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合法的に節税する方法２
『青色申告控除で節税になった！』
前回のメールでお伝えした青色申告控除が
節税に大きな効果を発揮することはお分かり
いただけたと思います。
しかし、節税のために、もうひとつ知って
おくべき知識があります。
それは、『損益繰越控除』です。
損金繰越控除とは
青色申告書を提出した事業年度に生じた欠損金を
その各事業年度の所得金額の計算上損金の額に
算入できるもの。
詳しくは国税庁ホームページ
↓
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5762.htm
つまり、課税対象所得がマイナスになった場合
翌年度以降、プラス分と相殺できるということです。
繰越期間は
・ 個人3年
・ 法人7年
と決まっています。
不動産投資の場合、初年度は取得費を
費用計上できるため課税対象所得が
マイナスになる場合が多いです。
具体例を書くと
【青色申告のみの場合】
課税所得 税金
1年目 -2,099,619 0
2年目 3,336,457 573,437
3年目 3,661,662 670,999
4年目 3,720,933 688,780
【青色申告＋損金繰越控除】
1年目 -2,099,619 0
2年目 1,236,838 185,526
3年目 3,661,662 670,999
4年目 3,720,933 688,780
2年目に1年目の損金-2,099,619を
繰越して処理しています。
2年目の課税所得は1,236,838と
少なくなります。
その効果で、約40万円節税できます。
今回の例では、2年目で損金すべてを処理できました。
万が一、2年目で処理できなかった場合も
3年間繰り越して処理することが可能です。
不動産投資にとって税金は
『もっとも重いコスト』です。
合法的に節税できる
『青色申告控除 ＋ 損金繰越控除』
は不動産投資家必須の知識です。
控除額を考慮した収益計算も可能な
アセットランクシミュレーターの無料IDは
こちらから取得できます。
不動産投資の税金を減らす合法的な方法
『不動産投資の経費で一番大きいものは
何だと思いますか？』
不動産投資家ならばだれでも
大きな負担を感じている
『税金』です。
今日は、税金の支払い額を合法的に減らすことのできる
『青色申告控除』について書きます。
青色申告をすると受けられる控除で
条件は
(1) 不動産所得又は事業所得を生ずべき
事業を営んでいること。
(2) これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則
(一般的には複式簿記)により記帳していること。
(3) (2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び
損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の
適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること。
詳しくは、国税庁のホームページをご確認ください。
国税庁ホームページ
↓
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm
それでは具体的にどの程度税金を減らすことが
できるのか書きます。
課税所得 所得税
-2,099,619 0
3,986,457 768,437
4,311,662 865,999
4,370,933 883,780
4,431,701 902,010
4,494,006 920,702
4,557,887 939,866
4,623,382 959,515
4,690,533 979,660
4,759,386 1,000,316
4,829,975 1,021,493
4,902,351 1,043,205
4,976,558 1,065,467
5,052,642 1,088,293
5,130,650 1,111,695
5,210,631 1,135,689
5,292,633 1,160,290
5,376,711 1,185,513
5,462,912 1,211,374
5,551,293 1,237,888
合計 19,481,192
20年間の課税所得と所得税の支払額の
推移がこのような物件があります。
65万円の青色申告控除後は
（損益繰越控除を考えいません）
-2,099,619 0
3,336,457 573,437
3,661,662 670,999
3,720,933 688,780
3,781,701 707,010
3,844,006 725,702
3,907,887 744,866
3,973,382 764,515
4,040,533 784,660
4,109,386 805,316
4,179,975 826,493
4,252,351 848,205
4,326,558 870,467
4,402,642 893,293
4,480,650 916,695
4,560,631 940,689
4,642,633 965,290
4,726,711 990,513
4,812,912 1,016,374
4,901,293 1,042,888
合計 15,776,192
20年間で約400万円の節税になります。
青色申告する手間、税理士費用を
考えても大きな効果があります。
1年間でみれば節税額は少額かもしれません。
しかし、長い期間におよぶ不動産投資では
大きな収益の差となってあらわれます。
次回のメールでは、『もう１つの節税対策』
について書きます。
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不動産投資家ならば知っておきたい知識
