Archive for the ‘メルマガ・ブログの人気記事’ Category
2019年の投資環境を占う
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。
お正月はいかがお過ごし
だったでしょうか。
私は、今年の目標をゆっくり
考えて、紙に書き出す時間に
当てています。
こんな風にゆっくり考えられる
時間はいいですね。
さて、新年最初のメールセミナーは
平成最後の年、2019年の投資環境
について占ってみたいと思います。
いつもお届けする
投資シミュレーションは
かなり現実に沿っています。
しかし、今日の予測は
それよりも大きな流れを読みとって
書いたものですので、
「これはそうじゃないでしょ」
「これはそうかもな」
といったように、ご自分の
意見を交えながら
参考程度に読んでいただければ
と思います。
投資に影響がある項目ごとに
それぞれ、どんな流れになりそうか
書いていきます。
項目は
▼株価
▼為替
▼金利
▼不動産価格
です。
まず、
▼株価
今の20,000円前後より下げる
と思います。
日経平均でいうと
1,000円下げて800円上げて
のような大きな変動をしながら
下げていくと思います。
ただ、18,500円を大きく切る水準に
なると日銀がETFを買いに入る
可能性が高い為
すぐに、15,000円になるといった
ことはないと思っています。
▼為替
円高方向に動く可能性が高いです。
日本の金利とアメリカの金利差が
これ以上大きくなることは
ないと考えられる為
史上最強状態のドル高も
そろそろ終わりだと思います。
そうなると円高方向に動き始めます。
100円を切るところまでいくかは
分かりませんが、徐々に100円に
近い水準になっていくと思います。
超長期（20年～30年）で見ると
円安方向になる可能性が高い
と思います。
外貨を買ういいタイミングになる
かもしれません。
▼金利
日本の金利はこれ以上
下げることはなく
若干、上がるかなといった
感じだと思います。
マイナス金利の影響で
地方の銀行はかなり苦しい
状況になっており
これ以上、下げると
経済に悪影響を与えることが
見えてきています。
今の金利の水準を続ける1年
になりそうです。
不動産を買うにはいい金利の
状態が続きそうです。
▼不動産価格
金利がそれほど変動しない点
インフレ率も低い点などから
不動産価格は横ばいから少し
下げる程度で大きな変化は
ないと思います。
ただ、投資用物件はその中でも
ある程度下げると思います。
銀行の融資がかなり厳しく
なっており、
新たに投資を始める層が
少なくなって、需要と供給の
バランスに変化がある為です。
ここ数年よりは、若干、
物件を手に入れやすい
状況になりそうです。
2019年はリーマンショック以降の
経済の方向性の転換点が
見えてくる年になりそうです。
未来のことは誰にも分りませんが
大きな方向性の、ヒントに
していただければ幸いです。
繰上返済を検討すべきタイミングについて
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
最近、ゴーンさんの話を
聞くたびに思い出すのが
「内部統制」という言葉です。
聞いたことがあるでしょうか。
単純に言えば、会社から
不正を無くし、正しく、効率よく
運営する為の仕組みです。
会社員時代に行ったM&A先で
内部統制システムを
作ったのですが
作りながら思ったのは
会社のトップが本気で
捻じ曲げようと思えば、
捻じ曲げられちゃうだろうな
ということです。
ゴーンさんの有罪、
無罪については
分かりません。
ただ、どんなに優れた
仕組みでも
決定権のある人が、
利他的で正しい
判断をすることを
念頭におかないと
問題は起こるということです。
今回のゴーンさんの件では
そのことを思い出させられました。
さて、先週のメールセミナーでは
繰上返済を検討すべきタイミングを
マクロの視点から考えました。
マクロの視点では
「今後、金利が上がるか、下がるか」
「インフレになるか、
デフレになるか」
が繰上返済を検討する要素になると
お伝えしました。
今日は、
ミクロの視点
↓
「物件と投資家の個別事情」
で繰上返済を検討する為の
ポイントについて書きます。
ミクロの要素で重要なのは
「余裕資金で次の投資をするか、
しないか」
です。
余裕資金で投資する先は
不動産に限りません。
重要なのは
「その余裕資金で運用した利回りが
繰上返済した場合より
高い利回りかどうか」
です。
この辺りは、繰上返済したことで
税金支払額が増えるなどする為
個別にシミュレーションを
してみないと確認できません。
あくまでも、一例ですが
以下に例を記載します。
以下の例は、
10年目に1,000万円を
繰上返済しています。
