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良い借金（レバレッジ）と悪い借金（レバレッジ）を見分ける方法
『やった、銀行から融資がおりた』
ただ、ある指標をしっかりと確認しないと
悪い借金をしている可能性があります。
その指標は
▼ Ｋ％
『年間の返済額÷ローン残高』
▼ ＦＣＲ
『ネット収入（年） / 総購入コスト * 100』
▼ ＣＣＲ
『キャッシュフロー / 自己資金 * 100』
です。
この3つの指標を利用して
■ Ｋ％ < ＦＣＲ
■ Ｋ％ < ＣＣＲ
になっているか、いないか確認します。
もし、なっていない場合は
銀行から借り入れをする意味がありません。
融資を受けられたから喜ぶのではなく
冷静に
■ Ｋ％ < ＦＣＲ
■ Ｋ％ < ＣＣＲ
であるかを確認した上で
不動産投資に望む必要があります。
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不動産投資シミュレーションのポイント
不動産投資シミュレーションをする場合
▼ 空室率
▼ 金利
▼ 家賃
などを上下させながらシミュレーションします。
この時の注意点は
『変化させる部分は１つずつにする』です。
例えば
◆ 10年後に金利を2%あげみる
◆ 空室率を20%にしてみる
◆ 家賃を10%下げてみる
などを考えてシミュレーションをする場合
◆ 10年後に金利を2%あげる だけをする
◆ 空室率を20%にしてみる だけをする
◆ 家賃を10%下げてみる だけをする
など1つのポイントだけを変化させて
シミュレーションをすることが大事です。
これを一気に変化させてシミュレーションすると
どの変化で、どの程度影響があるか
わからなくなってしまいます。
１つずつ変化させることで
どのポイントの影響が大きいかを
はっきり確認できます。
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銀行提出資料作成のポイント
『銀行に収益シミュレーションを出したいです。
どんな内容にすればいいですか？』
こんなご質問をいただきました。
ポイントは『計算の根拠を書く』ことです。
アセットランクシミュレーターでは
シミュレーション結果をエクセルに
エクスポートすることができます。
収支詳細画面 ⇒ 結果をExcelにエクスポート
の機能を使用すると銀行提出用の
資料として活用できます。
ここからがポイントです。
エクスポートしたエクセルの行の
下の空欄に計算の根拠を追加します。
例えば、
▼ 空室率は20%でみています。
全国平均の空室率18.7%を参考にしています。
▼ 金利は4%で計算しています。
御行ご提示の金利から2%上昇した場合を
想定して上乗せしています。
▼ 修繕費は、毎年家賃の5%を基準に入力しています。
将来必要な大規模修繕に備える為の引当金です。
▼ 家賃は下落は年1%を想定しています。
現在の消費者物価指数の
マイナスを考慮しています。
シミュレーション結果の下にこんな一文を
書き加えると、収益シミュレーションの根拠を
理解してもらえます。
収益シミュレーションを提出する際に
こんな一文を書き加えるだけで大きく
銀行の印象が違います。
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銀行からお金を借りる場合の空室率基準
うちの銀行では『空室率20%』で
計算しています。
融資をする際に空室率を
どの程度で考えているかの基準は
20%程度のようです。
全国平均の空室率は18%程度なことを
考えると妥当な数値かもしれません。
ただ、融資を受ける際に空室率を20%も
考慮された上で、キャッシュフローが安定
しているかを審査されていることを考えると
なかなか厳しい基準です。
しかし、考え方によっては
『20%の空室率を見込んでも
キャッシュアウトしない』
というのは投資する際の安心材料にもなります。
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不動産投資がいいビジネスな理由
『検収180日後の振込みでお願いします。』
みんなが知っている大手企業はこんなことを
平気で言ってきます。
何を意味しているかと言うと
6月1日 機械を作る為の材料を500万円
9月1日に支払う約束で仕入れ
↓
7月1日 1000万円で大手企業に機械を納品
↓
8月1日 大手企業検査が終わり検収完了
↓
9月1日 材料代500万円を支払
↓
2月1日 大手企業からようやく1000万円振り込まれる
一般的に企業のお金の流れは
こんな風になりがちです。
1000万円もらう前に500万円支払わなければ
ならない為、どこかから500万円を調達する
必要があります。
これが、運転資金と言われるものです。
一般的には銀行から借りて資金調達
することになります。
不動産投資を比較すると
不動産投資の場合
『家賃入金 ⇒ ローン支払』
のサイクルになるのが一般的です。
つまり、滞納なく、家賃収入を
しっかり受取れれば資金繰りや
運転資金のことを気にしなくてすみます。
資金繰りの視点からも
不動産投資はいいビジネスと言えます。
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フルローンで借入しやすい銀行
最初に質問です。
銀行が融資を実行する際の基準で
Ａ銀行『家賃下落を考えない代わりに融資実行金利＋4%の
金利でシミュレーションをする』
Ｂ銀行『金利は変動しない代わりに、家賃が毎年3.5%
下落するシミュレーションをする』
どちらの方がフルローンで借入をできる
可能性が高いですか？
具体的に数値で検証してみます。
▼自己資金20%時の15年後のキャッシュフロー累計
・Ａ銀行 57,685,980円
・Ｂ銀行 54,647,052円
▼自己資金0の時の15年後のキャッシュフロー累計
・Ａ銀行 34,491,180円
・Ｂ銀行 39,388,272円
◆ 自己資金20%の時は
