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新築1Rマンションへ投資した人の10年後

2014-04-12

Aさん『いや~、実は、自分も不動産投資をしているんですよ。』

 

私 『そうなんですか、どんな物件に投資してるんですか?』

 

Aさん『1Rマンションです』

 

私 『新築ですか? 中古ですか?』

 

Aさん『新築です。知り合いから進められて投資しました。』

 

私 『借入を使ってですか?』

 

Aさん『そうです。』

 

私『なるほど、そうですか・・・
  もしよければ、不動産投資のシミュレーションソフトで
  キャッシュフローを計算してみてください。』

 

 

 

その場では、それ以上の話はしませんでした。

 

おそらく、人から言われても、自分自身で数値を
確認するまでは、なかなか、現実を受け入れにくいからです。

 

新築で1Rマンションに投資した場合

 

・ キャッシュフローは少しマイナスかぎりぎりプラス

 

・ 10年後に、売却できる価格は購入価格の半分程度

 

という状況になる可能性が高いです。

 

 

さらに、新築1Rの場合、借入できたのは、
物件に力があったのではなく自身の与信を
削ったおかげという場合が多いです。

 

こうなると、自身の与信を削っているので

 

『2回目の投資をするのが難しくなります。』

 

不動産投資の場合、1回目の投資がその後に
与える影響が大きいです。

 

では、Aさんは、今後、2回目以降の投資をするのは
無理なのか?

 

次回、解決策がないかを考えます。

 

 

 

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固定期間中の借り換えをシミュレーションする

2014-04-05

不動産投資を続けて、自分自身の属性が上がると
こんな場面に遭遇するかもしれません。

 

『○○の物件のローンを借り換えてもらえれば
 金利○%でお貸ししますよ』
『お、いいな、借り換えようかな』
と思ってしまいそうです。

 

しかし、冷静になって考える必要があるのが

 

・ 固定期間中での解約は違約金が発生する点

 

・ 借り換え後のローンに、再度、印紙税などがかかる点

 

特に違約金は、某政府系金融機関では5%という
違約金を求められた場合もあるようです。

(全期間固定35年で、実際あった例)

 

5%は極端な例にしても、2%、3%という例は結構あるようです。
例えば 5000万円 30年(固定15年)金利2.8%のローンを
5年後に借換 金利2.3%になる場合で考えてみると

 

      金利    総返済額
▼借換なし 2.8%    73,960,770    

 

▼5年後借換 2.3%       70,351,039    

 

約350万円支払が少なくなります。

 

しかし、先ほど書いたように違約金を
考慮する必要があります。

 

違約金(借換時元金 45,496,266円)

 

・ 1%  454,962

 

・ 2%  909,924

 

・ 3%  1,364,886

 

・ 4%  1,819,848

 

・ 5%  2,274,820    

 

 

 

+約15万円~20万円程度 ローン借換時の手数料がかかります。
今回の場合違約金を5%払っても借り換えた方が
得になります。

 

ただし、借り換え時に数百万円単位でお金が必要になります。
支払利息が減少することによって、このお金を回収できるのは
数十年後です。

 

このように分析していくと、固定期間中の借換は
かなりの金利差がないとメリットが少ないことがわかります。

 

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収益率を上げるのに繰上返済は損か、得か?

2014-03-30

『繰上返済』

 

実は、収益率を上げるのに
非常に効果のある方法です。

 

繰上返済を行うことで利息支払額を
減らすことができるからです。

 

しかし、固定期間のある借入の場合は
繰上返済する際に違約金が発生する場合が多いです。

 

違約金の計算方法には色々ありますが
例えば下記方法の場合

 

・ 繰上返済元本金額×(固定金利-再運用金利)×特約期間残存日数×1/365

 

1000万円借り入れ
25年ローン 元利均等 10年間の固定金利期間付 3%
再運用金利 2.5%  5年目に100万円繰上返済場合 

 

8550526 X(3-2.5) X  1800 x 1/365 = 210835

 

『210,835円』の違約金が発生します。

 

この違約金額よりも総支払額が減少すれば
繰上返済しても得することになります。

 

