に考えればごく当たり前です。
金利が下がれば
ローンの総支払額が下がる
↓
その分を物件価格に上乗せして買える
この関係が分かってくると
今後の物件価格も
何となく予測できます。
先ほどのグラフを見てもらうと
分かりますが
フラット35の金利は2017年9月を底に
上昇に転じています。
そこから考えると、逆相関にある
物件価格は、
横ばいになるか、下落傾向になっていく
可能性のあることが分かります。
もちろん、物件価格を決める
要素は金利だけではありません。
しかし、物件価格を占う上で
もっとも重要なファクターの１つは
金利であることは間違いありません。
「変化」に強い不動産投資
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
今、読んでいる本
「近未来予測2025」
にこんな面白い一節がありました。
以下引用 (200ページ)
人が亡くなるのを避けられない
状況に陥った時に、
歩行者の列や自転車に乗った
子どもを犠牲にしないために、
”運転手自身”が犠牲になるような
コードを果たして書くのかという、
もう何十年も前から議論されてきた
問題である。
引用終わり
新らしいテクノロジー
が出てきた場合には
必ずと言っていいほど
このような問題が出てきます。
しかも、正しい答えが無い難問です。
どのようにお感じになるでしょうか。
もし、お時間があるようでしたら
近未来の予測を検討するのに
参考になる本ですので
読んでいただければと思います。
「近未来予測2025」
さて、前回、3,000万円手元にあったら
A 「中古ワンルームマンション3戸に
借入れをせず投資する」
B 「6,000万円の中古アパート1棟に
借入れをして投資する」
どちらが得かを比較しました。
【ワンルームマンション3戸】
↓
↓
詳細はこちら
【6,000万円木造アパート】
↓
詳細はこちら
比較すると、6,000万円木造アパートの
収益性が高くレバレッジ（借入）
の力を感じる結果となりました。
前回のメールセミナー詳細は
↓
こちらから
しかし、このような変化が起こると
【ワンルームマンション3戸 変化あり】
【6,000万円木造アパート 変化あり】
今回の例の変化は
空室率が10%→33%
になるという変化です。
3戸に1戸が空室になった時の
10年後の収益性を比較をすると
■ 税引後CF累計
・ワンルームマンション3戸
↓
1,292万円
・6,000万円木造アパート
↓
842万円
■ 自己資金回収率
・ワンルームマンション 3戸
↓
43.11%
・6,000万円木造アパート
↓
28.09%
レバレッジの力を使った
6,000万円木造アパートの
収益が大きく悪化しています。
レバレッジの力を使った
不動産投資は
順調にいっている時は
大きく収益をあげます。
しかし、1度変化が起こると、
手をつけられないほどに
収益を悪化させます。
レバレッジの力を使うときは
相当に工夫して、空室、金利など
変化への対応が必要です。
・レバレッジを使った投資
↓
「変化に弱いが、順調な時の
収益力は高い投資」
・自己資金だけの投資
↓
「収益力はそこそこだが
変化があった時には強い投資」
と言えます。
「借入をしない投資じゃ意味がない」
とか
「借入は怖いから自己資金で投資」
など
十把一絡げの意見には惑わされずに
自分に合った投資スタイルを
見つけていくことが大切です。
もし、3,000万円あった時の投資
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
スイスからイギリスに移動して
今はロンドンにいます。
昨日、レ・ミゼラブルを見てきました。
さすが、名作ですね。
あっという間に時間が過ぎていきました。
ただ、妻は英語が堪能なのですが
自分はところどころ分からないとこもあり
英語能力の足りなさを痛感しました。
フィンランド→スイス→イギリスの
ヨーロッパ滞在も明後日まで
あと数日で日本に帰国します。
ラーメン食べるのが楽しみです。
さて、手元に3,000万円あって
A Bのどちらかの投資を
しなければならないとしたら
どちらの投資を選びますか？
A.「中古ワンルームマンション
3戸に借入れをせず投資する」
B.「6,000万円の中古アパート
1棟に借入れをして投資する」
両方とも表面利回りは10%です。
それぞれ例をあげて比較します。
【ワンルームマンション 3戸】
↓
詳細はこちら
【6,000万円木造アパート】
↓
詳細はこちら
10年後の収益性を比較してみると
▼税引後CF累計
・ワンルームマンション 3戸
↓
1,824万円
・6,000万円木造アパート
↓
2,048万円
▼自己資金回収率
・ワンルームマンション 3戸
↓
60.96%
・6,000万円木造アパート
↓
68.27%
比較するとやはりレバレッジ（借入）の
力を発揮して、
6,000万円木造アパートの
収益性が高いです。
不動産投資をするメリットのひとつは
