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かぼちゃの馬車に関する考察
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
4月～5月初旬にかけて
かぼちゃの馬車の話題がテレビで
報道されていました。
テレビで不動産投資の話題になるのは
珍しいです。
実は、報道の数年前から投資家の間では
「あれ、やばいだろ」
と話題でした。
そこで、今日は、
アセットランクシミュレーターを使って
かぼちゃの馬車を
シミュレーションしてみました。
一部、情報不足のところもありますので
集められた情報の中での分析です。
完璧でない点はご了承ください。
分析結果は以下です。
↓
https://assetranksimulator.com/Carriage
注目すべきは
年間 約80万円しかない
キャッシュフロー（CF)です。
月額にすると、約6万円強です。
さらに、損金の繰越が終わると
約30万円の税金支払いが発生
50万円程度の手取りになります。
月にすると、約4万円強です。
約1億円の物件に投資して
この手取りは少しさみしい気がします。
「家賃保証されていてちょっとでも
プラスならいいんだよ」
と考えられたのかもしれません。
しかし、万が一、家賃保証の
約束が守られていたとしても
減価償却費と元金支払額の
バランスが悪化して課税所得が増加
20年後には税引後CFが年間265円
21年後には赤字になります。
CFが思ったように得られない
大きな原因になっているのが
・ フルローンにしては低利回り
・ 高金利（4.5%）
です。
このシミュレーションにかかった時間は
約6分です。
万が一、家賃保証の約束が守られたとしても
厳しい投資だったのは明らかです。
ぜひ、投資を少しでも考えた時には
この程度の簡単なシミュレーションからで
いいと思います。
10年後、20年後にどのような姿になるのか
確認しておくことをお勧めします。
不動産投資が安定した投資な理由
不動産投資、大家業は安定している。
その理由の一つが分かる記事が少し前の日経新聞に
掲載されていました。
以下引用
日経新聞 経済教室より以下引用
家賃はこのどちらなのか。表は、東京都区部の賃貸物件５万3000戸の
月々の家賃支払額データを用いて筆者らが調べた結果である（期間は10～14年）。
東京では２年間の家賃契約が結ばれることが多いが、契約更新時に家賃が
据え置かれる割合は96％であり、引き下げ（３％）や引き上げ（１％）を
大きく上回っている。また、店子（たなこ）が交代し新規に契約が結ばれる場合でも、
据え置きの割合は87％と高い。
契約切り替え時の家賃の変化（東京都区部 2010～2014年）
引用終わり
東京都区部での調査というのもあると思いますが
｢思った以上に安定しているな｣
というのが印象です。
人口減少（需要）と物件増加（供給）
により空室が問題になる中でも
家賃が下落している割合はわずか７%です。
残り93%が家賃上昇か、据え置きです。
賃貸業界は、需要減少と供給増加
の典型的な不況業界の構造です。
他の業界で、このような状況になった場合は
価格がどんどん下落していき、バタバタと倒産していきます。
しかし、賃貸業界はそうなっていません。
空室率の低い、しっかりした場所に投資できれば
安定して投資できる可能性が高いことが分かるデーターです。
費用が収入の70%を超えたら危険信号
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お知らせ
法人で物件を所有している場合の税金計算の精度がより高くなりました
時系列情報入力で法人を選択した際に利用できます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
ワールドカップが盛り上がっています。
今回のワールドカップは
密かな楽しみがあります。
それは、「パナマ代表」を応援することです。
１年半程前にパナマを訪れた後
マイアミの空港に降り立った時のことです。
飛行機のアナウンスで
「この飛行機にはサッカーパナマ代表が乗っています。
パナマ代表はマイアミで地区予選を行います。応援しましょう。」
その後、飛行機中で拍手が起こりました。
なかなか、できない経験だったので鮮明に覚えています。
そんなこともあり、いつもにはない気持ちで
ワールドカップを見ています。
さて、不動産投資で破綻する多くの人が陥るのが
『家賃収入 ＜ 返済額＋管理費』
となるパターンです。
家賃収入と返済額＋管理費（支出）の
バランスを把握しておくことは重要です。
このバランスを把握するのに便利なのがＢＥ％です。
ＢＥ％・・・
『(維持管理費合計 + 支払額（年）) / 潜在的総収入（年） * 100』
損益分岐点のパーセンテージを求めることにより
投資の安全性が確認できます。
数値が低いほど安全性が高いです。