今日の例の場合、総支払額減少額は

 

14226139 ‐ 13439165 = 786974

 

違約金 =『786,974円』

 

違約金を払っても今回の例は
得することになります。

 

繰上返済したいけど、違約金が気になって
迷っている場合は、このようなシミュレーションを
してみてください。

 

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国債金利が2%上昇した時の不動産投資

2014-03-26

今日は、国債金利 2%上昇 → 借入金利 2%上昇
した場合に、不動産投資の収益にどのよな影響があるか
書いていきます。

 

 

▼ 借入条件

 

期間   借入金

 

25年  38,500,000円

 

 

 金利    支払総額

 

 2.2% → 50,087,429

 

 

 4.2% → 62,247,741

 

 

2%の金利の違いで約1200万円支払総額が多くなります。

 

 

収益面でみると約50%収益率(自己資本回収率)
が悪くなります。

 

 

今回の例の場合、元々の借入金利が2.2%と
それほど高くない為、2%金利上昇しても

 

金利が4.2%程度ですみシミュレーション上
キャッシュフローはマイナスになりませんでした。

 

 

しかし、借入金利がもともと高く、キャッシュフローが
少ない場合、2%金利が上昇することによって
キャッシュフローがマイナスになる可能性が十分にあります。

 

 

そうなれば、毎月借金を返すために他の収入から
補てんが必要になってしまいます。

 

 

金利上昇は不動産投資に大きな影響を与えます。

 

 

『国債金利上昇 → 借入金利上昇』

 

 

であることを理解して、国債金利の動きに
注意を払うことは非常に重要です。

 

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10年後に不動産投資で成功する為に必要なこと

2014-03-15

『10年後に不動産投資で成功するのに
 必要な条件はなんだろう?』

 

と考えてみました。

 

ぱっと思いついたのは

 

『資産価値が下落しても収益の上がる不動産投資』です。

 

物件価格2500万円 表面利回り10%の物件に20年投資した場合の
IRR(総合還元利回り)を比較して考えます。

 

・資産価値下落せず物件価格が2500万円のまま
        ↓
     IRR  8.30%

 

・資産価値下落して物件価格が2000万円になった
        ↓
     IRR  7.87%

 

資産価値が下落したことで
年率 0.43% 収益が落ちています。

 

『資産価値が下落しても収益の上がる不動産投資』
を目指すには、これを家賃収入でカバーしなければなりません。

 

その為には表面利回り 10.56%以上で運用する必要があります。

 

今後、不動産投資をする場合には

 

・ 10年後に 10% 資産価値が下落した時の収益率は?

 

・ 20年後に 20% 資産価値が下落した時の収益率は?

 

と考えながら

 

『この下落をカバーするためには、+何%利回りが必要だろう』

 

と考える必要があります。

 

今後、不動産投資を成功させるに資産価値が下落する
前提で投資計画を作ることが重要です。

 

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不動産投資家なら知っておきたい言葉“再調達価格”

2014-03-08

『再調達価格』耳慣れない言葉かもしれません。
再調達価格とは・・・

 

『現在の物価で同じものを調達するための価額』

 

つまり、今ある物件を同じように建築したら
どの位の費用が必要か計算するために使われる数値です。

 

再調達価格は金融機関・保険会社などが
建物の価値を決める際に使います。

 

例えば 

 

・築年数    10年
・耐用年数   20年
・広さ    100㎡
・再調達価格 10万円/1㎡の

 

の建物があるとします。

 

この場合 建物の価値は

 

10万X100㎡÷20年X10年 = 500万円

 

となります。

 

この価格が銀行などで担保価値として
認められる価格になります。

 

再調達価格は建物の種類によって
1㎡当たりの単価が決められており

 

金融機関は

 

1㎡当たり

 

木造  13万~17万

 

鉄骨  15万~20万

 

RC  20万~25万

 

の基準のところが多いようです。

 

これらの基準は銀行によって違います。

 

その為、

 

・ A銀行では 500万円の価値

 

・ B銀行では 550万円の価値

 

ということがおこります。

 

A銀行では融資がされなかったのに
B銀行では融資されたということが
起こる原因の1つになります。

 

また、収益還元法では融資がされそうなのに
融資がされない場合、再調達価格が低く設定され
積算価格が低く見積もられている可能性もあります。
不動産投資家は『再調達価格』
ぜひ、覚えておきたい言葉です。

 

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利回りには色々な種類があるのを知っていますか?

