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上級投資家を目指すならば知っておきたい指標
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
2016年も1年間ありがとうございました。
2016年最後のメルマガとなります。
今日は、上級投資家なら知っておきたい知識です。
これが分かると、ニュースで報道されている
アメリカが12月14日に0.25%利上げを行ったことで
アメリカの不動産価格が下がるのではないか？
と言われる理由が分かります。
その知識は 『イールドスプレッド（Yield spread）』
です。
イールドスプレッドとは・・・
「利回り（イールド）の差（スプレッド）」 という意味。
債券（主に10年物国債）の利回りと株式の利回りや、
不動産の利回りとの比較に使われる。
簡単に書くと
『その投資対象の利回りは、国債利回りと比較して 何%プラスαがあるか』
のことです。
例えば、
国債金利＝1%
不動産投資の利回り＝6%
の場合には イールドスプレッド 5% ということになります。
では、イールドスプレッド をどうやって使うかと言うと
上の表のを見ると
年々、イールドスプレッドが 大きくなっているのが分かります。
このような場合には、 投資対象としての不動産の魅力が
上昇していると言えます。
絶対安全（と言われている）国債と比較して リスクの高い、
不動産投資をしても ○%余分にリターンがあるなら美味しい。
このような考え方が 『イールドスプレッド』 です。
この考え方が分かると、
アメリカ利上げ ⇒ 国債金利上昇 ⇒ イールドスプレッド縮小
⇒ 不動産投資の魅力低下 ⇒ 魅力ある利回りまで上昇（不動産価格下落）
という論理が働くことが分かります。
投資を進める上で 国債金利が何%であるかは
重要なベンチマークになります。
地主さんの不動産投資の本当の利回り
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
やはり、土地をお持ちの方の
投資は有利だなと感じました。
地主さんが4,000万円のアパートを
建築した場合のシミュレーションです。
【投資内容とシミュレーション】
なんと、表面利回り｢12.96%｣を
たたき出しています。
キャッシュフローも
税引後で200万円近くあります。
4,000万円の投資で
毎年、200万円近くお金が手元に
残ることになります。
｢素晴らしい投資｣です。
ただ、このシミュレーションは
まやかしが含まれています。
そのまやかしとは
『土地の価格が含まれていない』
ということです。
地主さんの場合、 もともと、そこに土地があるので
土地にも価値があることを忘れがちです。
しかし、冷静に考えると
その土地を売却すれば、 数千万円単位で
売却益を得られる可能性のある資産です。
その価値ある土地を使って
不動産投資が成り立っていることになります。
つまり、収益計算(利回り）を考える際には
土地の価値も考えた上で収益計算をする必要があります。
例えば、今回のサンプル物件だと
土地の価値を入れた
表面利回りは半減します。
収益比較をする際には
この利回りと、土地＋建物で買った
物件の利回りとを比較する必要があります。
もともと、あった土地に
投資物件を建築する場合には
『土地の価値も加えた利回り』
を考えることを忘れてはいけません。
思うように融資が受けられない理由
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資を進めていく上で
『融資を受ける』
ことは必須と言えます。
ただ、銀行と交渉をしていると
｢こんな、いい物件なのに何で融資してくれないんだ｣
という場面があるかもしれません。
こんな場合、もしかすると
『積算価格』
が低いことが原因かもしれません。
一般的な積算価格は
『建物価格 ＋ 土地価格 ＝ 積算価格』
で計算します。
しかし、銀行が融資の基準にする積算価格は
銀行によっても違いますが
『建物価格×0.7 ＋ 土地価格×0.8』
というのが一般的です。
例えば、一般的な積算価格が
・建物価格 ⇒ 1,000万円
・土地価格 ⇒ 2,000万円
・積算価格 ＝ 3,000万円
だった場合
銀行の積算価格は
・建物価格 ⇒ 1,000万円×0.7
・土地価格 ⇒ 2,000万円×0.8
・積算価格 ＝ 2,300万円
一般的な積算価格よりも
700万円評価が低くなります。
このギャップが思い通りの
金額の融資が受けられない原因かもしれません。
銀行から借入をする場合は
借入額 ＜ 建物価格×0.7 ＋ 土地価格×0.8