レバレッジを利用できることです。
今回の例を見ても、レバレッジの力は
やはり強力です。
ならば
「借入れをしない不動産投資
なんて意味がない」
と思ってしまいそうですが
単純にそうとも言えません。
レバレッジの投資にもデメリットがあり
自己資金だけの投資にもメリットがあります。
次回、「変化」に視点を置いて
それぞれを違いを比較します。
不動産投資にイールドスプレッドを利用する方法
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
今、チューリッヒに来ています。
2回目のチューリッヒなのですが
東京、パリ、サンフランシスコなどの
先進国の都市と比較すると
質素な雰囲気が好きです。
でも、所得は世界トップクラスの街
そのギャップがまた素敵だなと思います。
さて、前回のメールセミナーで
イールドスプレッドをご紹介しました。
メールセミナーバックナンバー
↓
https://assetranksimulator.com/Yieldspread
今日は、他の投資の利回りと
イールドスプレッドの考え方を
利用して比較するのに便利な
指標をご紹介します。
不動産投資が他の投資と比較して
有利に進められているかを確認する
一番簡単な方法は
利回りを比較する方法です。
イールドスプレッドを意識して
考えると以下のような論理になります。
「国債利回りが1%だろ
株式に投資すると4%程度
不動産投資なら6%
今度、不動産投資する場所は
都内の〇〇だから
空室等のリスクも低い
国債との
イールドスプレッドを考えても
不動産投資が一番有利だ
よし、投資しよう。」
このように、最も安全な投資である
国債への投資と株、不動産などの
投資対象を比較して
内在するリスクと天秤に掛けたときに
その利回り差が妥当以上かどうかを
判断するわけです。
この時、上記例のように利回りで
比較してもいいのですが
もう一つ、比較に使う
不動産投資指標があります。
それが、CCR(Cash On Cash Return)
です。
■CCR(Cash On Cash Return)・・・・
▼計算式
キャッシュフロー / 自己資金 * 100
◆説明文
投資した自己資金を手元に残る
現金（キャッシュフロー）で割り
自己資金に対する投資効果を確認する
指標です。
数値が高ければ高いほど自己資金に
対する投資効果が高いです。
この指標を国債利回との比較に
なぜ、使用するかというと
自己資金運用の有効性を
判断できるからです。
不動産投資の魅力の1つが
レバレッジ(借入)を利用できることです。
先ほど書いた、利回の比較では
レバレッジを利用した効果を測定できません。
例えば、表面利回り6%の物件でも
CCRでは10%を超える場合はザラにあります。
投資の目的をよく考えれば、
それは、自己資金を効率よく運用することです。
つまり、レバレッジを利用する目的は
自己資金の運用を効率よく行うことです。
イールドスプレッドを利用する時は
この効果も加味して利用する必要があります。
その際に便利なのがCCRです。
このCCRは世界標準の投資指標ですので
ぜひ、覚えておいてください。
株式と不動産どちらが儲かるか比較する方法
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、トルコリラが一気に
下げました。
ドル換算のトルコ株も
リーマンショック後と
同水準まで下げています。
色々理由はあるようですが
トルコの成長性を考えると
若干、下げすぎな気はしますが
読者のあなたは、
どうお感じでしょうか。
さて、イールドスプレッド
（Yield spread）という言葉を
聞いたことはあるでしょうか？
不動産投資を考える際に
重要で便利な用語ですので
押さえておいて欲しいと思います。
イールドスプレッドとは・・
債券同士の利回り差や株式と
債券の利回り差を
それぞれの利回りを比較することで
相対的な割高感・割安感を
判断する指標のひとつ。
これを簡単に書くと
「国債、社債、株式や不動産投資の
どれに投資するのが
一番儲かるかを比較する方法」
です。
「どれが儲かるか比較するならば
利回りを比較すればすむじゃん」
と考えがちですが、
これがそう単純ではないんです。
ここにリスクという概念が
入ってくるからです。
国債と不動産投資を比較した場合
どちらの方がリスクが高いでしょか。
一般的に国債よりも不動産投資の方が
リスクが高いです。
リスクが高い、つまり、損する可能性が
不動産投資の方が高いわけです。
では、その分多めに利益（利回り）
を得なければなりません。
その為、国債利回りより不動産投資の
利回りの方が高くなります。
この国債利回りと不動産投資の
利回り差がどの位あるかを示すのが
イールドスプレッドです。
イールドスプレッドを
よく、こんな計算式で説明します。
イールドスプレッド＝国債利回り－投資利回り
数値が大：投資対象が割高、債券投資が有利
数値が小：投資対象が割安、投資対象が有利
