Archive for the ‘メルマガ・ブログの人気記事’ Category
必ず、時系列で確認しておきたい指標
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、所用があり
マイクロソフトさんの本社を
訪れる機会がありました。
感想は
「こんなオフィスで働けたらいいな」
でした。
綺麗で、広々していて、
多くの会議スペース
カフェスペースやドリンクの
冷蔵庫が設置されていて
いつでも飲めるようになっていました。
オフィスとしては本当にうらやましい
環境でした。
さすが、時価総額、世界NO1の企業
だなと感心しきりでした。
本来の目的は違ったのですが、
ほぼ、社会科見学気分でした。
さて、今日は時系列で確認して
おきたい指標BE%について書きます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【BE%】
▼計算式
(維持管理費合計 + 支払額（年）)
/ 潜在的総収入（年） * 100
損益分岐点のパーセンテージを
求めることにより投資の安全性
を確認できます。
数値が低いほど安全性が
高いといえます。
最低でも70%は超えておきたい
指標です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
もう少し、かみ砕いて言えば
赤字になるまでどの位余裕が
あるかを確認できる指標です。
BE%は特定期間（物件購入時）
を見るだけでも安全性を確認
するのに役立ちますが
本来は、毎年の数値を追いかけて
確認するのが理想です。
グラフで表示すると以下の
ような感じになります。
当然、毎年、維持管理費や家賃収入
などは異なります。
物件購入時は高い家賃で貸せ、
空室率も低く、BE%はもっとも
引くなります。
しかし、年を追うごとにBE%は
残念ながら上昇していく可能性が
高いです。
ぜひ、家賃変動、空室率変動、
金利変動などの
シミュレーションを行った際は
BE%を確認して70%を超過して
リスクが高まっていないる年が
無いかを確認してください。
不動産投資をしていると
つい、収益性（利回り）ばかりに
目がいきますが
安全性も時系列で確認することを
お勧めします。
いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標
先日、以前働いていた職場の
部下と同僚と食事をしてきました。
その仲間と不動産の話題になりました。
不動産と言っても住宅用です。
よくある、借りた方が得か
買った方が得かという話しです。
案の定、意見が真っ二つに
分かれました。
そこで、どう思いますと問われたので
「人に直ぐ貸せそうな不動産なら
買った方がいいんじゃない」
という意見を言うと
自分で住む家なんだから
貸すとかは関係ないという反応でした。
資産価値の事を考えれば
貸せるというのは大事だと思います。
「適正な価格で直ぐ貸せる ＝
適正な価格で直ぐ売れる」
に限りなく近いです。
さて、今日はIRRについてです。
IRRは考え方とすると
利回りに近いものです。
利回りで思い浮かぶのが
・ 表面利回り
・ 実質利回り
・ ＦＣＲ
などだと思います。
ただ、この3つとも大きな弱点
があります。
その弱点とは
「時間による変化について
考慮されていない」
点です。
不動産投資は1日、2日で終わるもの
ではなく、10年、20年という単位
で投資します。
10年、20年の間に、家賃や維持費用
など様々な要素が大きく変化します。
表面利回り・実質利回り・ＦＣＲは
計算した時点での利回りしか
分かりません。
「時間について考慮されていない」
とはこのような意味です。
そこで、必要になる指標がＩＲＲです。
ＩＲＲとは・・・
内部収益率とも言います。
一定期間のキャッシュフローを
もとに計算された利回りです。
例を使って説明します。
・ 1,000万円を投資
（1,000万円は元本割れしないと仮定）
・ 1年に100万円の収入
この場合、利回りは10%
10年間 100万円の収入が
変わらなければ、ＩＲＲも10%になります。
しかし、現実には2年目は90万円、
3年目85万円 と毎年収入は
一定ではありません。
このような変化を考慮した、時間軸の
利回りを確認する時にＩＲＲは便利です。
ＩＲＲはエクセルを使って計算できます。
ＩＲＲを利用することで
10%だと思っていた利回りは