【繰上返済なし】
【繰上返済あり】
1,000万円を繰上返済した効果で
30年目の税引後CFは約340万円
増えています。
つまり、繰上返済後の
20年で単純に割ると
年間約17万円生まれたわけです。
1,000万円使っていますので
約1.7%で年間運用しているのと
同じ効果を得ています。
この1.7%を、他に投資した場合に
超えるのか、越えないのかが
大きなポイントになります。
また、繰上返済した効果で
その他に確認したい要素は
BE%、LTVといった安全指標が
どの程度改善するかです。
これらの数値が改善すると
次回投資の際に銀行から
借入が行いやすくなる
効果が期待できます。
繰上返済は、手元の余裕資金の
運用先という考え方で
シミュレーションをした結果
効果として高そうだと判断した
場合に検討していくのが
良いと思います。
繰上返済する、しないはともかく
ぜひ、繰上返済した結果
CFなどに与える影響を
シミュレーションしていただく
機会にしていただければと思います。
繰上返済は収益にプラスかマイナスか
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
昨日から浜松に来ています。
主な目的は仕事なのですが
せっかくなので
遠州灘のふぐを食べる為に
宿泊することにしました。
私も遠州灘のふぐをブランド化
しようとしていることは
先日まで、知らなかったのですが
下関で水揚げされる
ふぐの多くは遠州灘付近
で獲られているそうです。
下関で水揚げされた物は
ブランドになり高値が付くそうです。
私も含めブランドの捉えかたや
人間が何に価値を置くかを
考えると不思議なものです。
さて、繰上返済を実行されたことは
あるでしょうか？
私は無いです。
今日は、繰上返済は投資にとって
プラスなのか、マイナスなのか
検討してみたいと思います。
視点を
▼マクロ→日本の経済
▼ミクロ→物件と投資家の個別事情
の2つに分けて考えます。
まず、マクロの視点で考えると
重要な視点は2つです。
「今後、金利が上がるか、下がるか」
「インフレになるか、デフレになるか」
です。
まず、金利について考えると
▼1，2年後の金利上昇を予測
↓
繰上返済を検討
▼1，2年後の金利横ばい、
低下を予測
↓
繰上返済は検討しない
当然、金利が上昇すれば
利息支払が増加してCFに
悪影響を与えます。
それを予測するならば、
繰上返済をして利息負担を軽減
することにメリットがあります。
逆に、金利上昇を予測しないならば
その手元資金を
次の物件や別の投資先に振り向け
新たなCFを確保した方が
得策かもしれません。
次にインフレになるかデフレに
なるかです。
▼3～10年後にインフレになる
↓
繰上返済しない
▼3～10年後にデフレになる
↓
繰上返済する
まず、インフレになると予測する場合
金利が一定であると仮定するならば
借入金はインフレ率の分だけ
減価していきますから
繰上返済せず、借入を続けた方が
良いです。
逆にデフレになると予測する場合
デフレ率の分、借入金は増価して
いきますから、繰上返済を進めた
方がいいです。
繰上返済を含め
不動産投資戦略を考えるには
このようなマクロの視点も
常に持っておく必要があります。
ぜひ、不動産投資戦略を
考える機会にしていただければ
と思います。
次回のメールセミナーで
繰上返済をすべきか、しないべきか
をミクロの視点から考えます。
来年(2019年)の不動産投資の環境は良好か
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
本年、最後のメールセミナー
となります。
今年も、多くの感想をお寄せ
いただきありがとうございます。
今年は、不動産投資を新たに
始める人にとっては、なかなか
難しい年だったと思います。
多くの銀行は、スルガの件もあり
貸出基準を厳しくしました。
わりと属性の良い大家さんでも
銀行から「20%は自己資金を入れて
くださいね。」 と言われたそうです。
また、銀行の貸出が厳しくなる中
物件価格は低下しない状況でした。
銀行にしてみれば、物件価格が
高い（利回りが低い）中で
貸出基準を厳しくして
シミュレーションの際の
ストレスを強くかけた場合
当然、自己資金を多めに入れて
CFの流れを良くしてもらう
必要が出てくるわけです。
では、来年以降もこの流れは
続くのでしょうか。
そうはならないと考えています。
銀行の貸出基準は厳しい
ままだと思います。
変化があるのは物件価格です。
現在は、家賃が上がらない中で
金利が下がった分で物件が
値上がりしているだけです。
つまり、金利が下がったことで
お金を借りたい人が増えて
投資への需要が高まったわけです。
来年以降、金利は変わらずとも
貸出基準が厳しくなり
物件を購入できる層が少なく