もっと単純に書くと
国債利回り1%との時
不動産投資利回り4%と5%
どちらの不動産投資が得か
比較しているわけです。
当然、5%の方が得です。
つまり、安全に1%の利回りを得られる中
リスクを冒すんだから3%の利回り差じゃ
魅力がないけど、4%の利回り差なら
リスクがあっても投資したいな
という論理で考えるわけです。
この思考が身につくと
なぜ、今、不動産投資の利回りが
低下*しているかも説明できます。
国債の利回りが史上最低の
状況だからです。
国債利回りの低下につられて
不動産投資の利回りも低下
しているわけです。
*国債利回り低下による
借入金利低下も複合要因
次回メールセミナーでは
不動産投資のある指標と
イールドスプレッドを
比較する方法についてお伝えします。
借地権投資の注意点
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、日経MJに面白い記事が
掲載されていました。
白物家電（洗濯機、冷蔵庫等）は
8月～9月頃に安くなるそうです。
理由は、秋に各社新製品が
発表される為
型落ちになる前に販売するからです。
特に8月はまだ、在庫もあり
狙いめな月だそうです。
さて、今日は借地権を使った投資を
考えてみます。
今日も実例を挙げながら考えて
いきます。
今回は、某大手デベロッパーの
案件です。
借地権の種類には以下のような
ものがあります。
| 借地権 | 存続期間 | 契約方法 | 借地関係の終了 | 契約終了時の建物 | |
| 定期借地権 | 一般定期借地権 | 50年以上 | 公正証書等の書面で行う。 [1]契約の更新をしない [2]存続期間の延長をしない [3]建物の買取請求をしないという３つの特約を定める。 |
期間満了による | 原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満（居住用は不可） | 公正証書による設定契約をする。 [1]契約の更新をしない [2]存続期間の延長をしない [3]建物の買取請求をしないという３つの特約を定める。 |
期間満了による | 原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する | |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | ３０年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡すること |
建物譲渡による | [1]建物は地主が買取る [2]建物は収去せず土地を返還する [3] |
|
| 普通借地権 | 30年以上 | 制約なし口頭でも可 | [1]法定更新される。 [2]更新を拒否するには正当事由が必要。 |
[1]建物買取請求権がある。 [2] |
|
出典：国土交通省ホームページ
今回は居住用に当たりますので
一般定期借地権です。
物件内容は
50年の借地権料（前払）が
5,900万円です。
シミュレーションの結果は以下です。
30年分の詳細はこちらから
確認できます。
23区に土地から仕入れて、新築を
建てる投資で、この利回りは
現在の低利回市況を考えると
まあ、まあかなといった印象です。
さて、では、この土地を購入して
投資した場合と比較してみます。
路線価から推定される土地価格は
1億円前後と思われます。
今回は1億900万円で
シミュレーションしています。
30年分の詳細はこちらから
確認できます。
土地を購入したことによって
1.5%表面利回りが悪くなっています。
やはり、借地権での投資は
利回りという点で魅力です。
さて、ではキャッシュフロー（CF)
の比較はどうでしょうか？
30年目の税引後累積CF
・ 借地権 ：127,864,016円
・ 所有権 ： 69,638,130円
更地にして土地を返す50年目では
・ 借地権 ：311,864,961円
・ 所有権 ：253,294,145円
約5,800万円
借地権の方がCFが多くなります。
やっぱり借地権の方が
投資としてはいいのか。
ただ、冷静に考えると
所有権の方には約1億円の土地が
残ります。
確かに、人口減少時代を考えると
50年後に1億円で
売れる保証はありません。
しかし、逆にインフレで土地が
上昇する可能性もあります。
自分の判断では、
もし、所有権で投資できるならば
所有権で投資した方が
有利な案件かなと思います。
もちろん、表面利回が6%を切る
ところまで落ちますので
投資としては難しい範囲に
入ってしまいますが。
借地権投資を有利に進めるには
案件の状況による部分が大きいので
あくまでも 感覚的な話ですが
2～3%程度利回り差が欲しいな
と思います。
借地権で投資を検討する場合には
所有権で投資した場合と
比較をして、利回り差に本当に
メリットがあるか確認することが重要です。
表面利回りが高い物件ほど資産価値は低い