で積算価格を計算して
融資金額が妥当かをシミュレーションしてください。
戸建賃貸を検討する場合の注意点
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
アパート物件が飽和する中
『戸建賃貸』に注目する投資家が増えています。
理由は
戸建に住みたいと考える需要が多いにも
かかわらず、供給量が少ないからです。
つまり、飽和状態のアパート物件と比較すると
需要と供給のバランスが有利だからです。
ただし、戸建賃貸は
土地から購入しての投資では
収益上厳しい可能性が高いです。
上図のような投資をした場合に
【時価7,000万円の土地所有】
▼ 表面利回り 11.52%
【土地を購入】
▼ 表面利回り 4,80%
と利回りが半分以下になってしまいます。
今回の例では、土地から仕入れた場合には
投資にならないことが分かります。
｢7,000万円もしない安い土地ならば
大丈夫じゃないか｣
確かに、安く土地を仕入れられれば
投資として成り立つ可能性があります。
しかし、土地価格が、
まだまだ、高止まりしている現状を考えると
安い土地は
『立地の悪い土地』
である可能性が高いです。
立地が悪い
↓
借主を集めにくい
↓
家賃を低く設定しなくてはならない
↓
収益性が低くなる
という悪循環に陥ることになります。
戸建賃貸を土地から仕入れて
収益を上げるのは厳しい場合が多いです。
しかし、所有している土地がある場合は
検討に値する投資とは言えます。
その費用は修繕費なのか、そうでないのか？
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資を続けている限り、
物件の価値を維持する為に
『修繕費』
は避けられません。
一般的に使われれる修繕費
実は、２つの意味合いが含まれています。
・ 修繕費
・ 資本的支出
です。
修繕費は損金として認められるので
その分は所得から引かれ税金を納める必要がありません。
しかし、資本的支出は一括で損金に認められない為
減価償却する必要があります。
では、損金と資本的支出のラインは
どこにあるのでしょうか？
まず、20万円未満のものは修繕費となります。
20万円以上のもので修繕費の欄に書いている内容
のものであれば修繕費として認められます。
修繕費か、資本的支出か迷われた場合に
上の表を参考にしていただければと思います。
木造よりもＲＣの方がキャッシュフローで有利な理由
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
■木造⇒22年
■ＲＣ⇒47年
ご存知の税務上の法定耐用年数です。
法定耐用年数は、減価償却の期間という意味合いとは
別に、 もう一つ重要な意味を持ちます。
それは
『銀行から借入できる期間』
という意味合いです。
銀行により、数年のずれはあると思いますが
投資用のローンは基本的に 法定耐用年数以上は組めません。
新築の場合
■木造⇒22年
■ＲＣ⇒47年
が借入の最長期間となります。
これが、木造よりもRCのキャッシュフローが
多くなる理由の原因となります。
では、キャッシュフローにどの程度の影響が
あるのかを例を使って確認してみましょう。
木造とＲＣで借入を最長期間行った場合の
返済額の比較をします。 （ＲＣの借入は35年としています）
【5,000万円借入 ローン年数22年 2.5%】
【5,000万円借入 ローン年数35年 2.5%】
ローン年数の長いRCの方が
年間で100万円近く返済額が少なくなります。
つまり、返済した後に残る 現金が100万円
増加することになります。
一般的な常識からすると
『借入期間は短い方がリスクが低い』
と思いがちですが
キャッシュフローの視点からは
『借入期間が長い方がリスクが低い』 と言えます。
不動産投資の成功を決める２つの要素
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資の成功・失敗を決める要素は
たった2つしかありません。
その2つの要素とは
▼ インカムゲイン（家賃収入）
▼ キャピタルゲイン（売却収入）
です。
不動産投資で成功する為には
この2つの要素の両方について
しっかりとした戦略を持つ必要があります。
インカムゲイン・キャピタルゲインの
2つの要素のマトリックスを作ると
この4つの組合せになります。
パターン1は文句無く成功の
不動産投資です。
しかし、なかなか、パターン1の
になる物件を探すのは大変です。
逆にパターン4は、
絶対にやってはいけない不動産投資です。
パターン3は1990年前後のバブル期
の不動産投資の典型的なパターンです。
