Archive for the ‘メルマガ・ブログの人気記事’ Category
新築1Rマンションへ投資した人の10年後
Aさん『いや~、実は、自分も不動産投資をしているんですよ。』
私 『そうなんですか、どんな物件に投資してるんですか?』
Aさん『1Rマンションです』
私 『新築ですか? 中古ですか?』
Aさん『新築です。知り合いから進められて投資しました。』
私 『借入を使ってですか?』
Aさん『そうです。』
私『なるほど、そうですか・・・
もしよければ、不動産投資のシミュレーションソフトで
キャッシュフローを計算してみてください。』
その場では、それ以上の話はしませんでした。
おそらく、人から言われても、自分自身で数値を
確認するまでは、なかなか、現実を受け入れにくいからです。
新築で1Rマンションに投資した場合
・ キャッシュフローは少しマイナスかぎりぎりプラス
・ 10年後に、売却できる価格は購入価格の半分程度
という状況になる可能性が高いです。
さらに、新築1Rの場合、借入できたのは、
物件に力があったのではなく自身の与信を
削ったおかげという場合が多いです。
こうなると、自身の与信を削っているので
『2回目の投資をするのが難しくなります。』
不動産投資の場合、1回目の投資がその後に
与える影響が大きいです。
では、Aさんは、今後、2回目以降の投資をするのは
無理なのか?
次回、解決策がないかを考えます。
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固定期間中の借り換えをシミュレーションする
不動産投資を続けて、自分自身の属性が上がると
こんな場面に遭遇するかもしれません。
『○○の物件のローンを借り換えてもらえれば
金利○%でお貸ししますよ』
『お、いいな、借り換えようかな』
と思ってしまいそうです。
しかし、冷静になって考える必要があるのが
・ 固定期間中での解約は違約金が発生する点
・ 借り換え後のローンに、再度、印紙税などがかかる点
特に違約金は、某政府系金融機関では5%という
違約金を求められた場合もあるようです。
(全期間固定35年で、実際あった例)
5%は極端な例にしても、2%、3%という例は結構あるようです。
例えば 5000万円 30年(固定15年)金利2.8%のローンを
5年後に借換 金利2.3%になる場合で考えてみると
金利 総返済額
▼借換なし 2.8% 73,960,770
▼5年後借換 2.3% 70,351,039
約350万円支払が少なくなります。
しかし、先ほど書いたように違約金を
考慮する必要があります。
違約金(借換時元金 45,496,266円)
・ 1% 454,962
・ 2% 909,924
・ 3% 1,364,886
・ 4% 1,819,848
・ 5% 2,274,820
+約15万円~20万円程度 ローン借換時の手数料がかかります。
今回の場合違約金を5%払っても借り換えた方が
得になります。
ただし、借り換え時に数百万円単位でお金が必要になります。
支払利息が減少することによって、このお金を回収できるのは
数十年後です。
このように分析していくと、固定期間中の借換は
かなりの金利差がないとメリットが少ないことがわかります。
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収益率を上げるのに繰上返済は損か、得か?
『繰上返済』
実は、収益率を上げるのに
非常に効果のある方法です。
繰上返済を行うことで利息支払額を
減らすことができるからです。
しかし、固定期間のある借入の場合は
繰上返済する際に違約金が発生する場合が多いです。
違約金の計算方法には色々ありますが
例えば下記方法の場合
・ 繰上返済元本金額×(固定金利-再運用金利)×特約期間残存日数×1/365
1000万円借り入れ
25年ローン 元利均等 10年間の固定金利期間付 3%
再運用金利 2.5% 5年目に100万円繰上返済場合
8550526 X(3-2.5) X 1800 x 1/365 = 210835
『210,835円』の違約金が発生します。
この違約金額よりも総支払額が減少すれば
繰上返済しても得することになります。
今日の例の場合、総支払額減少額は
14226139 ‐ 13439165 = 786974
違約金 =『786,974円』
違約金を払っても今回の例は
得することになります。
繰上返済したいけど、違約金が気になって
迷っている場合は、このようなシミュレーションを
してみてください。
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国債金利が2%上昇した時の不動産投資
今日は、国債金利 2%上昇 → 借入金利 2%上昇
した場合に、不動産投資の収益にどのよな影響があるか
書いていきます。
▼ 借入条件
期間 借入金
25年 38,500,000円
金利 支払総額
2.2% → 50,087,429
4.2% → 62,247,741
2%の金利の違いで約1200万円支払総額が多くなります。
収益面でみると約50%収益率(自己資本回収率)
が悪くなります。
今回の例の場合、元々の借入金利が2.2%と
それほど高くない為、2%金利上昇しても
金利が4.2%程度ですみシミュレーション上
キャッシュフローはマイナスになりませんでした。
しかし、借入金利がもともと高く、キャッシュフローが
少ない場合、2%金利が上昇することによって
キャッシュフローがマイナスになる可能性が十分にあります。
そうなれば、毎月借金を返すために他の収入から
補てんが必要になってしまいます。
金利上昇は不動産投資に大きな影響を与えます。
『国債金利上昇 → 借入金利上昇』
であることを理解して、国債金利の動きに
注意を払うことは非常に重要です。
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10年後に不動産投資で成功する為に必要なこと
『10年後に不動産投資で成功するのに
必要な条件はなんだろう?』
と考えてみました。
ぱっと思いついたのは
『資産価値が下落しても収益の上がる不動産投資』です。
物件価格2500万円 表面利回り10%の物件に20年投資した場合の
IRR(総合還元利回り)を比較して考えます。
・資産価値下落せず物件価格が2500万円のまま
↓
IRR 8.30%
・資産価値下落して物件価格が2000万円になった
↓
IRR 7.87%
資産価値が下落したことで
年率 0.43% 収益が落ちています。
『資産価値が下落しても収益の上がる不動産投資』
を目指すには、これを家賃収入でカバーしなければなりません。
その為には表面利回り 10.56%以上で運用する必要があります。
今後、不動産投資をする場合には
・ 10年後に 10% 資産価値が下落した時の収益率は?