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
「表面利回りが高くていい物件だよ」
この言葉本質的には間違っています。
実は、
「表面利回りが高い物件ほど
資産価値が低い」
です。
利回りが高い物件ほど収益性が高く
価値が高いように思います。
しかし、一般的には
「利回りが高い ＝ リスクが高い
＝ 資産価値が低い」
という方程式が成り立ちます。
表面利回りの高い物件の
一般的な傾向を書くと
といった傾向にあります。
この傾向を見てわかるように
表面利回りの高い物件の特徴は
資産価値の低い物件と類似性が
強いことが分かります。
表面利回りが高い物件ほど
よい物件だという風潮があります。
しかし、実際は内包されたリスクと
引き換えに
表面利回りが高い場合がほとんどです。
表面利回りが高い物件への投資は
高収益を上げるチャンスでもあります。
ただし、内包するリスクを
しっかり理解して、
リスクをコントロールする準備が
必要です。
不動産投資シミュレーションを
した結果
「利回りが高い！」と
飛びついて投資をすると
実は、空き室率が高い、
極端に修繕費の必要な
ババ物件を掴まされる
可能性があります。
不動産投資シミュレーションをする
場合リスク要素を考慮に入れた
シミュレーションが必要です。
かぼちゃの馬車から再起する方法
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、プロ野球を見てきました。
応援しているチームは
負けてしまったのですが
相手チームのホームランが
物凄い勢いで、私の近くに
飛んでくる場面がありました。
「ホームランボール」 と思って
手を出したのですが、
グルンぐるん、不規則な回転をしながら、
すごい速さで近づいてくるのを見て
すぐによけました。
久しぶりに、近くでプロの球を見たんですが
絶対に、手を出してはいけないですね。
間違いなくケガします。
ホームランボールは欲しかったんですが。
ちなみに、ボールは2列後ろの
10歳位の女の子がゲットしました。
さて、7月21日のメルマガでかぼちゃの馬車
から復活する 方法について書きました。
バックナンバーはこちら
↓
https://assetranksimulator.
この記事の中で、
自己破産せずに、再起する方法として
1. 銀行に返済を猶予してもらい
インフレで実質の借金が減るのを待つ
2. 自己資金で借入を返済又は
他の収入で返済を続ける
3. 予定されたサブリース賃料と同等以上
で入居者募集を行い、それを維持する
4. 借入を返済できる値段で買ってくれる人
を探す
5. 他の物件を月々の返済が出来るまで
買い進める
の1～4についてご紹介しました。
今日は、一番現実的な方法である
5. 他の物件を月々の返済が出来るまで
買い進める
について書きます。
この方法は、悪い物件に投資してしまった
場合に よく使われる方法ですので
参考になると思います。
まず、結論から書くと、こんなイメージです。
※ARSの複数物件合計計算機能を使用
上記画像の2019年～2023年の部分を
ご確認ください。
■ 2019年 かぼちゃの馬車物件のみ
空室率35%の収支
■ 2020年 物件価格500万円
表面利回14.04%の物件購入
■ 2021年 物件価格500万円
表面利回14.04%の物件追加購入
■ 2022年 物件価格500万円
表面利回14.04%の物件さらに追加購入
■ 2023年 税引後キャッシュフロー黒字化
この方法は、
・ 家賃収入が借入を超えない赤字CF状態
・ 銀行からの借入困難
・ 自己資金は少額
の時に生き残る、唯一の方法と
言っていいと思います。
どんな方法かというと
「利回りの高い築古物件を、安価な
リフォームで入居者が入るレベルにして
高利回りで粗悪物件の借入を返済する」
今回のシミュレーションの場合、
500万円の築古物件を3年かけて3件購入、
1件毎に50万円のリフォーム費用をかけて
リフォーム
表面利回り約14%の家賃で入居者が
見つかるレベルの価値まで
引き上げるという方法です。
また、かぼちゃの馬車物件も
入居率65%程度に保つ努力も必要です。
かぼちゃの馬車から自己破産せずに
復活するにはこの方法が一番現実的です。
銀行の借入が使えない状況で、
1年毎に約600万円（諸経費込）
用意できるならば、努力次第で可能です。
今回は銀行借入一切不可能な状況での
シミュレーションです。
借入可能ならば、また、違った戦略を
立てることが可能です。
異なった物件を合計してシミュレーション
することで様々な視点で投資戦略を
考えることが可能です。
かぼちゃの馬車から復活する方法
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
7月8日から3日間入院していました。
薬疹（薬の副作用）が理由です。
医師の指示通り飲んでいたのですが
起こってしまいました。
やはり、薬は作用も強いだけに
副作用もありますね。