なり需要が減速します。
住宅用として利用する顧客層が
いる区分マンション等の
値下がり速度は遅いと思いますが
完全な投資用として取引される
物件は価格が少しずつ
下がっていくと思います。
属性の良い方にとっての投資環境は
ここ数年より、“少し”良くなるのでは
ないかと思っています。
貸出基準が厳しくなると言っても
銀行が貸したくて、貸したくて
しょうがない状況は続いている
からです。
来年が良い年になるのを願って、
本年のメールセミナーを
打ち止めとしたいと思います。
一年間本当にありがとうございました。
来年もよろしくお願いいたします。
日経新聞の興味深い不動産投資の記事
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、仕事の打ち合わせで
京都を3日ほど訪れました。
打ち合わせ後に
丹波口→四条周辺まで
30分ほど歩いて感じたのが
「大中小、本当にホテルが
増えているな」
ということです。
建設中のホテルもありますし
民泊に近いような簡易宿泊所
も多数ありました。
そこで、ここ5年の増加数を
少し調べてみたのですが
施設数で約2.8倍
部屋数で約1.3倍
増加しているようです。
需要（観光客等）も増えている
ので、供給（ホテル等）が大幅
増加しても大丈夫という声と
さすがに飽和するという声の
両方があるようです。
どのようにお考えに
なりますか？
さて、今日は日経新聞に
こんな記事がありましたので
それに従って
シミュレーションを
してみたいと思います
・・・・・以下引用・・・・・
融資の審査を厳しくしているとの
回答も4割にのぼった。
具体的には「物件取得価格の
2割以上の自己資金を持っている
ことが条件」（中国・四国地方）や
「家賃が2割下がり、金利が3.5%に
上昇する負荷をかけて
資金繰りが回るかを判定している」
（東海地方）
・・・・・引用終わり・・・・・
家賃2割下げて、貸出金利は
ハッキリ書いていなかったので
分かりませんが
おそらく1.5%位の貸出金利で
それを3.5%でシミュレーション
するのだと思います。
かなり厳しいですね。
試しに、表面利回8.5%の物件に
以上の条件を当てはめて
シミュレーションをしてみました。
【表面利回8.5% 金利1.5%】
見えない場合&詳細はこちら
【5年目に20%家賃減&金利3.5%】
見えない場合&詳細はこちら
この物件の場合、CFが赤字の
年は現れませんでした。
つまり記事の銀行であれば
融資をしてくれる
可能性がある結果です。
ちなみに、この物件の場合
表面利回りが7.8%に
なるとCF赤字の年が現れます。
こうなると融資が厳しくなること
になります。
この新聞記事では空室率を
どのように考えているかなど
細かく書かれておらず
ハッキリわかりませんが
銀行からの融資を検討して
シミュレーションする場合には
家賃20%下落、金利2%上昇でも
CFに赤字の年が1年も無いかを
確認しておくといいと思います。
不動産投資シミュレーションを
する場合は、
よいシナリオだけでなく
このようなストレスを与えた
分析も必ず行うよう
にしてください。
ある地銀の投資シミュレーション基準
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、仕事の打ち合わせで
京都を3日ほど訪れました。
打ち合わせ後に
丹波口→四条周辺まで
30分ほど歩いて感じたのが
「大中小、本当にホテルが
増えているな」
ということです。
建設中のホテルもありますし
民泊に近いような簡易宿泊所
も多数ありました。
そこで、ここ5年の増加数を
少し調べてみたのですが
施設数で約2.8倍
部屋数で約1.3倍
増加しているようです。
需要（観光客等）も増えている
ので、供給（ホテル等）が大幅
増加しても大丈夫という声と
さすがに飽和するという声の
両方があるようです。
どのようにお考えに
なりますか？
さて、今日は日経新聞に
こんな記事がありましたので
それに従って
シミュレーションを
してみたいと思います
・・・・・以下引用・・・・・
日経新聞11月21日付
融資の審査を厳しくしているとの
回答も4割にのぼった。
具体的には「物件取得価格の
2割以上の自己資金を持っている
ことが条件」（中国・四国地方）や
「家賃が2割下がり、金利が3.5%に
上昇する負荷をかけて
資金繰りが回るかを判定している」
（東海地方）
・・・・・引用終わり・・・・・
家賃2割下げて、貸出金利は
ハッキリ書いていなかったので
分かりませんが
おそらく1.5%位の貸出金利で
それを3.5%でシミュレーション
するのだと思います。
かなり厳しいですね。
試しに、表面利回8.5%の物件に
以上の条件を当てはめて
シミュレーションをしてみました。
