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不動産投資家なら知っておきたい言葉“再調達価格”
『再調達価格』耳慣れない言葉かもしれません。
再調達価格とは・・・
『現在の物価で同じものを調達するための価額』
つまり、今ある物件を同じように建築したら
どの位の費用が必要か計算するために使われる数値です。
再調達価格は金融機関・保険会社などが
建物の価値を決める際に使います。
例えば
・築年数 10年
・耐用年数 20年
・広さ 100㎡
・再調達価格 10万円/1㎡の
の建物があるとします。
この場合 建物の価値は
10万Ｘ100㎡÷20年Ｘ10年 ＝ 500万円
となります。
この価格が銀行などで担保価値として
認められる価格になります。
再調達価格は建物の種類によって
1㎡当たりの単価が決められており
金融機関は
１㎡当たり
木造 13万～17万
鉄骨 15万～20万
ＲＣ 20万～25万
の基準のところが多いようです。
これらの基準は銀行によって違います。
その為、
・ Ａ銀行では 500万円の価値
・ Ｂ銀行では 550万円の価値
ということがおこります。
Ａ銀行では融資がされなかったのに
Ｂ銀行では融資されたということが
起こる原因の1つになります。
また、収益還元法では融資がされそうなのに
融資がされない場合、再調達価格が低く設定され
積算価格が低く見積もられている可能性もあります。
不動産投資家は『再調達価格』
ぜひ、覚えておきたい言葉です。
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利回りには色々な種類があるのを知っていますか？
不動産投資の投資判断をする上で
もっとも一般的な指標は
『利回り』です。
ただ、利回りを使って投資判断する場合
注意が必要です。
そこで、今日は利回りについて書きます。
利回りは大きく分けて
・ 表面利回り
・ 実質利回り
・ ＦＣＲ(Free and Clear Return)
があります。
▼ 表面利回りとは
『満室時の想定賃料 ÷ 物件価格』
で計算されます。
不動産屋さんが表記している
利回りは表面利回りが多いです。
▼ 実質利回りとは
『（満室時の想定賃料－維持管理費） ÷ 物件価格』
エレベーター費用、共用部分の維持費用などの
経費を家賃収入から引いた利回りです。
▼ ＦＣＲ
『（満室時の想定賃料－維持管理費） ÷ （物件価格＋購入時経費）』
購入時の経費までを含めて計算される利回りです。
これらの利回りを比較すると
『表面利回り → 実質利回り → ＦＣＲ』の順で
より現実に近い利回りになります。
一般的に不動産屋さんのチラシに記入されている
表面利回りは、もっとも不正確で物件を比較するには
参考程度にしかならないと考えておいた方がいいです。
同じ表面利回りの物件でも、より正確な
実質利回り、ＦＣＲで比較した場合
利回りが『1～3%』違ってしまうことはよくあります。
物件の利回りを比較する場合
実質利回り又はＦＣＲで比較することをお勧めします。
特に、ＦＣＲは購入時の経費も含んだ状態で
利回り比較できるので、できる限りＦＣＲを使って
物件比較すると正確な分析ができます。
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いまさら、聞けない元利均等と元金均等の違い
『元利均等と元金均等の大きな違いは？』
今日は、復習の意味を込めて元利均等と元金均等の
違いを書きます。
それぞれの特徴は
・ 元金均等 ⇒ 元金支払いが一定
・ 元利均等 ⇒ 元金＋利息の支払額が一定
15年 金利3% 1000万円借りた場合
▼元利均等
元金分（年）536,032 552,337 569,136 586,449 604,283
利息分（年）292,664 276,359 259,560 242,247 224,413
支払額（年）828,696 828,696 828,696 828,696 828,696
支払額合計 12,430,358
▼元金均等
元金分（年）666,660 666,660 666,660 666,660 666,660
利息分（年）290,829 270,828 250,827 230,829 210,828
支払額（年）957,489 937,488 917,487 897,489 877,488
支払額合計 12,262,435
比較して特徴的なのは
1 『最初のうちは、元金均等の方が支払額が多くなる』
ただし、年々支払額は減少していき、
8年後には、元利均等よりも支払額が少なくなります。
2 『利息支払額は元金均等の方が少なくなる』
元金支払額が多く借入金残高の減少速度の早い
元金均等の方が利息支払額が少なくて済みます。
3 『支払額の合計は元金均等の方が少なくなる』
利息支払額が少なくて済む為、元利均等よりも
元金均等が少なくて済みます。
不動産投資という視点で考えると