この数値が50%ならば家賃収入が半分に
なっても大丈夫という判断ができます。
ＢＥ％は1年だけの確認では不十分です。
このような形で
アセットランクシミュレーターグラフ機能
家賃収入の減少、空室率増加を考慮して
長期の視点で確認しておく必要があります。
ＢＥ％は目安として70%以下であれば
健全な賃貸経営がされていると判断できます。
70%以上の場合は、空室率増加などの変化に
弱い状況になっていると考えられます。
特に80%を超えるような場合は
投資するかを再検討する必要があります。
投資を判断する際には利回りの確認も必要ですが
ＢＥ％など、安全性を確認する指標の確認も重要です。
物件を増やせる人と1件で終わりの人の違い
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、宇都宮市にある
大谷資料館に行ってきました。
大谷石を30年程前まで掘削していたそうです。
驚いたのが約60年前の昭和35年まで
「人力」で掘削していたということです。
相当、キツそうですよね。
そこで思ったのが、今の仕事のやり方は
60年後どうなるのだろかということです。
60年後の人は、今当たり前のことが
60年前の人はそんなキツイ仕事してたんだ
と思うのかもしれません。
さて、今日は順調に物件を増やせる人と
1件で終わってしまう人の違いについて考えます。
2013年に不動産投資を始めた
AさんとBさんという人がいました。
2013年当時の資産額も年収も
AさんとBさんはほぼ同じでした。
しかし、2018年 ＡさんとＢさんには
大きな差ができていました。
・Aさん⇒ 8棟 72室 の物件に投資
・Bさん⇒ 1棟 6室 の物件のまま
では、AさんとBさんの差を生んだ
理由は何だったのか？
その理由は、１棟目に購入した物件の違いでした。
・Aさん⇒ 数千万円担保余力が残る物件
返済率50%程度の高収益
・Bさん⇒ 物件の担保価値ギリギリの物件
返済率が80%程度の低収益
Aさんは、
高収益で貯まったキャッシュと担保余力の
残った物件を担保にして直ぐに2棟目に投資
Bさんは、
低収益の為、キャッシュが貯まらない上に、
担保余力が無いため2棟目への投資できず
1棟目の物件の、担保価値、収益性は
2棟目以降の投資へ大きな影響を与えます。
私も多くの投資家さん、大家さんと出会いました。
多くの成功した方が、1棟目で成功をおさめた方でした。
1棟目で悪い物件を掴んでしまって
それでも成功した方もいらっしゃいますが少数です。
不動産投資の失敗をリカバリーするのは
本当に大変です。
最後は、投資を決定する思いっきりが
成功の為には大切ですが
思いっきる前の、シミュレーションも
重要なことを記憶していただければと思います。
投資家として絶対守るべき2つの基準
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
毎年思うのは
「五月は日本で一番いい季節だな」
ということです。
気温、湿度など、気持ちのいい天気の日が多いです。
物件探しに、街の雰囲気を見ながら
ぷらぷら歩く時も、気分が良く好きな季節です。
大塚さんはいかがでしょか？
さて、このメールセミナーでも
繰り返しお伝えしているのが
「出口戦略」の重要性です。
今日は、出口戦略（売却）で
最低限、越えておきたい基準について書きます。
その基準は、
1. 投資開始時に投じた自己資金を回収できるか
（インカム、キャピタルのトータルで）
2. 借入残高を売却後に残ったお金で返済できるか
です。
1．を越えなければ、投資として失敗です。
自己資金が返ってこないということは
散々苦労して物件を運用した結果
普通預金に置きっぱなしにしておけば
良かったということです。
これでは5年、10年
何をやってたんだかとなります。
2．を越えない場合、下手をすると
物件を売りたいのに売れない可能性が出てきます。
物件を売ったお金で借入を返済できないわけですから、
投資に使ったお金以外で穴埋めをしなければ
ならなくなります。
その時、そのお金がない場合は
物件を売却できなくなります。
1と2の基準を越えていない投資は
「絶対にやってはいけない投資」
です。
投資を始める前には
インカムゲイン（ロス）、キャピタルゲイン（ロス）
を考慮して
どこに、1と2を越える
しきい値があるのかを確認しておくといいと思います。
投資を始める前に、このしきい値を
知っているのと、知らないのでは
投資を判断（購入、売却、タイミング）
する際に大きな違いになります。
ビットコイン（仮想通貨）は値上がりするか
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
ＧＷをいかがお過ごしでしょうか。
今日は不動産投資を少し離れて
ビットコインについて触れます。
昨年12月にビットコインについて
少し触れました。
過去のメールセミナーはこちら
↓
https://assetranksimulator.