『土地価格って色々あってややこしいよな』
こんなことを思うことがあると思います。
確かに
・ 公示地価
・ 基準地価
・ 路線価
・ 固定資産税評価額
プラス、本当に物件を買う時の価格
・ 市場価格
があります。
いくつもあるので少しややこしく感じますが
整理して考えればそうでもないです。
▼ 不動産鑑定士が調査して発表する価格
・ 公示地価 → 1月1日時点の価格を3月に発表
（国土交通省）
・ 基準地価 → 7月1日時点の価格を9月に発表
（都道府県）
▼ 税金計算に使われる価格
・ 路線価→ 公示地価を基に価格設定される
公示地価の約8割
（相続税計算に使用）
・ 固定資産税評価額→ 公示地価を基に価格設定される
公示地価の約7割
（固定資産税計算に使用）
区分けするとこうなります。
公示地価・基準地価に関しては実際に売買される価格とは
大きく乖離している場合が多いので参考程度と思って
使用するほうがいいです。
路線価・固定資産税評価額は
『この土地の税金支払いはどのくらい？』
と思った時に使うと便利です。
また、http://www.rosenka.nta.go.jp/
のページで調べた路線価を使って
路線価 ÷ 80% ≒ 公示地価
路線価 ÷ 80% ｘ 70% ≒ 固定資産税評価額
という計算も可能です。
土地価格もこのように整理して考えれば
難しくありませんので、ぜひ、参考にしてください。
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資期間全体の利回り計算方法
今日は、
前々回 投資全体の利回りの考え方
前回 ＩＲＲの目標値の決め方
に続きキャピタルゲイン（売却収入）を含めない
インカムゲイン分（家賃収入）の投資全体の利回り
（ＩＲＲ）を計算する方法について書きます。
前々回のブログでも書いたように
1000万円で物件購入
収入
1年目 100万円
2年目 90万円
3年目 80万円
↓
9年目 80万円
10年目 70万円
この場合利回りは
1年目 10%
2年目 9%
3年目 8%
↓
9年目 8%
10年目 7%
と毎年違います。
この利回りを投資全体を通しての
平均利回りにした数値がＩＲＲです。
具体的な計算方法は
エクセルの場合
1 -1000
2 100
3 90
4 80
5 80
6 80
7 80
8 80
9 80
10 80
11 1070
と入力しＩＲＲ関数を使い 1‐11行目を
選択して計算します。
ＩＲＲ値は8.3%となります。
ポイントは 1行目に物件購入価格（購入経費含む）
を‐で入力 最後の行に家賃収入＋物件購入価格
を入力することです。
これで、投資全体のインカムゲインの平均利回りを
計算できます。
『アセットランクシミュレーター』を使ってシミュレーションする場合は
売却価格に総購入コスト（物件価格＋物件取得費用）
を入力することで計算可能です。
購入時には利回り10%だった物件も
10年間の投資期間全体で考えたら6%しかない
ということは十分に考えられます。
投資全体で利回りを検証する機会になさってください。
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不動産投資の目標利回りの決め方
前回のメールで投資期間を通しての
利回り指標ＩＲＲについてお伝えしました。
ＩＲＲが長期間の投資利回りを考える上で
有効であることはご理解いただけたと思います。
ただ、ここで多くの方が疑問に思うことは
『ＩＲＲの重要性はわかった
では、どのくらいを目標にしたらいいのか？』
ということです。
ここで、ヒントになる指標が
『Ｊ‐ＲＥＩＴ』の利回りです。
ＲＥＩＴは都心の空室リスク、資産価値下落リスク
家賃下落リスクの低い物件で運用している場合が
ほとんどです。
つまり、安全性の高い運用をしています。
ＲＥＩＴの運用物件と比較すると
不動産投資家の運用している物件の
ほとんどはリスクの高い物件だと思います。
『リスクが高い ＝ リターンが高い』
で運用しなければ意味がありません。
上記基本原則から考えると
『ＲＥＩＴの利回り ＜ 自分の物件のＩＲＲ』
の状態でなければいけません。
Ｊ－ＲＥＩＴの
2003年1月～2011年5月の平均利回りは
『5.63%』です。
『5.63%』に
札幌の場合 ⇒ +7%
横浜の場合 ⇒ +2%
大阪の場合 ⇒ +4%
はリスクに見合うリターンを考慮すると
プラスする必要があるなという判断をします。
ぜひ、ご自分の物件のＩＲＲが
『5.63% +何%あるのか？』
『リスクに見合っているのか？』
を確認してください。
次回は、インカムゲイン分のＩＲＲ値の
計算方法についてお伝えします。
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20年後の利回り目標を決める方法
表面利回り15%以上の物件が欲しいな
という言い方をよくします。
しかし、表面利回り、実質利回りは
『いま、この時点だけしか表すことの
できない利回りです』
不動産投資は20年、30年におよびます。
長期の投資期間を考えると、投資期間を
通しての利回りを確認する方法
を知っておく必要があります。
投資期間を通しての利回り
を表す指標がＩＲＲです。
ＩＲＲは、物件取得⇒売却までの
期間通しての利回りを1年あたりの
平均利回りにした数値です。
例えば
1000万円で物件購入
収入
1年目 100万円
2年目 90万円
3年目 80万円
↓
9年目 80万円
10年目 70万円
１年目の利回りは10%ですが、
10年目の利回りは7%です。
物件を購入した当時の10%の
利回りだけを基準にする意味が
あるでしょうか？
長期間におよぶ不動産投資の場合
単年度だけの利回りを考えても
あまり意味がありません。