1 元金均等は、投資開始直後は支払額が多く
キャッシュフローがプラスになりにくい
2 投資前半は元金支払割合の高い元金均等は
税金支払額が多い
3 長期的な視点に立つと、利息支払額の少ない
元金均等の方が投資リターンは高い
このような傾向になります。
基本的には借入は元利均等で行うことが
多いと思います。
・銀行が元金均等でも貸してくれる
・投資前半にもキャッシュフロープラスになりそうだ
ということであれば元金均等も選択肢になります。
今日の特色を選択するヒントにしていただければと思います。
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不動産投資を安定して運営する為の対策
前回のメールで不動産投資の
長期安定経営の為にＢＥ％を
管理する方法として
１ 維持管理費 ⇒ 下げる
２ 支払額 ⇒ 下げる
３ 潜在的総収入⇒ 上げる
をする必要性を書きました。
今日はその為に具体的にどの数値を
管理すればいいのか書いていきます。
前回同様に項目を細分化していきます。
▼維持管理費
・管理費
・火災・地震保険料
・固定資産税
▼支払額
・借入額
・金利
・借入年数
▼潜在的総収入
・家賃額
・空室率
・家賃以外の収入
細分化するとこうなります。
次に、それぞれの項目でどのような
対策を打ってばいいのかを考えます。
▼維持管理費
・管理費 （少なくする）
・火災・地震保険料（安くする）
・修繕費（少なくする）
▼支払額
・借入額 （少なくする、繰上げる）
・金利 （低く借りる）
・借入年数 （長く借りる）
▼潜在的総収入
・家賃額 （高く設定する）
・空室率 （下げる）
・家賃以外の収入（駐車場収入など増加するよう工夫する）
対策を考える場合、細分化すると
具体策を考えやすくなります。
その中から可能な対応策を実行に移します。
考える順番は
・ＢＥ％を70%以下にするなど数値目標を立てる
↓
・目標指標の項目を細分化する
↓
・それぞれの項目がどうなれば
数値目標に近づくか書きだす
↓
・できるものについて実行する
こうすることによって行動しやすくなります。
ぜひ、不動産投資をする上で問題に
なっている事を細分化してみてください。
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不動産投資を安定して運営する為の指標
不動産投資は『長期安定経営』してこそ
大きなメリットを得られます。
長期安定経営をする為に重要な指標が
このメールの中で、何度もお伝えしている
『ＢＥ％』です。
計算式は
『(維持管理費合計 + 支払額（年）) / 潜在的総収入（年） * 100』
損益分岐点の％を求めることにより
投資の安全性を確認できます。
数値が低いほど安全性が高いといえます。
ＢＥ％はできるだけ低い方が
安定した賃貸経営が可能です。
そこで、どうしたら長期的にＢＥ％を
低い状態にできるかを考えて行きます。
その為に、まず、項目を再分化してみます。
ＢＥ％の項目を細分化すると
１ 維持管理費
２ 支払額（元金＋利息支払）
３ 潜在的総収入（入居率100%時の収入）
に分解にできます。
ＢＥ％を低くするには、
１ 維持管理費 ⇒ 下げる
２ 支払額 ⇒ 下げる
３ 潜在的総収入⇒ 上げる
再分化することでＢＥ％を低く
保つ為の方法が見えてきます。
考える順番として
・ＢＥ％ 75%を何とか70%以下にしたいな
↓
・どうしたらいいんだろう
↓
・項目を細分化してみよう
↓
１ 維持管理費
２ 支払額
３ 潜在的総収入
という項目がでてきた
どうすれば70%以下になるだろう
↓
１ 維持管理費 ⇒ 下げる
２ 支払額 ⇒ 下げる
３ 潜在的総収入⇒ 上げる
という対策をすればいいんだ
↓
・よし具体的な対策を考えよう
このような順番で考えると
『漠然とＢＥ%を下げたい！』
と思っているのと大きな違いがでます。
ここまで進むと具体的な行動に
移しやすくなります。
次回メールで、それぞれ具体的に
どのような対策をうてば
いいのか書いていきます。
毎年のＢＥ％の推移も確認できる
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合法的に節税する方法２
『青色申告控除で節税になった！』
前回のメールでお伝えした青色申告控除が
節税に大きな効果を発揮することはお分かり
いただけたと思います。
しかし、節税のために、もうひとつ知って
おくべき知識があります。
それは、『損益繰越控除』です。
損金繰越控除とは
青色申告書を提出した事業年度に生じた欠損金を
その各事業年度の所得金額の計算上損金の額に
算入できるもの。
詳しくは国税庁ホームページ
↓
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5762.htm
つまり、課税対象所得がマイナスになった場合
翌年度以降、プラス分と相殺できるということです。