【表面利回8.5% 金利1.5%】
見えない場合&詳細はこちら
【5年目に20%家賃減&金利3.5%】
見えない場合&詳細はこちら
この物件の場合、CFが赤字の
年は現れませんでした。
つまり記事の銀行であれば
融資をしてくれる
可能性がある結果です。
ちなみに、この物件の場合
表面利回りが7.8%に
なるとCF赤字の年が現れます。
こうなると融資が厳しくなること
になります。
この新聞記事では空室率を
どのように考えているかなど
細かく書かれておらず
ハッキリわかりませんが
銀行からの融資を検討して
シミュレーションする場合には
家賃20%下落、金利2%上昇でも
CFに赤字の年が1年も無いかを
確認しておくといいと思います。
不動産投資シミュレーションを
する場合は、
よいシナリオだけでなく
このようなストレスを与えた
分析も必ず行うよう
にしてください。
必ず、時系列で確認しておきたい指標
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、所用があり
マイクロソフトさんの本社を
訪れる機会がありました。
感想は
「こんなオフィスで働けたらいいな」
でした。
綺麗で、広々していて、
多くの会議スペース
カフェスペースやドリンクの
冷蔵庫が設置されていて
いつでも飲めるようになっていました。
オフィスとしては本当にうらやましい
環境でした。
さすが、時価総額、世界NO1の企業
だなと感心しきりでした。
本来の目的は違ったのですが、
ほぼ、社会科見学気分でした。
さて、今日は時系列で確認して
おきたい指標BE%について書きます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【BE%】
▼計算式
(維持管理費合計 + 支払額（年）)
/ 潜在的総収入（年） * 100
損益分岐点のパーセンテージを
求めることにより投資の安全性
を確認できます。
数値が低いほど安全性が
高いといえます。
最低でも70%は超えておきたい
指標です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
もう少し、かみ砕いて言えば
赤字になるまでどの位余裕が
あるかを確認できる指標です。
BE%は特定期間（物件購入時）
を見るだけでも安全性を確認
するのに役立ちますが
本来は、毎年の数値を追いかけて
確認するのが理想です。
グラフで表示すると以下の
ような感じになります。
当然、毎年、維持管理費や家賃収入
などは異なります。
物件購入時は高い家賃で貸せ、
空室率も低く、BE%はもっとも
引くなります。
しかし、年を追うごとにBE%は
残念ながら上昇していく可能性が
高いです。
ぜひ、家賃変動、空室率変動、
金利変動などの
シミュレーションを行った際は
BE%を確認して70%を超過して
リスクが高まっていないる年が
無いかを確認してください。
不動産投資をしていると
つい、収益性（利回り）ばかりに
目がいきますが
安全性も時系列で確認することを
お勧めします。
いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標
先日、以前働いていた職場の
部下と同僚と食事をしてきました。
その仲間と不動産の話題になりました。
不動産と言っても住宅用です。
よくある、借りた方が得か
買った方が得かという話しです。
案の定、意見が真っ二つに
分かれました。
そこで、どう思いますと問われたので
「人に直ぐ貸せそうな不動産なら
買った方がいいんじゃない」
という意見を言うと
自分で住む家なんだから
貸すとかは関係ないという反応でした。
資産価値の事を考えれば
貸せるというのは大事だと思います。
「適正な価格で直ぐ貸せる ＝
適正な価格で直ぐ売れる」
に限りなく近いです。
さて、今日はIRRについてです。
IRRは考え方とすると
利回りに近いものです。
利回りで思い浮かぶのが
・ 表面利回り
・ 実質利回り
・ ＦＣＲ
などだと思います。
ただ、この3つとも大きな弱点
があります。
その弱点とは
「時間による変化について
考慮されていない」
点です。
不動産投資は1日、2日で終わるもの
ではなく、10年、20年という単位
で投資します。
10年、20年の間に、家賃や維持費用
など様々な要素が大きく変化します。
表面利回り・実質利回り・ＦＣＲは
計算した時点での利回りしか
分かりません。
「時間について考慮されていない」
とはこのような意味です。
そこで、必要になる指標がＩＲＲです。
ＩＲＲとは・・・
内部収益率とも言います。
一定期間のキャッシュフローを
もとに計算された利回りです。
例を使って説明します。
・ 1,000万円を投資
（1,000万円は元本割れしないと仮定）
・ 1年に100万円の収入