2014-03-01

不動産投資の投資判断をする上で
もっとも一般的な指標は

 

『利回り』です。

 

ただ、利回りを使って投資判断する場合
注意が必要です。

 

そこで、今日は利回りについて書きます。

 

利回りは大きく分けて

 

・ 表面利回り

 

・ 実質利回り

 

・ FCR(Free and Clear Return)

 

があります。

 

▼ 表面利回りとは

 

 『満室時の想定賃料 ÷ 物件価格』

 

で計算されます。

 

不動産屋さんが表記している
利回りは表面利回りが多いです。

 

▼ 実質利回りとは

 

 『(満室時の想定賃料-維持管理費) ÷ 物件価格』

 

エレベーター費用、共用部分の維持費用などの
経費を家賃収入から引いた利回りです。

 

▼ FCR

 

 『(満室時の想定賃料-維持管理費) ÷ (物件価格+購入時経費)』

 

購入時の経費までを含めて計算される利回りです。

 

これらの利回りを比較すると

 

『表面利回り → 実質利回り → FCR』の順で

 

より現実に近い利回りになります。

 

一般的に不動産屋さんのチラシに記入されている
表面利回りは、もっとも不正確で物件を比較するには
参考程度にしかならないと考えておいた方がいいです。

 

同じ表面利回りの物件でも、より正確な
実質利回り、FCRで比較した場合

 

利回りが『1~3%』違ってしまうことはよくあります。

 

物件の利回りを比較する場合

 

実質利回り又はFCRで比較することをお勧めします。

 

特に、FCRは購入時の経費も含んだ状態で
利回り比較できるので、できる限りFCRを使って
物件比較すると正確な分析ができます。

 

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いまさら、聞けない元利均等と元金均等の違い

2014-02-22

『元利均等と元金均等の大きな違いは?』

 

 

今日は、復習の意味を込めて元利均等と元金均等の
違いを書きます。

 

 

それぞれの特徴は

 

 

・ 元金均等  ⇒  元金支払いが一定

 

 

・ 元利均等  ⇒  元金+利息の支払額が一定

 

 

15年 金利3% 1000万円借りた場合

 

 

▼元利均等

元金分(年)536,032 552,337 569,136 586,449 604,283
利息分(年)292,664 276,359 259,560 242,247 224,413
支払額(年)828,696 828,696 828,696 828,696 828,696

 

 

支払額合計 12,430,358

 

 

▼元金均等

元金分(年)666,660 666,660 666,660 666,660 666,660
利息分(年)290,829 270,828 250,827 230,829 210,828
支払額(年)957,489 937,488 917,487 897,489 877,488

 

 

支払額合計 12,262,435

 

 

比較して特徴的なのは

 

 

1 『最初のうちは、元金均等の方が支払額が多くなる』

  ただし、年々支払額は減少していき、
  8年後には、元利均等よりも支払額が少なくなります。

 

 

2 『利息支払額は元金均等の方が少なくなる』

  元金支払額が多く借入金残高の減少速度の早い
  元金均等の方が利息支払額が少なくて済みます。

 

 

3 『支払額の合計は元金均等の方が少なくなる』

  利息支払額が少なくて済む為、元利均等よりも
  元金均等が少なくて済みます。

 

 

不動産投資という視点で考えると

 

 

1 元金均等は、投資開始直後は支払額が多く
  キャッシュフローがプラスになりにくい

 

 

2 投資前半は元金支払割合の高い元金均等は
  税金支払額が多い

 

 

3 長期的な視点に立つと、利息支払額の少ない
  元金均等の方が投資リターンは高い 

 

 

このような傾向になります。

 

 

基本的には借入は元利均等で行うことが
多いと思います。

 