実は9.24%だったことが分かります。
不動産投資シミュレーションをする際は
ぜひ、ＩＲＲを確認してみてください。
デッドクロスが何年後に発生するかご存知ですか
アセットランク.Com
大塚 博之です。
11月27日に一部アップデートを
行います。
コメント機能に以下を追加します。
▼希望するFCR（利回）達成に
必要な物件価格の表示
▼希望するLTVの達成に
必要な自己資金額の表示
▼デッドクロスが発生する
タイミングの表示
以上を追加いたします。
さて、今日はコメント追加を行う
不動産投資を進めていく上では
知っておくべき言葉であり
重要な分岐点である。
「デッドクロス」について書きます。
▼デッドクロス
「元金支払分 ＞ 減価償却費」
となるポイントのことです。
ここでクイズです。
以下の画像のシミュレーション結果で
デッドクロスが発生している年は
何年でしょうか
答えは、2032年です。
ただ、おそらく2033年と思われる方が
多いと思います。
2032年と2033年の減価償却費と
元金支払分のバランスを確認すると
2032年にデッドクロスが発生しています。
但し、2032年は金額に大きな差がない為
大きな影響は発生していません。
問題は、2033年以降です。
設備部分の減価償却が終わることで
70万円以上の差額が出ています。
では、なぜ、デッドクロスが起こることが
問題なのか？
それは、手取額（税引後CF）が
大幅に減少するからです。
理由は、税務上の損金となる
減価償却費が減って
損金とならない元金支払が
増加しているからです。
今回の例の場合、2033年から、
約20%も税金の支払が増加してます。
デッドクロスは不動産投資の計画に
大きな影響を与えます。
必ず、どの時点でデッドクロスが発生し
その際に、どのような対応を取るのか
シミュレーションしておく必要があります。
次回は、デッドクロスにはどんな対策が
効果的かについて書きます。
大家業の未来は明るいか
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、投資ファンドの方と
話す機会がありました。
その方のファンドは、
主に金融機関からお金を
集めているそうです。
ファンドとして組成する
金額は2億円程度と少額で
出口も上場を目指して
もらうのではなく
MBOしてもらい出口を
迎えるそうです。
このような少額のファンドが
増えることで
日本でも起業が少しでも
しやすくなるといいなと
思う時間でした。
さて、今日は、少し視点を変えて
商売という視点から
不動産投資、大家業の
未来を考えます。
商売の視点というと
あまりにも大きいので
利益構造を式に
当てはめながら考えます。
当てはめる式は
（顧客当たり単価 –
顧客当たり獲得コスト –
顧客当たり原価）ｘ
顧客数
＝ 利益
不動産投資（大家業）に
これに当てはめると
▼顧客当たり単価
↓
家賃
▼顧客当たり獲得コスト
↓
仲介手数料、広告費等
▼顧客当たり原価
↓
管理費、修繕費、償却費
利息支払額、自己資本コスト
▼顧客数
↓
入居者数
利益を最大化するには
この4つを
最大化したり、最小化する
必要があります。
大家業、不動産投資が
今後、どうなっていくのかを
占ってみると
▼顧客当たり単価
（家賃）
↓
低下傾向
▼顧客当たり獲得コスト
（仲介手数料、広告費等）
↓
増加傾向
▼顧客当たり原価
（管理費、修繕費、
銀行への返済額、
自己資本コスト）
↓
横ばい
▼顧客数（入居者数）
↓
低下傾向
と厳しさが増していくのが
分かります。
このような視点で考えていくと
未来は、かなり厳しいな
と思えてくるかもしれません。
ただ、実は、これは日本全体を
平均して書いているかです。
人気な場所や、これから開発が
進む場所では
▼顧客当たり単価
（家賃）
↓
増加傾向
▼顧客当たり獲得コスト
（仲介手数料、広告費など）
↓
横ばい
▼顧客当たり原価
（管理費、修繕費、
銀行への返済額、
自己資本コスト）
↓
横ばい
▼顧客数（入居者数）
↓
増加傾向
になっている地区、物件が
まだまだ、沢山あります。
不動産投資の未来に目を向けると
これまで以上に、しっかりとした
基準をもっての投資が求められます。
お金を借りて不動産投資する時の注意点
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
11月4日の日曜日に日比谷で
「華氏119」を見てきました。