繰越期間は
・ 個人3年
・ 法人7年
と決まっています。
不動産投資の場合、初年度は取得費を
費用計上できるため課税対象所得が
マイナスになる場合が多いです。
具体例を書くと
【青色申告のみの場合】
課税所得 税金
1年目 -2,099,619 0
2年目 3,336,457 573,437
3年目 3,661,662 670,999
4年目 3,720,933 688,780
【青色申告＋損金繰越控除】
1年目 -2,099,619 0
2年目 1,236,838 185,526
3年目 3,661,662 670,999
4年目 3,720,933 688,780
2年目に1年目の損金-2,099,619を
繰越して処理しています。
2年目の課税所得は1,236,838と
少なくなります。
その効果で、約40万円節税できます。
今回の例では、2年目で損金すべてを処理できました。
万が一、2年目で処理できなかった場合も
3年間繰り越して処理することが可能です。
不動産投資にとって税金は
『もっとも重いコスト』です。
合法的に節税できる
『青色申告控除 ＋ 損金繰越控除』
は不動産投資家必須の知識です。
控除額を考慮した収益計算も可能な
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不動産投資の税金を減らす合法的な方法
『不動産投資の経費で一番大きいものは
何だと思いますか？』
不動産投資家ならばだれでも
大きな負担を感じている
『税金』です。
今日は、税金の支払い額を合法的に減らすことのできる
『青色申告控除』について書きます。
青色申告をすると受けられる控除で
条件は
(1) 不動産所得又は事業所得を生ずべき
事業を営んでいること。
(2) これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則
(一般的には複式簿記)により記帳していること。
(3) (2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び
損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の
適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること。
詳しくは、国税庁のホームページをご確認ください。
国税庁ホームページ
↓
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm
それでは具体的にどの程度税金を減らすことが
できるのか書きます。
課税所得 所得税
-2,099,619 0
3,986,457 768,437
4,311,662 865,999
4,370,933 883,780
4,431,701 902,010
4,494,006 920,702
4,557,887 939,866
4,623,382 959,515
4,690,533 979,660
4,759,386 1,000,316
4,829,975 1,021,493
4,902,351 1,043,205
4,976,558 1,065,467
5,052,642 1,088,293
5,130,650 1,111,695
5,210,631 1,135,689
5,292,633 1,160,290
5,376,711 1,185,513
5,462,912 1,211,374
5,551,293 1,237,888
合計 19,481,192
20年間の課税所得と所得税の支払額の
推移がこのような物件があります。
65万円の青色申告控除後は
（損益繰越控除を考えいません）
-2,099,619 0
3,336,457 573,437
3,661,662 670,999
3,720,933 688,780
3,781,701 707,010
3,844,006 725,702
3,907,887 744,866
3,973,382 764,515
4,040,533 784,660
4,109,386 805,316
4,179,975 826,493
4,252,351 848,205
4,326,558 870,467
4,402,642 893,293
4,480,650 916,695
4,560,631 940,689
4,642,633 965,290
4,726,711 990,513
4,812,912 1,016,374
4,901,293 1,042,888
合計 15,776,192
20年間で約400万円の節税になります。
青色申告する手間、税理士費用を
考えても大きな効果があります。
1年間でみれば節税額は少額かもしれません。
しかし、長い期間におよぶ不動産投資では
大きな収益の差となってあらわれます。
次回のメールでは、『もう１つの節税対策』
について書きます。