その中で、ビットコイン（仮想通貨）は
貨幣の側面が強い為
貨幣で重要な「信用」という視点も重要と書きました。
今日は、貨幣の視点から仮想通貨を考えてみます。
まず、仮想通貨を考える前に
大塚さんも私も信用している。
中央銀行発行の紙幣について考えます。
日本だと円、アメリカだとドル
のことです。
さて、これらの紙幣、過去には金と交換可能でした。
ドルについては約50年前まで金と交換可能でした。
しかし、現在は、金と兌換可能な紙幣は
存在しません。
では、なぜ、大塚さんも私も
そして、世界中の殆どの人が信用し利用しているのか？
国がお墨付きを与えているから？
実は、そうではありません。
答えは、殆どの人が「信用」
しているからです。
卵先か鶏が先かのような議論になりますが
皆が信用するから、大塚さんも私も信用する
大塚さんも私も信用するから皆も信用する。
この循環が、現在の紙幣を通貨として
機能させる仕組みです。
何か、脆弱そうな仕組みですが
金本位制（金と紙幣を兌換可能）よりは
効率よく、経済を潤滑に回しています。
では、ここまでを頭に入れて
仮想通貨について考えます。
仮想通貨には価値があって
値上がりするのか？
もう、答えをお分かりかもしれませんが
仮想通貨の貨幣としての価値を決めるのは
どれだけ多くの人が「信用」するかで
決まります。
紙切れの紙幣を「信用」しているのは
皆が「信用」しているからだと書きました。
仮想通貨も同じです。
これから、多くの人が信用すれば信用するだけ
価値も上がります。
逆に、信用しなければ、価値は上がりません。
あくまでも、私見ですが仮想通貨は
徐々に、信用を得ていくと考えています。
そうなれば、利用できる場面も増え
価値は上がっていきます。
今の信用度合いからすると
現在の価格は、？
と思うところもありますが
未来を見れば信用を得る可能性は高いと思います。
もちろん、今ある仮想通貨がそうなるか
これから登場する仮想通貨がそうなるかは分かりません。
もし、仮想通貨に投資を考える場合
今後、多くの人が信用し、利用しそうか？
という視点で捉えることをお勧めします。
もう一度考えたい不動産投資の目的
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
｢不動産投資を始めたいんですが
どうしたらいいでしょうか？｣
こんな質問があった場合には
必ず、こんな事を聞くようにしています。
｢不動産投資をする目的はなんですか？｣
このような質問をする多くの人が
｢・・・・｣ となります。
何かを始める場合
その目的を考えて始めるのは重要です。
不動産投資も例外ではありません。
不動産投資の目的を大きく分類すると
1 資産運用の為
2 資産防衛の為
3 節税の為
大きくこの3つだと思います。
目的によって重要視すべき
項目は変わってきます。
1 資産運用の為
・若干のリスクを追っても利回り重視
・借入も積極的に採り入れる
・月々のキャッシュフローの最大化を目指す
2 資産防衛の為
・利回りは低くても、安定した一等地へ投資
・借入は少なく、自己資金に応じた投資
・キャッシュフローは赤字にならなければいい
3 節税（相続）の為
・実際の価格と相続税路線価の差のある物件へ投資
・相続の状況に応じて借入を使う場合と使わない場合がある
・キャッシュフローは赤字にならなければいい
不動産投資をする目的によって
重要視すべき項目が違うことが分かります。
「私が不動産投資する目的は何か？」
という質問は、不動産投資を進める上で
非常に重要な質問です。
さらに、考えておきたいのは
不動産投資を始めた時点では
資産運用の為に始めたとしても
時が経つとともにステージが変わり
資産防衛や相続が投資目的になるかもしれません。
ぜひ、あなたの現時点での投資の
目的が何なのか、考える機会にしていただければと思います。
知識豊富な投資家さんも陥る罠
先日、浜田さん（仮名）という投資家さんから
不動産投資について、色々とご相談を受けました。
空室の悩みや、家賃滞納への対応、銀行金利のことなど
色々なお話をしました。
浜田さんは、非常に勉強されている投資家さんで
しっかり、ご自分の考え方も持たれて、知識も豊富でした。
しかし、話していると、何か、しっくりこない部分がありました。
話をしているうちに、その理由が分かってきます。
浜田さんには
「出口戦略の発想が一切ない」
ということでした。
不動産投資で成否を決める要素に
1．インカムゲイン（ロス）
2．キャピタルゲイン（ロス）
の2つがあります。
多くの投資家さんの傾向として
インカムゲイン、
賃料収入をしっかり確保すること
だけに目が向き、
キャピタルゲイン、
物件の価値を維持又は上昇させ、最適なタイミングで
できるだけ高く売る視点が抜けています。
賃料収入をしっかり確保することだけに
目を向けてしまった場合の例として
この例の場合、約15年間十分に賃料収入で収益をあげていますが