『家賃下落なし金利上乗せのＡ銀行』 ＞ 『家賃下落あり金利上乗せなしのＢ銀行』
◆ 自己資金０の時は
『家賃下落なし金利上乗せのＡ銀行』 ＜ 『家賃下落あり金利上乗せなしのＢ銀行』
になっています。
・ 自己資金額が多い場合 ⇒ Ａ銀行の方が融資が受けやすい
・ 自己資金額が少ない場合 ⇒ Ｂ銀行の方が融資を受けやすい
といえます。
同じ物件でも銀行の融資基準によって
融資が受けられる、受けられないの結果が違ってきます。
ただし、融資基準については外部にはもれません。
融資を受ける際に
『あきらめずに、何行か訪問してみる』
という方がいます。
その理由の一つは銀行によっての
融資基準の違いにあります。
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不動産投資の個人事業税のルール
不動産投資には色々な税金がかかります。
一定の規模の物件を所有した場合には
◆ 個人事業税
を支払う必要があります。
では、一定規模とはどの位でしょうか
実は、『自治体によってルールがちがう』為
全国一律のルールはありません。
例えば東京都の場合
▼５棟１０室以上
▼５棟１０室以上なない場合も
・貸付面積６００平米以上
かつ賃貸料収入金額が１,０００万円以上
が事業税（税率5%）の課税対象になります。
いくつかの都道府県を調べてみたところ
上記と近い基準が多いようです。
詳しくは各都道府県のＨＰで確認できます。
『不動産貸付業 個人事業税 ○○県』
と検索すると比較的上位に事業税が必要かどうかの
認定基準がかかれたホームページが表示されます。
ご自分の県がどのような基準になっているか
調べるきっかけになさってください。
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投資の成功にかかせない所得税のルール
不動産投資で成功するには
不動産投資最大のコスト
“税金のルール”を知っておく
必要があります。
今日は、所得税のルールについて書きます。
所得税は“累進課税”というルールで
課税額が決まっています。
累進課税を簡単に書くと
『稼ぎが多いほど税率が高くなる』
ということです。
課税所得
～0 0
0（含まず）～1,950,000 課税所得 * 0.05
1,950,000（含まず）～3,300,000 課税所得 * 0.1 – 97,500
3,300,000（含まず）～6,950,000 課税所得* 0.2 – 427,500
6,950,000（含まず）～9,000,000 課税所得 * 0.23 – 636,000
9,000,000（含まず）～18,000,000 課税所得 * 0.33 – 1,536,000
18,000,000（含まず）～ 課税所得 * 0.4 – 2,796,000
のように税率が上がっていきます。
◆ 不動産投資の収入
◆ 給与収入
◆ その他副業の収入
などが合算され課税所得が計算され
税率が決定します。
不動産投資以外の収入も累進課税税率を
決める要素になります。
不動産投資の収益率を考える場合
不動産投資以外の収入も
加味して考えることが重要です。
特に、不動産投資以外の所得が
多い方は注意が必要です。
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表面利回りの間違った使い方
北海道 13.1％
宮城県 12.6％
東京都 8.1％
愛知県 9.3％
大阪府 10.2％
広島県 12.7％
福岡県 15.0％
これは『全国の想定利回り』の県別数値です。
HOME’Sより出典
利回りの高い、低いを比較すると
『都心 ＜ 地方』になっています。
よく、『利回り○○%以上だからおいしい物件だ』
という言い方をします。
この会話だけで投資のいい、悪いを判断すると
地方ほど、いい物件が多いことになってしまいます。
しかし、実際には違うことはおわかりだと思います。
『利回りが○○%だからおいしい物件だ』
が投資判断する上で間違った言い方で
あることがわかります。
最低でも
『東京都港区で築5年なのに利回り○○%だからおいしい物件だ』
といういい方が必要です。
『利回りが高い ＝ リスクを含んでいる』
ことを常に意識する必要があります。
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不動産投資家がインフレになった場合にとるべき方法
本日はインフレになった場合
の対応策についてお伝えしていきます。
前回、日本でインフレがおこった場合
時間軸（上昇の順番）
金銭軸（上昇の量）ともに
『金利上昇 ＞ 家賃上昇、資産価値上昇』
になる可能性が高いことを書きました。
その場合
利払い額の増加を家賃収入で賄えなくなります。
今日は、その対策を考えていきます。
考えられる対策は
1 固定金利での借り入れ
2 繰り上げ返済
です。
1はもっとも分かりやすい方法ですが
投資途中での変更は現実的ではありません。
より現実的な方法の2について考えて生きます。
金利 期間 借入金
2.20% 25年 59,000,000円
の条件で総支払額を計算します。
▼ 金利上昇なし 76,757,426円
▼ 5年後に5%金利上昇 89,871,734円
その金利が5年続く
その後2.2%へ
1300万円程金利上昇で支払いが多くなります。
金利が上昇する5年後に
下記繰上返済した場合
▼ 1000万繰上返済 80,856,409円
▼ 1500万繰上返済 77,168,346円
▼ 2000万繰上返済 73,947,918円
2000万円繰上返済した場合は
5%という極度の金利上昇があっても
総支払額が少なくなります。
金利上昇に対して“繰上返済”が
効果的なことがよくわかります。
金利上昇リスクは繰上返済可能な資金を
プールすることでコントロール可能なことがわかります。
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表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由 
