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20年後の利回り目標を決める方法
表面利回り15%以上の物件が欲しいな
という言い方をよくします。
しかし、表面利回り、実質利回りは
『いま、この時点だけしか表すことの
できない利回りです』
不動産投資は20年、30年におよびます。
長期の投資期間を考えると、投資期間を
通しての利回りを確認する方法
を知っておく必要があります。
投資期間を通しての利回り
を表す指標がＩＲＲです。
ＩＲＲは、物件取得⇒売却までの
期間通しての利回りを1年あたりの
平均利回りにした数値です。
例えば
1000万円で物件購入
収入
1年目 100万円
2年目 90万円
3年目 80万円
↓
9年目 80万円
10年目 70万円
１年目の利回りは10%ですが、
10年目の利回りは7%です。
物件を購入した当時の10%の
利回りだけを基準にする意味が
あるでしょうか？
長期間におよぶ不動産投資の場合
単年度だけの利回りを考えても
あまり意味がありません。
そんな時に役立つのがＩＲＲです。
上記物件のＩＲＲは『8.36%』です。
10年間の１年あたり平均利回りは
8.36%だよということです。
ＩＲＲはエクセルのＩＲＲ関数を
使用することで計算できます。
不動産投資の利回りを考える場合
単年の利回りではなく、長期間の
平均利回りで考えることが重要です。
次回メールで、ＩＲＲの目標値を
どうのように決定したらいいかについて
お伝えします。
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インフレを意識したシミュレーションの必要性
最近の経済動向をみていると
いよいよ、本格的にインフレを
意識する必要がでてきました。
デフレに慣れきっている為
インフレになった際の衝撃は
想像以上に大きそうです。
不動産投資家にとって
一番恐ろしいのは
『インフレと同時に起こる金利上昇』です。
一番恐ろしいインフレのパターンを
考えてみます。
▼ 少しインフレになる
↓
▼ 金利が少し上昇する
↓
▼ 国債利払い負担増加
↓
▼ 国債金利上昇
↓
▼ さらに悪い金利上昇
↓
▼ 円安へ
↓
▼ インフレを加速
このスパイラルになると
国債金利の上昇は避けられません。
『国債金利上昇 ＝ 借入金利上昇』です。
絶対に、このスパイラルに陥るとは
言いません。
しかし、10年前より5年前、5年前より今と
国債発行額の上昇とともに確率が上がっています。
借入金額の圧縮、固定金利化、繰上返済など、
インフレを意識したシミュレーションを行う
必要がでてきています。
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バブルを見破る簡単な方法（2011年8月の記事です）
『金の価格、すごい上がっているみたいね
買っておいた方がいいかしら』
この言葉、私の母の口からでたものです。
母は投資をしたこともないですし
お金も金に投資できるほど持っていません。
そんな母から出た
『金の価格、すごい上がっているみたいね
買っておいた方がいいかしら』
この言葉を聞いて
『金価格もピークに近いのでは』
という思いを強くしました。
ジョージ・ソロス氏も「金は究極のバブル」と
発言しています。
不動産投資ミニバブル時期の
2005年～2007年頃を振り返ってみると
『まともに収入ありません。でも、1億円の
物件を借金で買いたいんですけど』
という発言をする人が一杯いました。
冷静に考えれば、何の知識も、準備もない人が
こんな会話をしていることが異常です。
こんな人が増えた頃にバブルは頂点を
むかえているのかもしれません。
ソロス氏のような影響力ある人の発言も
注目する必要があります。
しかし、実は、身近な人の話の中にこそ
バブルかどうかを判断する材料はあります。
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不動産投資をバランスシートで考えることでわかること
『不動産投資を安定させる為には
キャッシュフローをプラスにして
現金を貯めておく必要があるな。』
こんなことを強く思ったのは
不動産投資家のバランスシートに
ついて考えたからです。
不動産投資を始めたばかりの人の
典型的なバランスシートを書くと
▼総資産1億円
流動資産（現金など） 1000万円
固定資産（物件） 9000万円
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
流動負債（借入） 9000万円
純資産 1000万円
こんな風になります。
固定資産の大きなバランスシートは
その固定資産が順調に稼働しているうちは
問題ありません。
しかし、何か大きな変化によって
一時的に予測できない事態の起こった時に
対処できなくなってしまいます。
固定資産は、他の運用方法に
転用しにくいうえに、
売却もしにくいからです。
この視点から考えると成功した
不動産投資家が
『キャッシュフローのプラス部分は
しっかり貯めておきなさい』
という助言が理にかなっている
ことがわかります。
言い換えれば
『固定資産の部分が大きすぎるので
流動資産を増やしてバランスのいい
資産構成にしなさい』
と言っていることになります。
変化に強い不動産投資を目指すには
流動資産の割合を増やす努力が必要です。
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不動産投資家ならば知っておくべき言葉、『めやす家賃』
『めやす家賃』という言葉を
聞いたことはありますか？
めやす家賃とは・・・
『敷金などの償却分、礼金、更新料、共益費など
を加えて１カ月単位で換算した家賃』
▼家賃5万円
▼礼金2カ月
の場合、めやす賃料は
（5万円ⅹ2カ月 ＋ 5万円ⅹ48カ月）÷48カ月
めやす賃料 ＝ 5.2万円 となります。
つまり、4年間住んだ場合
１カ月の家賃5.2万円 礼金なしの