・ 20年後に 20% 資産価値が下落した時の収益率は?
と考えながら
『この下落をカバーするためには、+何%利回りが必要だろう』
と考える必要があります。
今後、不動産投資を成功させるに資産価値が下落する
前提で投資計画を作ることが重要です。
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不動産投資家なら知っておきたい言葉“再調達価格”
『再調達価格』耳慣れない言葉かもしれません。
再調達価格とは・・・
『現在の物価で同じものを調達するための価額』
つまり、今ある物件を同じように建築したら
どの位の費用が必要か計算するために使われる数値です。
再調達価格は金融機関・保険会社などが
建物の価値を決める際に使います。
例えば
・築年数 10年
・耐用年数 20年
・広さ 100㎡
・再調達価格 10万円/1㎡の
の建物があるとします。
この場合 建物の価値は
10万X100㎡÷20年X10年 = 500万円
となります。
この価格が銀行などで担保価値として
認められる価格になります。
再調達価格は建物の種類によって
1㎡当たりの単価が決められており
金融機関は
1㎡当たり
木造 13万~17万
鉄骨 15万~20万
RC 20万~25万
の基準のところが多いようです。
これらの基準は銀行によって違います。
その為、
・ A銀行では 500万円の価値
・ B銀行では 550万円の価値
ということがおこります。
A銀行では融資がされなかったのに
B銀行では融資されたということが
起こる原因の1つになります。
また、収益還元法では融資がされそうなのに
融資がされない場合、再調達価格が低く設定され
積算価格が低く見積もられている可能性もあります。
不動産投資家は『再調達価格』
ぜひ、覚えておきたい言葉です。
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利回りには色々な種類があるのを知っていますか?
不動産投資の投資判断をする上で
もっとも一般的な指標は
『利回り』です。
ただ、利回りを使って投資判断する場合
注意が必要です。
そこで、今日は利回りについて書きます。
利回りは大きく分けて
・ 表面利回り
・ 実質利回り
・ FCR(Free and Clear Return)
があります。
▼ 表面利回りとは
『満室時の想定賃料 ÷ 物件価格』
で計算されます。
不動産屋さんが表記している
利回りは表面利回りが多いです。
▼ 実質利回りとは
『(満室時の想定賃料-維持管理費) ÷ 物件価格』
エレベーター費用、共用部分の維持費用などの
経費を家賃収入から引いた利回りです。
▼ FCR
『(満室時の想定賃料-維持管理費) ÷ (物件価格+購入時経費)』
購入時の経費までを含めて計算される利回りです。
これらの利回りを比較すると
『表面利回り → 実質利回り → FCR』の順で
より現実に近い利回りになります。
一般的に不動産屋さんのチラシに記入されている
表面利回りは、もっとも不正確で物件を比較するには
参考程度にしかならないと考えておいた方がいいです。
同じ表面利回りの物件でも、より正確な
実質利回り、FCRで比較した場合
利回りが『1~3%』違ってしまうことはよくあります。
物件の利回りを比較する場合
実質利回り又はFCRで比較することをお勧めします。
特に、FCRは購入時の経費も含んだ状態で
利回り比較できるので、できる限りFCRを使って
物件比較すると正確な分析ができます。
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いまさら、聞けない元利均等と元金均等の違い
『元利均等と元金均等の大きな違いは?』
今日は、復習の意味を込めて元利均等と元金均等の
違いを書きます。
それぞれの特徴は
・ 元金均等 ⇒ 元金支払いが一定
・ 元利均等 ⇒ 元金+利息の支払額が一定
15年 金利3% 1000万円借りた場合
▼元利均等
元金分(年)536,032 552,337 569,136 586,449 604,283
利息分(年)292,664 276,359 259,560 242,247 224,413
支払額(年)828,696 828,696 828,696 828,696 828,696
支払額合計 12,430,358
▼元金均等
元金分(年)666,660 666,660 666,660 666,660 666,660
利息分(年)290,829 270,828 250,827 230,829 210,828
支払額(年)957,489 937,488 917,487 897,489 877,488
支払額合計 12,262,435
比較して特徴的なのは