そんな時に役立つのがＩＲＲです。
上記物件のＩＲＲは『8.36%』です。
10年間の１年あたり平均利回りは
8.36%だよということです。
ＩＲＲはエクセルのＩＲＲ関数を
使用することで計算できます。
不動産投資の利回りを考える場合
単年の利回りではなく、長期間の
平均利回りで考えることが重要です。
次回メールで、ＩＲＲの目標値を
どうのように決定したらいいかについて
お伝えします。
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インフレを意識したシミュレーションの必要性
最近の経済動向をみていると
いよいよ、本格的にインフレを
意識する必要がでてきました。
デフレに慣れきっている為
インフレになった際の衝撃は
想像以上に大きそうです。
不動産投資家にとって
一番恐ろしいのは
『インフレと同時に起こる金利上昇』です。
一番恐ろしいインフレのパターンを
考えてみます。
▼ 少しインフレになる
↓
▼ 金利が少し上昇する
↓
▼ 国債利払い負担増加
↓
▼ 国債金利上昇
↓
▼ さらに悪い金利上昇
↓
▼ 円安へ
↓
▼ インフレを加速
このスパイラルになると
国債金利の上昇は避けられません。
『国債金利上昇 ＝ 借入金利上昇』です。
絶対に、このスパイラルに陥るとは
言いません。
しかし、10年前より5年前、5年前より今と
国債発行額の上昇とともに確率が上がっています。
借入金額の圧縮、固定金利化、繰上返済など、
インフレを意識したシミュレーションを行う
必要がでてきています。
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バブルを見破る簡単な方法（2011年8月の記事です）
『金の価格、すごい上がっているみたいね
買っておいた方がいいかしら』
この言葉、私の母の口からでたものです。
母は投資をしたこともないですし
お金も金に投資できるほど持っていません。
そんな母から出た
『金の価格、すごい上がっているみたいね
買っておいた方がいいかしら』
この言葉を聞いて
『金価格もピークに近いのでは』
という思いを強くしました。
ジョージ・ソロス氏も「金は究極のバブル」と
発言しています。
不動産投資ミニバブル時期の
2005年～2007年頃を振り返ってみると
『まともに収入ありません。でも、1億円の
物件を借金で買いたいんですけど』
という発言をする人が一杯いました。
冷静に考えれば、何の知識も、準備もない人が
こんな会話をしていることが異常です。
こんな人が増えた頃にバブルは頂点を
むかえているのかもしれません。
ソロス氏のような影響力ある人の発言も
注目する必要があります。
しかし、実は、身近な人の話の中にこそ
バブルかどうかを判断する材料はあります。
投資シミュレーションができる 不動産投資支援ソフト
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不動産投資をバランスシートで考えることでわかること
『不動産投資を安定させる為には
キャッシュフローをプラスにして
現金を貯めておく必要があるな。』
こんなことを強く思ったのは
不動産投資家のバランスシートに
ついて考えたからです。
不動産投資を始めたばかりの人の
典型的なバランスシートを書くと
▼総資産1億円
流動資産（現金など） 1000万円
固定資産（物件） 9000万円
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
流動負債（借入） 9000万円
純資産 1000万円
こんな風になります。
固定資産の大きなバランスシートは
その固定資産が順調に稼働しているうちは
問題ありません。
しかし、何か大きな変化によって
一時的に予測できない事態の起こった時に
対処できなくなってしまいます。
固定資産は、他の運用方法に
転用しにくいうえに、
売却もしにくいからです。
この視点から考えると成功した
不動産投資家が
『キャッシュフローのプラス部分は
しっかり貯めておきなさい』
という助言が理にかなっている
ことがわかります。
言い換えれば
『固定資産の部分が大きすぎるので
流動資産を増やしてバランスのいい
資産構成にしなさい』
と言っていることになります。
変化に強い不動産投資を目指すには
流動資産の割合を増やす努力が必要です。
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不動産投資家ならば知っておくべき言葉、『めやす家賃』
『めやす家賃』という言葉を
聞いたことはありますか？
めやす家賃とは・・・
『敷金などの償却分、礼金、更新料、共益費など
を加えて１カ月単位で換算した家賃』
▼家賃5万円
▼礼金2カ月
の場合、めやす賃料は
（5万円ⅹ2カ月 ＋ 5万円ⅹ48カ月）÷48カ月
めやす賃料 ＝ 5.2万円 となります。
つまり、4年間住んだ場合
１カ月の家賃5.2万円 礼金なしの
部屋と同じだけ支払うことになります。
2年間しか住まなかった場合は
１カ月家賃5.4万円 礼金なしの
部屋と同じになります。
この表示が進むと
不動産投資家の大きな収益源だった
▼ 敷金
▼ 礼金
などはどんどん取りにくく
なっていきます。
お客さんはひと目で
礼金を取られることによって
割高になっていることに気付くからです。
ネットで物件検索をした段階で
よほど魅力的な物件でない限り
『あ、この物件のめやす賃料は割高だな』
と思われてしまいます。
礼金などを収益源と考えず
家賃だけでキャッシュフロープラスになる
投資計画をたてる必要があります。
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表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由 