ただ、その後、適切な処置をしてもらったおかげで
短期間で元気になりました。
さらに、副作用で治療が必要になった場合に
救済してくれる制度を紹介してくました。
↓
http://www.pmda.go.jp/kenkouhigai_camp/index.html
安心して薬が飲めるようにということなのかもしれません。
さて、5月にかぼちゃの馬車に関する考察を行いました
バックナンバーはこちら
↓
https://assetranksimulator.com/pumpkin
今日は、かぼちゃの馬車に投資してしまった場合に
再起するにはどうしたらいいかについて考えます。
かぼちゃの馬車に限らず、悪い物件に投資して
しまった場合のヒントにもなります。
自己破産せずに、再起する方法として
1. 銀行に返済を猶予してもらい
インフレで実質の借金が減るのを待つ
2. 自己資金で借入を返済又は他の収入で返済を続ける
3. 予定されたサブリース賃料と同等以上で
入居者募集を行い、それを維持する
4. 借入を返済できる値段で買ってくれる人を探す
5. 他の物件を月々の返済が出来るまで買い進める
が主な方法として考えられます。
まず、今回は銀行の責任も重いので
1.のように返済猶予してもらえるかもしれません。
しかし、必ず、いつかは返済しなければなりません。
インフレで消えるまで猶予される可能性は低いと考えられます。
2.のように自己資金、他の収入が十分にある方は
今回の件では少数と思いますので検討から除外します。
3.は可能かもしれません。しかし、運営会社が募集しても
入居者を見つけるのが難しかった家賃額で募集することを考えると
これも、かなり困難な道のりだと思います。
4.借入の割合にもよりますが、これもかなり厳しいです。
かぼちゃの馬車物件の一例を使ってシミュレーションを行いました。
※写真をクリックすると詳細を確認できます。
かぼちゃの馬車物件の多くは、相場の土地＋建築費よりも
3,000万円～5,000万円程度割高な価格設定がされていました。
上記物件は2018年1月に9,870万円で購入し
相場通りの価格 6,870万円で2019年12月に売却しています。
現実を考えるとかなり甘めのシミュレーションです。
こんな甘めのシミュレーションでも約3,800万円
自己資金から借入を返済する必要があります。
やなり、4.もかなりの損失を被ってしまいます。
最後に残されたのが
5．他の物件を月々の返済が出来るまで買い進める
これが最も現実的な方法と考えられます。
少し、長くなりましたので、次回メールセミナーで
5．についてご説明します。
不動産投資の3大リスクをコントロールする
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
今日は七夕
日付を見て、ハッと思いだしました。
小学生の頃は学校の行事なので
短冊に願いごとを書いて笹に付けたりしました。
すっかり、そんな習慣はなくなってしまいましたが
今だったら、何を願いごとに書くのだろう。
大塚さんだったら、何を書かれますか？
さて、不動産投資でリターンを得るには
うまくリスクをコントロールする必要があります。
不動産投資の3大リスクは
▼ 家賃下落リスク
▼ 空室率増加リスク
▼ 金利上昇リスク
です。
このリスクは次のように分類することができます。
A.自分でコントロール可能なリスク
▼ 家賃下落リスク
▼ 空室率増加リスク
B.自分でコントロール困難なリスク
▼ 金利上昇リスク
Aのリスクは、リフォームで価値を維持したり
広告費をかけて空室を埋めたりなど、
それなりに自分でコントロールできます。
しかし、金利上昇はコントロールが困難です。
唯一影響を受けない方法は
少し、割高な金利を覚悟して
固定金利で借入をすることです。
金利上昇でどのような影響があるか
具体例を書くと
・借入額 約5,300万円
・借入期間 30年
・借入時金利 2%
・借入方式 元利均等
この際の年間返済額は、約240万円
これが、
5年目に1%金利上昇して3%になった場合
約30万円も支払いが増加して
年間支払額は約270万円になります。
詳細はこちら
↓
https://assetranksimulator.
日本は、ほぼ20年間金利が下がり続けました。
そして、これ以上下げられないところまできました。
世界を見れば、
・ アメリカ → 利上げ
・ E U → 量的緩和終了
と金利上昇（正常化）の動きが出てきました。
日本の場合直ぐに金利があがることは
ないと思いますが
長期的に行う不動産投資の場合
5年後、10年後の金利はどうなっているだろう？
と心巡らせておく必要があります。
金利上昇は
・ 普段あまり意識しない
・ 自分でコントロールがほぼ不可能
な点を考えるともっとも怖いリスクと言えます。
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不動産投資シミュレーションに新分析機能を追加 