1 『最初のうちは、元金均等の方が支払額が多くなる』
ただし、年々支払額は減少していき、
8年後には、元利均等よりも支払額が少なくなります。
2 『利息支払額は元金均等の方が少なくなる』
元金支払額が多く借入金残高の減少速度の早い
元金均等の方が利息支払額が少なくて済みます。
3 『支払額の合計は元金均等の方が少なくなる』
利息支払額が少なくて済む為、元利均等よりも
元金均等が少なくて済みます。
不動産投資という視点で考えると
1 元金均等は、投資開始直後は支払額が多く
キャッシュフローがプラスになりにくい
2 投資前半は元金支払割合の高い元金均等は
税金支払額が多い
3 長期的な視点に立つと、利息支払額の少ない
元金均等の方が投資リターンは高い
このような傾向になります。
基本的には借入は元利均等で行うことが
多いと思います。
・銀行が元金均等でも貸してくれる
・投資前半にもキャッシュフロープラスになりそうだ
ということであれば元金均等も選択肢になります。
今日の特色を選択するヒントにしていただければと思います。
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不動産投資を安定して運営する為の対策
前回のメールで不動産投資の
長期安定経営の為にBE%を
管理する方法として
1 維持管理費 ⇒ 下げる
2 支払額 ⇒ 下げる
3 潜在的総収入⇒ 上げる
をする必要性を書きました。
今日はその為に具体的にどの数値を
管理すればいいのか書いていきます。
前回同様に項目を細分化していきます。
▼維持管理費
・管理費
・火災・地震保険料
・固定資産税
▼支払額
・借入額
・金利
・借入年数
▼潜在的総収入
・家賃額
・空室率
・家賃以外の収入
細分化するとこうなります。
次に、それぞれの項目でどのような
対策を打ってばいいのかを考えます。
▼維持管理費
・管理費 (少なくする)
・火災・地震保険料(安くする)
・修繕費(少なくする)
▼支払額
・借入額 (少なくする、繰上げる)
・金利 (低く借りる)
・借入年数 (長く借りる)
▼潜在的総収入
・家賃額 (高く設定する)
・空室率 (下げる)
・家賃以外の収入(駐車場収入など増加するよう工夫する)
対策を考える場合、細分化すると
具体策を考えやすくなります。
その中から可能な対応策を実行に移します。
考える順番は
・BE%を70%以下にするなど数値目標を立てる
↓
・目標指標の項目を細分化する
↓
・それぞれの項目がどうなれば
数値目標に近づくか書きだす
↓
・できるものについて実行する
こうすることによって行動しやすくなります。
ぜひ、不動産投資をする上で問題に
なっている事を細分化してみてください。
不動産投資計画を簡単に作成できる
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不動産投資を安定して運営する為の指標
不動産投資は『長期安定経営』してこそ
大きなメリットを得られます。
長期安定経営をする為に重要な指標が
このメールの中で、何度もお伝えしている
『BE%』です。
計算式は
『(維持管理費合計 + 支払額(年)) / 潜在的総収入(年) * 100』
損益分岐点の%を求めることにより
投資の安全性を確認できます。
数値が低いほど安全性が高いといえます。
BE%はできるだけ低い方が
安定した賃貸経営が可能です。
そこで、どうしたら長期的にBE%を
低い状態にできるかを考えて行きます。
その為に、まず、項目を再分化してみます。
BE%の項目を細分化すると
1 維持管理費
2 支払額(元金+利息支払)
3 潜在的総収入(入居率100%時の収入)
に分解にできます。
BE%を低くするには、
1 維持管理費 ⇒ 下げる
2 支払額 ⇒ 下げる
3 潜在的総収入⇒ 上げる
再分化することでBE%を低く
保つ為の方法が見えてきます。
考える順番として
・BE% 75%を何とか70%以下にしたいな
↓
・どうしたらいいんだろう
↓
・項目を細分化してみよう
↓
1 維持管理費
2 支払額
3 潜在的総収入
という項目がでてきた
どうすれば70%以下になるだろう
↓
1 維持管理費 ⇒ 下げる
2 支払額 ⇒ 下げる
3 潜在的総収入⇒ 上げる
という対策をすればいいんだ
↓
・よし具体的な対策を考えよう
このような順番で考えると
『漠然とBE%を下げたい!』
と思っているのと大きな違いがでます。
ここまで進むと具体的な行動に
移しやすくなります。
次回メールで、それぞれ具体的に
どのような対策をうてば
いいのか書いていきます。
毎年のBE%の推移も確認できる
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