 

・銀行が元金均等でも貸してくれる

 

 

・投資前半にもキャッシュフロープラスになりそうだ

 

 

ということであれば元金均等も選択肢になります。

 

 

今日の特色を選択するヒントにしていただければと思います。

 

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不動産投資を安定して運営する為の対策

2014-02-15

前回のメールで不動産投資の
長期安定経営の為にBE%を
管理する方法として

 

1  維持管理費 ⇒ 下げる

 

2  支払額   ⇒ 下げる

 

3  潜在的総収入⇒ 上げる

 

をする必要性を書きました。

 

今日はその為に具体的にどの数値を
管理すればいいのか書いていきます。

 

前回同様に項目を細分化していきます。

 

▼維持管理費

 

・管理費
・火災・地震保険料
・固定資産税

 

▼支払額

 

・借入額
・金利
・借入年数

 

▼潜在的総収入

 

・家賃額
・空室率
・家賃以外の収入

 

細分化するとこうなります。

 

次に、それぞれの項目でどのような
対策を打ってばいいのかを考えます。

 

▼維持管理費

 

・管理費 (少なくする)
・火災・地震保険料(安くする)
・修繕費(少なくする)

 

▼支払額

 

・借入額  (少なくする、繰上げる)
・金利   (低く借りる)
・借入年数 (長く借りる)

 

▼潜在的総収入

 

・家賃額  (高く設定する)
・空室率  (下げる)
・家賃以外の収入(駐車場収入など増加するよう工夫する)

 

対策を考える場合、細分化すると
具体策を考えやすくなります。

 

その中から可能な対応策を実行に移します。

 

考える順番は

 

・BE%を70%以下にするなど数値目標を立てる
 

 

       ↓

 

・目標指標の項目を細分化する

 

       ↓

 

・それぞれの項目がどうなれば
 数値目標に近づくか書きだす

 

       ↓

 

・できるものについて実行する

 

こうすることによって行動しやすくなります。

 

ぜひ、不動産投資をする上で問題に
なっている事を細分化してみてください。

 

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不動産投資を安定して運営する為の指標

2014-02-11

不動産投資は『長期安定経営』してこそ
大きなメリットを得られます。

 
長期安定経営をする為に重要な指標が
このメールの中で、何度もお伝えしている
『BE%』です。

 

計算式は

 

『(維持管理費合計 + 支払額(年)) / 潜在的総収入(年) * 100』

 

損益分岐点の%を求めることにより
投資の安全性を確認できます。
数値が低いほど安全性が高いといえます。

 

BE%はできるだけ低い方が
安定した賃貸経営が可能です。

 

そこで、どうしたら長期的にBE%を
低い状態にできるかを考えて行きます。

 

その為に、まず、項目を再分化してみます。

 

BE%の項目を細分化すると

 

1  維持管理費

 

2  支払額(元金+利息支払)

 

3  潜在的総収入(入居率100%時の収入)

 

に分解にできます。

 

BE%を低くするには、

 

1  維持管理費 ⇒ 下げる

 

2  支払額   ⇒ 下げる

 

3  潜在的総収入⇒ 上げる

 

再分化することでBE%を低く
保つ為の方法が見えてきます。

 

考える順番として

 

・BE% 75%を何とか70%以下にしたいな

       ↓

 

・どうしたらいいんだろう

       ↓

 

・項目を細分化してみよう

       ↓

 

 1  維持管理費 

 

 2  支払額   

 

 3  潜在的総収入

 

 という項目がでてきた
 どうすれば70%以下になるだろう

 

       ↓

 

 1  維持管理費 ⇒ 下げる

 

 2  支払額   ⇒ 下げる

 

 3  潜在的総収入⇒ 上げる

 という対策をすればいいんだ

 

       ↓

 

・よし具体的な対策を考えよう

 

このような順番で考えると

 

『漠然とBE%を下げたい!』
と思っているのと大きな違いがでます。

 

ここまで進むと具体的な行動に
移しやすくなります。

 

次回メールで、それぞれ具体的に
どのような対策をうてば
いいのか書いていきます。

 

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