この場合、利回りは10%
10年間 100万円の収入が
変わらなければ、ＩＲＲも10%になります。
しかし、現実には2年目は90万円、
3年目85万円 と毎年収入は
一定ではありません。
このような変化を考慮した、時間軸の
利回りを確認する時にＩＲＲは便利です。
ＩＲＲはエクセルを使って計算できます。
ＩＲＲを利用することで
10%だと思っていた利回りは
実は9.24%だったことが分かります。
不動産投資シミュレーションをする際は
ぜひ、ＩＲＲを確認してみてください。
デッドクロスが何年後に発生するかご存知ですか
アセットランク.Com
大塚 博之です。
11月27日に一部アップデートを
行います。
コメント機能に以下を追加します。
▼希望するFCR（利回）達成に
必要な物件価格の表示
▼希望するLTVの達成に
必要な自己資金額の表示
▼デッドクロスが発生する
タイミングの表示
以上を追加いたします。
さて、今日はコメント追加を行う
不動産投資を進めていく上では
知っておくべき言葉であり
重要な分岐点である。
「デッドクロス」について書きます。
▼デッドクロス
「元金支払分 ＞ 減価償却費」
となるポイントのことです。
ここでクイズです。
以下の画像のシミュレーション結果で
デッドクロスが発生している年は
何年でしょうか
答えは、2032年です。
ただ、おそらく2033年と思われる方が
多いと思います。
2032年と2033年の減価償却費と
元金支払分のバランスを確認すると
2032年にデッドクロスが発生しています。
但し、2032年は金額に大きな差がない為
大きな影響は発生していません。
問題は、2033年以降です。
設備部分の減価償却が終わることで
70万円以上の差額が出ています。
では、なぜ、デッドクロスが起こることが
問題なのか？
それは、手取額（税引後CF）が
大幅に減少するからです。
理由は、税務上の損金となる
減価償却費が減って
損金とならない元金支払が
増加しているからです。
今回の例の場合、2033年から、
約20%も税金の支払が増加してます。
デッドクロスは不動産投資の計画に
大きな影響を与えます。
必ず、どの時点でデッドクロスが発生し
その際に、どのような対応を取るのか
シミュレーションしておく必要があります。
次回は、デッドクロスにはどんな対策が
効果的かについて書きます。
大家業の未来は明るいか
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、投資ファンドの方と
話す機会がありました。
その方のファンドは、
主に金融機関からお金を
集めているそうです。
ファンドとして組成する
金額は2億円程度と少額で
出口も上場を目指して
もらうのではなく
MBOしてもらい出口を
迎えるそうです。
このような少額のファンドが
増えることで
日本でも起業が少しでも
しやすくなるといいなと
思う時間でした。
さて、今日は、少し視点を変えて
商売という視点から
不動産投資、大家業の
未来を考えます。
商売の視点というと
あまりにも大きいので
利益構造を式に
当てはめながら考えます。
当てはめる式は
（顧客当たり単価 –
顧客当たり獲得コスト –
顧客当たり原価）ｘ
顧客数
＝ 利益
不動産投資（大家業）に
これに当てはめると
▼顧客当たり単価
↓
家賃
▼顧客当たり獲得コスト
↓
仲介手数料、広告費等
▼顧客当たり原価
↓
管理費、修繕費、償却費
利息支払額、自己資本コスト
▼顧客数
↓
入居者数
利益を最大化するには
この4つを
最大化したり、最小化する
必要があります。
大家業、不動産投資が
今後、どうなっていくのかを
占ってみると
▼顧客当たり単価
（家賃）
↓
低下傾向
▼顧客当たり獲得コスト
（仲介手数料、広告費等）
↓
増加傾向
▼顧客当たり原価
（管理費、修繕費、
銀行への返済額、
自己資本コスト）
↓
横ばい
▼顧客数（入居者数）
↓
低下傾向
と厳しさが増していくのが
分かります。
このような視点で考えていくと
未来は、かなり厳しいな
と思えてくるかもしれません。
ただ、実は、これは日本全体を
平均して書いているかです。
人気な場所や、これから開発が
進む場所では
▼顧客当たり単価
（家賃）
↓
増加傾向
▼顧客当たり獲得コスト
（仲介手数料、広告費など）
↓
横ばい
▼顧客当たり原価
（管理費、修繕費、
銀行への返済額、
自己資本コスト）
↓
横ばい
▼顧客数（入居者数）
↓
増加傾向
になっている地区、物件が
まだまだ、沢山あります。
不動産投資の未来に目を向けると
これまで以上に、しっかりとした
基準をもっての投資が求められます。
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不動産投資指標のCCRを使いこなす 