16年後に売却した際に大きく資産価値が下落した為
自己資金を回収できずに投資を終えています。
この例の場合は、完全に投資として失敗と言えます。
そして、失敗の理由は、「出口戦略」を
真剣に考えていなかったということです。
不動産投資は、投資対象が不動産であるがゆえ
株などと比較すると流動性の低い（売りにくい）資産です。
それだけに「出口戦略」
投資を開始する前に、どのような出口戦略を描いて
投資をしていくのか？
シミュレーションも含めて、
不動産投資のリスクとリターンの関係
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
大塚さんは、AさんとBさん
どちらが正しいことを言っていると思いますか？
Aさん：｢自己資金は多いほど、安全でいい投資だ｣
Bさん：｢自己資金は少ないほど、自己資金を早く
回収できていい投資だ｣
正解は・・
実は、Aさん、Bさんともに正しいことを言っています。
不動産投資で成功するには
AさんとBさんの思考の根底にある
・Aさん → 安全性優先
・Bさん → 収益性優先
この両面を検討する必要があります。
この両面を判断するには最低限
以下の2つの指標については確認が必要です。
・CCR（リターン）
・DCR(リスク)
このメールセミナーでも何度も登場していますが
念のため、以下に説明を記載します。
■CCR
▼計算式
キャッシュフロー / 自己資金 * 100
▼説明文
投資した自己資金を手元に残る現金（キャッシュフロー）
で割り自己資金に対する投資効果を確認する指標です。
数値が高ければ高いほど自己資金に対する投資効果が高いです。
■DCR
▼計算式
ネット収入（年） / 支払額（年）
▼説明文
年間ネット収入を年間の元利返済額（ADS）
で割り出した数値です。
不動産投資によるリスクを回避するための指標です。
ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。
CCRとDCRの関係は
・自己資金額が多い＝CCR低くなる・DCR高くなる
・自己資金額が少ない＝DCR低くなる・CCR高くなる
という関係になります。
粗悪な不動産投資の本だと
「不動産投資は自己資金なしだから儲かる」
のような一方的な書き方をしている場合があります。
当然、自己資金0であればリターンは高く（CCRは無限大に）
なります。
しかし、同時にリスクは高まり（DCRは低くなり）ます。
適正なリスクとリターンのバランスは
・ 物件の特性
・ 個人の属性
によって変わります。
私の場合は、リスクの管理から考えて
リターンについてはその後検討するようにしています。
具体的には、
「DCR1.3以上で運営するにはどの位の自己資金が必要で
その時にCCRはどの位になるだろう。」
という順番で考えています。
不動産投資の意思決定をする場合は
リスクとリターンの相反関係を意識して
物件の特性、個人の属性から
自分なりの判断基準を作っていくことが重要です。
不動産投資と税金（総合課税制度）
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
前回のメールセミナー（累進課税制度 )では
税金が不動産投資家、大家さんの最大の悩みとなる
理由について、税制度の視点からお伝えしました。
今日は税負担を重くする、もう１つの制度
「総合課税制度」について書きます。
総合課税制度とは・・・
各種の所得金額を合計して
所得税額を計算するというものです。
詳しくは国税庁ＨＰを確認してください。
国税庁のHPを見てわかるように総合課税制度には
事業所得、給与所得
そして、不動産所得も入ります。
では、総合課税制度が不動産投資の税金支払に
どのような影響を与えるかの具体例を挙げます。
【総合課税なし 不動産所得のみの税額】
↓
詳細はこちら
【総合課税あり 不動産＋給与所得（500万円）の税額】
↓
詳細はこちら
同じ650万円程度の不動産所得でも
給与所得など他の所得が500万円ある場合
なんと、年間40万円程度
税金支払額が多くなります。
給与と総合課税されることで
これだけ多くの税金を支払うことになります。
総合課税の影響の大きさか分かります。
今回の例は500万円の給与所得でしたが
これが、1,000万円、2,000万円と増加することで
前回のメールセミナーでご紹介した累進課税制度の
影響が大きくなり、さらに税金支払が重くなっていきます。
「累進課税制度」と「総合課税制度」の2つが影響しあうことで
不動産投資で成功すればするほど税負担が重くなります。
不動産投資最大のコストと言える税金のルールを
理解することは、不動産投資を長く続けるには必須です。
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不動産投資シミュレーションに新分析機能を追加 