賛否両論ある内容だと
思います。
感じたことは
アメリカの問題に
フォーカスした映画ですが
形は少しずつ違いが
あるとはいえ
根源的な問題は世界中で
起こっています。
70年～80年周期で
世界の価値観は大きく
変化します。
その変化の一端を
感じられる映画だと思います。
さて、不動産投資の
大きな魅力は
借金の力（レバレッジ）
を利用できることです。
しかし、ただ、借りられれば
「それでよし」
というわけではありません。
借入れをして投資する前に
最低限確認の必要な項目があります。
その項目は
「K%」です。
K%は、
・年間返済額/ローン残高
で求めます。
K%を使うことで借入が収益に
▼良い影響（ポジティブ）か
▼悪い影響（ネガティブ）か
を確認できます。
その方法は簡単で
▼ K% < FCR
▼ K% < CCR
であるかを確認するだけです。
▼FCR(Free and Clear Return)
・ネット収入（年）÷総購入コスト*100
▼CCR(Cash On Cash Return)
・キャッシュフロー/自己資金*100
FCR CCRの2つの収益指標がK%を
上回っているかを確認することで
レバレッジを利用したことが
ポジティブであることを確認できます。
万が一
▼ K% > FCR
▼ K% > CCR
となっている時は
レバレッジがネガティブ
に働いています。
ネガティブに働いている時は
借入れをしても、
プラスの影響を与えていません。
レバレッジを使った投資をする場合は
▼ K% < FCR
▼ K% < CCR
であることを確認してください。
銀行が不動産投資に融資してくれた理由
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先週、松島屋さんという
大福の有名な店で豆大福を買いました。
東京三大福の一つらしいのですが
豆がしっかりした触感で餡子も
さっぱりしていて美味しかったです。
驚いたのが、11時頃になると
売り切れることです。
お客様や大切な人への
手土産に利用するのにも
ピッタリの店だと思います。
さて、大塚さんは銀行から
融資を受けた際に
融資を受けられた理由を
考えたことはあるでしょうか。
銀行が融資をしてくれた場合
以下のいずれかに
当てはまっています。
１．現在の土地・建物の価値が
融資額に見合っている
２．物件の将来の収益性が
融資額に見合っている
３．個人の給与など将来の収入が
融資額に見合っている
１，２が主な理由でお金を
借りられた場合は良いのですが
３．だけに該当して融資を
受けてしまった場合
「借りられた」
と喜んでばかりもいられません。
理由は
「2度と銀行からお金が借りられない」
という状況になりかねないからです。
不動産投資の魅力は、1回、2回、3回と
投資を繰返してキャッシュフローが
増加していくことです。
しかし、３．個人の給与など
将来の収入が銀行からすると魅力で、
物件には魅力がないと
判断されていた場合
繰返しの不動産投資ができなくなる
可能性があります。
この場合、単純に
▼生涯年収1億円の人→1,000万円
▼生涯年収2億円の人→3,000万円
▼生涯年収3億円の人→5,000万円
（例で正しい基準ではありません）
と生涯年収に応じて
借りられるだけです。
つまり、
『３．個人の将来の収入』
だけで借入した場合
生涯年収で借りられる
上限に達した時点で
不動産投資が終了
となってしまいます。
新築ワンルームマンションは
ほとんどが、このパターンです。
不動産投資で借入をする場合は
１．現在の土地・建物の価値
２．物件の将来の収益性
が銀行の貸付基準に達していて
３．個人の将来の収入
は補足程度の役割というのがベストです。
融資を受ける際には
銀行はどんな判断をして
融資をしてくれたのか考える癖を
つけていただければと思います。
不動産投資を決断する為に重要なこと
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、約5年半ぶりに引越をしました。
驚いたのが
「思っている以上の物の多さ」
です。
自分のポリシーとして
できるだけ、必要最低限の物しか
買わないようにしてきました。
しかし、引越してみると思った以上に
無駄な物がありました。
特に、年間100冊程度
本を読みますので
本の多さにはビックリしました。
定期的に、整理をしないと
駄目ですね。
今日は、不動産投資シミュレーション