現在、このパターンで収益を上げられる
可能性は極めて低いと思います。
ここ10～15年の間に不動産投資を始めた
投資家の多くは
パターン2に当てはまると思います。
パターン2で成功する為の
ポイントは
『インカムゲインの収益でキャピタルロス
を補えるかです。』
単純に書くと
▼ １億円で物件を購入
↓
▼ この物件を10年後に8,000万円で売却
この投資を成功の不動産投資にするには
10年で2,000万円以上、1年200万円以上
のインカムゲインがあればいいわけです。
この例は単純で分かりやすいですが、
実際にパターン２で成功するには
▼ 税引き後キャッシュフロー累計
▼ ＩＲＲ
を戦略指標にする必要があります。
次回は、この２つについてお伝えします。
不動産投資シミュレーションの王道を知る
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資シミュレーションの王道と言えば
■ 積算価格法
■ 収益還元法
です。
大塚さんも何度も利用して
物件の価値を検討なさっていると思います。
では、積算価格法と収益還元法どちらが重要か？
結論を書くと
『どちらも重要』
です。
■積算価格法 ⇒ 過去の実績から
現在の価格を導き出すもの
■収益還元法 ⇒ 未来の収益から
現在の価格を導き出すもの
とまったく異なった意味合いを持つからです。
■積算価格法は
・ 建築費用
・ 現在の土地価格
という過去の実績から価格を導き出します。
■収益還元法は
・ 将来のキャッシュフロー
という未来の実績から価格を導き出します。
つまり、
▼ あくまでも過去の実績でしかなく
未来の要素を織り込んでいない
積算価格法
と
▼ 不確定な未来予測から計算される
収益還元法
両方の弱みを補完するという意味合いで
積算価格法と収益還元法
の2つを使って投資物件の価値を計算することは重要です。
不動産投資をする場合は
面倒くさがらずに
積算価格法と収益還元法を
比較することをお勧めします。
あなたの投資物件は10年後にどうなっているか？
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資家に
｢10年後に、いまの物件を所有し続ける予定ですか？｣
こんな質問をすると
かなりの数の人が
｢はい｣ と答えます。
大塚さんも、同じ答えの場合
1つ注意することがあります。
それは
『出口を忘れないこと』 です。
不動産投資をしていると
・ 毎月家賃が入っているかな
・ 空室が埋まらないかな
・ 壊れた給湯器交換しなきゃ
など手近な問題ばかり考えがちです。
しかし、『出口』をしっかり考えた
運営をしないと
10年後、20年後に
『成功していると思っていた投資が
一転して失敗になる』
ということが起こりかねません。
では、不動産投資の『出口』
にはどんなものがあるでしょうか？
大きく分けると
・ 売却する
・ 建替える
になります。
大まかに表現すると
売却の場合は
『投資金額 - 税引後CF累計 - 売却額』
建替えの場合は
『投資金額 - 税引後CF累計 - 土地価格』
がプラスにならない場合には
投資として失敗と言っていいです。
どんなに分かっているつもりでも
忘れがちになるのが『出口』です。
常に、出口のチャンスがないかを
探りながら投資するスタイルが成功への近道です。
もう一度考えたい不動産投資の目的
アセットランク.Com
大塚 博之です。
｢不動産投資を始めたいんです｣
こんな話の時に、こんなことを聞きます。
｢不動産投資をする目的はなんですか？｣
多くの人が
｢・・・・・・・・｣
となります。
何かを始める時に
その目的を考えて始めるのは重要です。
不動産投資も例外ではありません。
不動産投資の目的を大きく分類すると
1 資産運用の為
2 資産防衛の為
3 節税の為
大きくこの３つだと思います。
目的によって投資する方法も変わります。
1 資産運用の為
・ 低利の借入を利用する
・ インカムとキャピタルのバランスをとる
・ 月々のキャッシュフローに目を配る
2 資産防衛の為
・ 借入を使わず、自己資金で投資
・ 利回りが低くても、一等地に投資
・ キャッシュフローは赤字にならなければいい
3 節税（相続）の為
・ 借入をうまく使う
・ 物件価格が高く、固定資産税評価額の低い物件に投資
・ キャッシュフローは、最悪赤字でもいい
不動産投資をする目的によって
投資する方法の違うことが分かります。
「私が不動産投資する目的は何か？」
という質問は、不動産投資を進める上で
非常に重要な質問です。
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