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不動産投資家ならば知っておきたい知識
『土地価格って色々あってややこしいよな』
こんなことを思うことがあると思います。
確かに
・ 公示地価
・ 基準地価
・ 路線価
・ 固定資産税評価額
プラス、本当に物件を買う時の価格
・ 市場価格
があります。
いくつもあるので少しややこしく感じますが
整理して考えればそうでもないです。
▼ 不動産鑑定士が調査して発表する価格
・ 公示地価 → 1月1日時点の価格を3月に発表
（国土交通省）
・ 基準地価 → 7月1日時点の価格を9月に発表
（都道府県）
▼ 税金計算に使われる価格
・ 路線価→ 公示地価を基に価格設定される
公示地価の約8割
（相続税計算に使用）
・ 固定資産税評価額→ 公示地価を基に価格設定される
公示地価の約7割
（固定資産税計算に使用）
区分けするとこうなります。
公示地価・基準地価に関しては実際に売買される価格とは
大きく乖離している場合が多いので参考程度と思って
使用するほうがいいです。
路線価・固定資産税評価額は
『この土地の税金支払いはどのくらい？』
と思った時に使うと便利です。
また、http://www.rosenka.nta.go.jp/
のページで調べた路線価を使って
路線価 ÷ 80% ≒ 公示地価
路線価 ÷ 80% ｘ 70% ≒ 固定資産税評価額
という計算も可能です。
土地価格もこのように整理して考えれば
難しくありませんので、ぜひ、参考にしてください。
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資期間全体の利回り計算方法
今日は、
前々回 投資全体の利回りの考え方
前回 ＩＲＲの目標値の決め方
に続きキャピタルゲイン（売却収入）を含めない
インカムゲイン分（家賃収入）の投資全体の利回り
（ＩＲＲ）を計算する方法について書きます。
前々回のブログでも書いたように
1000万円で物件購入
収入
1年目 100万円
2年目 90万円
3年目 80万円
↓
9年目 80万円
10年目 70万円
この場合利回りは
1年目 10%
2年目 9%
3年目 8%
↓
9年目 8%
10年目 7%
と毎年違います。
この利回りを投資全体を通しての
平均利回りにした数値がＩＲＲです。
具体的な計算方法は
エクセルの場合
1 -1000
2 100
3 90
4 80
5 80
6 80
7 80
8 80
9 80
10 80
11 1070
と入力しＩＲＲ関数を使い 1‐11行目を
選択して計算します。
ＩＲＲ値は8.3%となります。
ポイントは 1行目に物件購入価格（購入経費含む）
を‐で入力 最後の行に家賃収入＋物件購入価格
を入力することです。
これで、投資全体のインカムゲインの平均利回りを
計算できます。
『アセットランクシミュレーター』を使ってシミュレーションする場合は
売却価格に総購入コスト（物件価格＋物件取得費用）
を入力することで計算可能です。
購入時には利回り10%だった物件も
10年間の投資期間全体で考えたら6%しかない
ということは十分に考えられます。
投資全体で利回りを検証する機会になさってください。
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不動産投資の目標利回りの決め方
前回のメールで投資期間を通しての
利回り指標ＩＲＲについてお伝えしました。
ＩＲＲが長期間の投資利回りを考える上で
有効であることはご理解いただけたと思います。
ただ、ここで多くの方が疑問に思うことは
『ＩＲＲの重要性はわかった
では、どのくらいを目標にしたらいいのか？』
ということです。
ここで、ヒントになる指標が
『Ｊ‐ＲＥＩＴ』の利回りです。
ＲＥＩＴは都心の空室リスク、資産価値下落リスク
家賃下落リスクの低い物件で運用している場合が
ほとんどです。
つまり、安全性の高い運用をしています。
ＲＥＩＴの運用物件と比較すると
不動産投資家の運用している物件の
ほとんどはリスクの高い物件だと思います。
『リスクが高い ＝ リターンが高い』
で運用しなければ意味がありません。
上記基本原則から考えると
『ＲＥＩＴの利回り ＜ 自分の物件のＩＲＲ』
の状態でなければいけません。
Ｊ－ＲＥＩＴの
2003年1月～2011年5月の平均利回りは
『5.63%』です。
『5.63%』に
札幌の場合 ⇒ +7%
横浜の場合 ⇒ +2%
大阪の場合 ⇒ +4%
はリスクに見合うリターンを考慮すると
プラスする必要があるなという判断をします。
ぜひ、ご自分の物件のＩＲＲが
『5.63% +何%あるのか？』
『リスクに見合っているのか？』
を確認してください。
次回は、インカムゲイン分のＩＲＲ値の
計算方法についてお伝えします。
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