の勘所について考えたいと思います。
先日、投資をしたいとご希望のHさん
と話をする機会がありました。
不動産投資をしたいけど
心配で仕方がないといった
様子でした。
シミュレーションをして
どんなキャッシュフロー（CF）
になるか確認してみましょう
ということなりました。
空室率や家賃下落を考慮しても
CFがプラスになる悪くない投資です。
ところが、Hさんが
「全部空室になったらどうしよう」
と言い出したのです。
その場所は、都心にも近く
普通に運営していれば
30%を超えるような空室になることは
想定できない場所でした。
しかし、Hさんの不安は
収まりませんでした。
稀に、このように極端な
シミュレーションをしてしまう方が
いらっしゃいます。
このようなシミュレーションは
意味がありません。
自分は、このようなシミュレーションを
「日本沈没シミュレーション」
と言っています。
確かに、可能性は0ではありません。
しかし、その可能性は
日本が沈没するのを
心配しているのと一緒ですよ。
とお伝えしています。
あまりにも極端なシミュレーションを
行うと、
一番大事な
「決断」を阻害し、チャンスを逃します。
シミュレーションは正しい決断をする為の
重要なツールです。
それだけに、正しい、シミュレーションの
勘所を身に付けておく必要があります。
リフォーム（修繕）を決めるポイント
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
10月11日、12日にダウ平均が
大幅下落しました。
それにつれて、世界で株価が
下落しました。
理由は、
▼アメリカの長期金利が
上昇してきたこと
▼中国との貿易戦争
というのが一般的な報道です。
もちろん、それも大きな原因
だと思います。
しかし、
▼機械売買が増えて売りが売りを
呼びやすくなった。
▼儲ける為にはイベントが必要で
意図的に起こしている。
という視点も必要です。
今後も、数日でドカンと下げることが
多くなると思います。
それをチャンスと捉えるか
ピンチと解釈するかは
その人次第、
と言ったところでしょうか。
さて、今日は、不動産投資を続けている
多くの投資家が悩む
「リフォーム（修繕）」についてです。
リフォームをするか、しないかを
決めるポイントは
▼ 空室率が下がる
▼ 家賃が上がる又は維持できる
ことで収益向上が見込めるかです。
リフォームをして収益が向上したか
どうかを判断するには
リフォーム後の単年の
税引後キャッシュフロー（CF）
を見るのも良いですが
税引後CF累計を
確認することがポイントです。
【リフォーム無の例】
【リフォーム有の例】
アセットランクシミュレーターでは
修繕費項目へ1年毎に
修繕費又は資本的支出に該当
する場合は、減価償却費を
入力することで精度の高い
シミュレーションが可能です。
今回のシミュレーションでは
物件取得9年後に
100万円のリフォームを行います。
リフォーム無は、
家賃下落が止まらない
シミュレーション
リフォーム有は、
リフォームで家賃の下落が
止まったシミュレーションです。
リフォームしないで
家賃の下落が続いた場合
リフォーム7年後の
税引後CF累計は
25,536,319円
リフォームして
家賃下落が止まった場合
税引後CF累計は
25,277,176円
リフォームしても
税引後CF累計には
プラスの影響を与えない
結果になりました。
このような結果になった場合
家賃下落が止まるだけではなく
家賃を上げられるリフォームか
どうかが
リフォームを決定する
ポイントになります。
リフォームするか、しないかの
判断基準は
リフォーム後7～10年程度で
税引後ＣＦ累計が
リフォームしないより
良い結果になりそうかです。
理由は、7～10年程度の
期間で回収できないと
また、次のリフォームをする
タイミングになってしまうからです。
もちろん、リフォームによっては
次のリフォーム期間までが
それより長い（短い）場合も
ありますので
その場合は、その期間までに回収
できるかが見るべき視点になります。
リフォームを考た時は、
そのリフォームが
次のタイミングまでに税引後CF累計
にプラスの影響を与えるか
シミュレーションして確認することを
お勧めします。
いま話題のS銀行で思い出すこと
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
この頃、S銀行の話題が