部屋と同じだけ支払うことになります。
2年間しか住まなかった場合は
１カ月家賃5.4万円 礼金なしの
部屋と同じになります。
この表示が進むと
不動産投資家の大きな収益源だった
▼ 敷金
▼ 礼金
などはどんどん取りにくく
なっていきます。
お客さんはひと目で
礼金を取られることによって
割高になっていることに気付くからです。
ネットで物件検索をした段階で
よほど魅力的な物件でない限り
『あ、この物件のめやす賃料は割高だな』
と思われてしまいます。
礼金などを収益源と考えず
家賃だけでキャッシュフロープラスになる
投資計画をたてる必要があります。
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良い借金（レバレッジ）と悪い借金（レバレッジ）を見分ける方法
『やった、銀行から融資がおりた』
ただ、ある指標をしっかりと確認しないと
悪い借金をしている可能性があります。
その指標は
▼ Ｋ％
『年間の返済額÷ローン残高』
▼ ＦＣＲ
『ネット収入（年） / 総購入コスト * 100』
▼ ＣＣＲ
『キャッシュフロー / 自己資金 * 100』
です。
この3つの指標を利用して
■ Ｋ％ < ＦＣＲ
■ Ｋ％ < ＣＣＲ
になっているか、いないか確認します。
もし、なっていない場合は
銀行から借り入れをする意味がありません。
融資を受けられたから喜ぶのではなく
冷静に
■ Ｋ％ < ＦＣＲ
■ Ｋ％ < ＣＣＲ
であるかを確認した上で
不動産投資に望む必要があります。
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不動産投資シミュレーションのポイント
不動産投資シミュレーションをする場合
▼ 空室率
▼ 金利
▼ 家賃
などを上下させながらシミュレーションします。
この時の注意点は
『変化させる部分は１つずつにする』です。
例えば
◆ 10年後に金利を2%あげみる
◆ 空室率を20%にしてみる
◆ 家賃を10%下げてみる
などを考えてシミュレーションをする場合
◆ 10年後に金利を2%あげる だけをする
◆ 空室率を20%にしてみる だけをする
◆ 家賃を10%下げてみる だけをする
など1つのポイントだけを変化させて
シミュレーションをすることが大事です。
これを一気に変化させてシミュレーションすると
どの変化で、どの程度影響があるか
わからなくなってしまいます。
１つずつ変化させることで
どのポイントの影響が大きいかを
はっきり確認できます。
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銀行提出資料作成のポイント
『銀行に収益シミュレーションを出したいです。
どんな内容にすればいいですか？』
こんなご質問をいただきました。
ポイントは『計算の根拠を書く』ことです。
アセットランクシミュレーターでは
シミュレーション結果をエクセルに
エクスポートすることができます。
収支詳細画面 ⇒ 結果をExcelにエクスポート
の機能を使用すると銀行提出用の
資料として活用できます。
ここからがポイントです。
エクスポートしたエクセルの行の
下の空欄に計算の根拠を追加します。
例えば、
▼ 空室率は20%でみています。
全国平均の空室率18.7%を参考にしています。
▼ 金利は4%で計算しています。
御行ご提示の金利から2%上昇した場合を
想定して上乗せしています。
▼ 修繕費は、毎年家賃の5%を基準に入力しています。
将来必要な大規模修繕に備える為の引当金です。
▼ 家賃は下落は年1%を想定しています。
現在の消費者物価指数の
マイナスを考慮しています。
シミュレーション結果の下にこんな一文を
書き加えると、収益シミュレーションの根拠を
理解してもらえます。
収益シミュレーションを提出する際に
こんな一文を書き加えるだけで大きく
銀行の印象が違います。
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銀行からお金を借りる場合の空室率基準
うちの銀行では『空室率20%』で
計算しています。
融資をする際に空室率を
どの程度で考えているかの基準は
20%程度のようです。
全国平均の空室率は18%程度なことを
考えると妥当な数値かもしれません。
ただ、融資を受ける際に空室率を20%も
考慮された上で、キャッシュフローが安定
しているかを審査されていることを考えると
なかなか厳しい基準です。
しかし、考え方によっては
『20%の空室率を見込んでも
キャッシュアウトしない』
というのは投資する際の安心材料にもなります。
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不動産投資がいいビジネスな理由
『検収180日後の振込みでお願いします。』
みんなが知っている大手企業はこんなことを
平気で言ってきます。
何を意味しているかと言うと
6月1日 機械を作る為の材料を500万円
9月1日に支払う約束で仕入れ
↓
7月1日 1000万円で大手企業に機械を納品
↓
8月1日 大手企業検査が終わり検収完了
↓
9月1日 材料代500万円を支払
↓
2月1日 大手企業からようやく1000万円振り込まれる
一般的に企業のお金の流れは
こんな風になりがちです。
1000万円もらう前に500万円支払わなければ
ならない為、どこかから500万円を調達する
必要があります。
これが、運転資金と言われるものです。
一般的には銀行から借りて資金調達
することになります。
不動産投資を比較すると
不動産投資の場合
『家賃入金 ⇒ ローン支払』
のサイクルになるのが一般的です。
つまり、滞納なく、家賃収入を
しっかり受取れれば資金繰りや
運転資金のことを気にしなくてすみます。
資金繰りの視点からも
不動産投資はいいビジネスと言えます。
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