世間を騒がす度に
思い出すことがあります。
16年程前でしょうか。
S銀行に融資をお願いしようと
思ったことがあります。
今だったら、検討もしないのですが
▼不動産投資が初めて
▼20代で資産もない
状況でしたからその他に手段もなく
検討をしました。
検討した投資の内容は
▼都心の中古１ルーム
３戸一括購入 １戸800万程度
▼融資はS又はY銀行より
4.5% 期間30年
たしか、こんな内容でした。
今、考えるとなかなかリスクの
ある投資だなと思います。
まず、銀行が担保価値として
認めてくれにくい
1ルームに借入して投資することで
次の融資が受けられず
続けての投資が難しくなる点
それから、4.5%と高い金利。
その当時、2～2.5%位が一般的でした。
2,400万円 30年で借りた
月額支払を比較すると
▼2.5% → 95,777円
▼4.5% → 122,820円
27,043円の違いがあります。
月額10万円程度の支払で
この違いですから
投資収益に大きな影響の
あることが分かります。
ちなみに支払総額は
▼2.5% → 34,479,617円
▼4.5% → 44,215,217円
と約1,000万円の違いがでます。
といかに、高い金利だったかを
書きましたが、
銀行から見れば当然の判断
だと思います。
社会に出て数年で、
数百万円程度の資産しかなく
不動産投資の経験もない。
私が銀行員だったら
こんな若者に貸したくないです。
そんな中で、今話題のS銀行と
Y銀行は融資を検討してくれました。
結局、投資はしませんでしたが
ありがたかったのを記憶しています。
ちなみに、その当時、
都心でも中古の1ルームは
10%近くの表面利回り
がありました。
今は6%前後でしょうか。
結論、投資しておけば
▼インカムゲイン
▼キャピタルゲイン
ともに確実に儲かっていました。
その当時の、私の知識では
シミュレーションの方法も
分からなかったですし
どこで出口を迎えて
次の投資タイミングを
どうするかも
分かりませんでしたので
リスクを取ることは
できませんでした。
このように金利が高いことが
一概に悪いとはいえません。
しっかり、シミュレーション
する能力と
社会の流れを読み取る力
があれば
十分に成功する
可能性があります。
ただし、これから高い金利で
借りるのは
できるだけ避けた方が
いいと思います。
将来的に、金利が上がる
可能性が高まっているからです。
しっかりとした
シミュレーションで
自分なりの判断ができれば
一見悪い投資でも
大きなチャンスになる
可能性があります。
銀行からお金を借りる場合の空室率基準
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
最近、ある投資家仲間
と話していると
「銀行の融資が厳しくなってきたね
何となく2006年頃とかに
似ている雰囲気」
違いはありますが、確かに
2002年頃～2005年頃にかけて
大手Ｍ銀行などが
オーバーローンでも
積極的に貸していたのに
急に、審査が厳しくなった時期が
2006年頃だったように記憶しています。
今回もスルガ銀行の件もあり
銀行の審査が厳しくなってきました。
まさに、いつか来た道
といった感じかもしれません。
さて、収益シミュレーションを行う目的が
銀行から借入を行う為
ということがあると思います。
そんなシミュレーションを行う場合に
どの程度の空室率でシミュレーションを
すればいいのか？
その答えは
「空室率20%程度」で計算する
です。
当然、銀行や融資を受ける地域によって
空室率の考え方は違います。
ただ、投資仲間、銀行の人などに
話を聞いていると
融資をする際に空室率をどの程度で
考えているかの基準は
20%程度のようです。
全国平均の空室率が20%程度なことを
考えると妥当な数値かもしれません。
しかし、融資を受ける際に空室率を
20%も考慮された上で、
キャッシュフロー（CF）
が安定しているか？
を審査されることを考えると
なかなか厳しい基準です。
ただ、見方を変えれば
「20%の空室率を見込んでも
キャッシュアウトしない」
というのは投資する際の
安心材料にもなります。
「空室率20%でもCFはプラスか」
は投資を決定する際の
１つの基準になります。
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不動産投資シミュレーションに新分析機能を追加 
